HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai

(1.4) 47 Cát Linh – Khu phía Đông:

Khu 47 Cát Linh nằm trong nhóm đất có vị trí đẹp của HTM. Lô đất nằm chính góc ngã 5 Cát Linh – Hào Nam - Giảng Võ – Giang Văn Minh - Giảng Võ nhỏ. Đối diện bên đường Cát Linh là Khách sạn 5 sao Pullman. Đối diện bên đường Hào Nam là Nhà ga Trung tâm Đường sắt trên cao Hà Đông Cát Linh. Trước mặt cắt qua ngã 5 là Trụ sở Viettel góc đường Giang Văn Minh. Khu này được chia làm 2 dự án lớn: Khu phía Đông và Khu phía Tây.


Khu phía Đông được công ty hợp tác với NHS xây dựng Tòa nhà thương mại và văn phòng cho thuê. Mình chưa có số liệu về tỷ lệ góp vốn giữa các bên. Cũng như số 5 Lê Duẩn, Dự án 47 Cát Linh khu Đông được hình thành khi HTM là công ty nhà nước và chỉ thực sự đẩy nhanh tiến độ và hoàn thành khi HTM về với BRG. Hiện dự án đã hoàn thành và đi vào hoạt động đầu năm nay với tên gọi NHS Center .




- Tổng diện tích: 1.033m2

- Bảng giá đất nhà nước vị trí 1 đường Cát Linh theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 37,4 triệu đồng/m2.

- Hệ số điều chỉnh quận Đống Đa theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất 47 Cát Linh khu phía Tây mà HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 1.033 * 37,4 triệu * 1,6 *2% =1,23 tỷ đồng/năm.

- Dự án có 7 tầng nổi và 4 tầng hầm. Giả định chi phí xây dựng 1 tầng hầm bằng 2 tầng nổi

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 10 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 1.033 * 15 * 62% * 10 triệu = 96 tỷ đồng.

- Theo công bố chính thức, Tổng diện tích sàn thương mại đủ điều kiện cho thuê là 4.378m2. Đơn giá đưa ra là 28USD/m2/tháng. Trong 4 tầng hầm thì công ty dành đến 3 tầng hầm để gửi ô tô với sức chứa 80 chiếc, đơn giá 1,5 triệu/tháng. Xe máy mình tạm thời không tính.

=> Doanh thu cho thuê một năm khi lấp đầy 100% = 4.378 *28 USD * 12 + 80*1,5*12 = 35,24 tỷ/ năm

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng bình quân chỉ 80%:

=> Lợi nhuận ròng hàng năm = 35,24*80% - 1,23 – 96/50 = 25 tỷ đồng/năm.

Dưới góc độ thận trọng, mình chiết khấu 20% để dự phóng lợi nhuận thực tế, trong đó: 10% chi phí bảo trì bảo dưỡng + 10% chi phí và sai số khác:

=> Lợi nhuận ròng tối thiểu hàng năm tại 47 Cát Linh Khu phía Đông: 25 * 80% = 20 tỷ đồng.

Do chưa có tỷ lệ góp vốn giữa các bên nên phần lợi nhuận thuộc về công ty mình để ngỏ.

HTM cần mồi lửa... thanh khoản nén chặt rồi.

Cứ bình tĩnh các bác
Cứ liu riu này cho mấy bác ĐẦU TƯ GIÁ TRỊ nhưng TIMING T+ xuống tàu đã
Khó chịu thật khi nhìn mã mình ko nắm thì chạy, còn mã mình nắm thì nằm im
Sau giai đoạn này HTM mới thực sự bay cao 3x, 4x, 5x... được

Bình thường thôi bác, từ đáy HTM tăng nhiều rồi đấy chứ.

Cái này gọi là cạn cung giá rẻ, test đáy...chán vãi...

--- Gộp bài viết, 26/09/2019, Bài cũ: 26/09/2019 ---

Đè cục trên để gom lộ vãi các bé ạ...Các bô lão trên này còn lâu mới nhả hàng...
Đạp xuống là lão lại túc tắc nhặt thêm xem chúng mày đạp đc về 15.0 kg? Đố đấy...

nay chơi trốn tìm hử ?

Công nhận

Đạp xuống rồi đấy các cụ ạ..

Thế là cậu vàng cậu ấy đi rồi...các ông giáo ạ...

Đất PHỐ CỔ là thế đấy các bác

Cậu vàng sắp quay trở lại rồi ông giáo ạ...