HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai

Vẫn còn nhỏ lẻ chứ bác.
Có điều sau giai đoạn này thì chất lượng cổ đông khác rồi.
KIÊN NHẪN, TRÍ TUỆ sẽ có THÀNH TỰU to lớn

Dự phóng nhỉ

Kéo lên 17 cho Bác nào T+ chốt nhé

Bác @Big Tiger vào quét lệnh cho CE cái nào
Cuối tuần lại lên BỜ HỒ ăn kem THỦY TẠ

Lăn lộn cùng anh em HTMers 3 tháng nay mà hôm qua lần đầu mơ thấy em nó.
Một lệnh quét 100K lộ trần

Toàn cổ đông tử thủ thế này thì được nhiều hơn mất, lượng giao dịch hnay bắt đầu lộ rõ chân dốc đi lên hẳn rồi, chả mấy đâu bác ạ

chắc chắn ko có ce đâu nhé, ko tăng luôn. Bao giờ anh em ko ngờ nhất thì bắt đầu tăng.
Hơn nữa cả làng đang dồn lực kéo trụ nhăm nhe vượt 1000 như sab, vnm,.. nên tiền tạm ko vào upcom đâu

CE thì không có rồi nhưng anh em xem xét lại luận điểm tiền vào UPCOM bị ảnh hưởng mỗi khi kéo TRỤ INDEX nhé. Vì thanh khoản UPCOM một ngày cả thỏa thuận chỉ dao động 100 - 200 tỷ, không đáng kể chút nào.

tích luỹ 4 ngày xong cuối tuần lên vài line là đủ vui òi

(1.5) Cụm đất Ngõ Thái Thịnh 1 – Láng - Giả định Văn phòng cho thuê:

Cụm đất có vị trí tiếp giáp 2 mặt với đường Láng và Yên Lãng, mặt ngõ nhưng không khác gì mặt phố. Liền kề UBND Phường Thịnh Quang, ******* Phường Thịnh Quang, Chợ Thịnh Quang, Ga Láng đường sắt trên cao. Khu đất rất tiềm năng để chuyển đổi và phát triển thành Chung cư do vị trí trung tâm tiện lợi cho các hộ gia đình và dân cư cực kỳ đông đúc.


Một số dự án tham chiếu cùng khu vực: Chung cư 129 Ban Cơ Yếu CP – Ngõ 53 Quan Nhân (21 tầng); Chung cư 137 Nguyễn Ngọc Vũ (21 tầng ).

Tuy vậy, hôm nay chúng ta cùng dự phóng với giả định cụm đất được phát triển thành Tòa nhà Văn phòng cho thuê. Đây là giả định thận trọng với biên lợi nhuận thấp:

- Tổng diện tích: 1.159m2



- Bảng giá đất nhà nước vị trí 1 đường Láng – Thái Thịnh theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 26,35 triệu đồng/m2.

- Hệ số điều chỉnh quận Đống Đa theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất cụm Ngõ Thái Thịnh 1 - Láng mà HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 1.159 * 26,35 triệu * 1,6 *2% =0,98 tỷ đồng/năm.


- Số tầng tối đa cho phép khu vực Yên Lãng - Láng theo quy định hiện hành là 24 tầng. Dưới góc độ thận trọng và tham khảo một số dự án tham chiếu cùng khu vực thì mình dự phóng số tầng chỉ ở mức 21 tầng nổi và 2 tầng hầm. Chi phí xây dựng 1 tầng hầm bằng 2 tầng nổi.

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 10 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 1.159 * 25 * 62% * 10 triệu = 179,65 tỷ đồng.

- Hệ số sử dụng bình quân 40%. Giá cho thuê văn phòng hạng A-B trong khu vực là 25 – 30 USD/m2/tháng. Mình giả định mức cho thuê ở dự án này chỉ là 20 USD/m2/tháng:

=> Doanh thu cho thuê một năm khi lấp đầy 100% = 1.159*40%*21*20 USD * 12 = 53,7 tỷ/ năm

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng bình quân chỉ 80%:

=> Lợi nhuận ròng hàng năm = 53,7*80% - 0,98 – 179,65/50 = 38,4 tỷ đồng/năm.

Dưới góc độ thận trọng, mình chiết khấu 20% để dự phóng lợi nhuận thực tế, trong đó: 10% chi phí bảo trì bảo dưỡng + 10% chi phí và sai số khác:

=> Lợi nhuận ròng tối thiểu hàng năm tại Cụm đất Ngõ Thái Thịnh 1 - Láng: 38,4 * 80% = 30,7 tỷ đồng.