HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai

Kg cần phải hô hào: HTM xuống chán khắc phải lên, lên chán khắc phải xuống...

Cuối tuần có bác lập topic này: http://f319.com/threads/su-khac-nhau-giua-dat-thue-va-dat-so-hu.1353445/
Có liên quan đến HTM
Đọc các phản biện xong, e mới đặt câu hỏi mục đích của Bất Động Sản là gì
Cuối cùng có phải mục đích vẫn phải biết khai thác gì trên cái tài sản đó hay như thế nào?
Càng nghiên cứu càng thấy case HTM quá hay khi core là sử dụng, khai thác Bất động sản đó để ra lợi nhuận
PHI THƯƠNG BẤT PHÚ
HTM có lợi thế ĐẤT VÀNG, core là THƯƠNG MẠI
Đúng là THIÊN THỜI
Giờ đi tìm yếu tố NHÂN HÒA
Đó chính là Sau Cổ Phần hóa (Chỉ mới hơn 1 năm)
Các chỉ số tài chính của HTM đang thay đổi từng ngày 1, dù chưa phải là ĐỘT BIẾN nhưng đó là DẤU HIỆU HTM đang trở lại, đang đi đúng QUỸ ĐẠO
Những ai theo case HTM hãy nhìn vào các bước đi sắp tới của HTM - Dưới sự lãnh đạo của BRG- đứng đầu là Madame Nga
Quả NGỌT chỉ đến với ai có TẦM NHÌN và sự KIÊN NHẪN

Siêu cổ phiếu kg dành cho những kẻ bản lĩnh kém cụ ạ...
OÁNH CHỨNG chỉ có 5% là ăn thôi còn 95% là NỘP HỌC PHÍ...

đoạn này chẳng khác mấy đoạn 12>>10.1

Vẫn có những người giờ bán hàng giá 16 ra nhỉ

Khả năng pải chờ thêm vài tuần nữa..

Team đội lái thôi. Đến đoạn này mà những người còn hàng giá rẻ để chốt lãi thì rất ít. Giai đoạn tích luỹ và gom hàng của tay to rất khó chịu và ko biết đến time nào mới kết thúc.

trung thu năm sau

Hàng giá thấp hoặc muốn cut đã cạn khô rồi. Cứ kiên nhẫn.

(1.5) Cụm đất Ngõ Thái Thịnh 1 – Láng - Giả định Chung cư:

Cụm đất có vị trí tiếp giáp 2 mặt với đường Láng và Yên Lãng, mặt ngõ nhưng không khác gì mặt phố. Liền kề UBND Phường Thịnh Quang, ******* Phường Thịnh Quang, Chợ Thịnh Quang, Ga Láng đường sắt trên cao. Khu đất rất tiềm năng để chuyển đổi và phát triển thành Chung cư do vị trí trung tâm tiện lợi cho các hộ gia đình và dân cư cực kỳ đông đúc.

Một số dự án tham chiếu cùng khu vực: Chung cư 129 Ban Cơ Yếu CP – Ngõ 53 Quan Nhân (21 tầng); Chung cư 137 Nguyễn Ngọc Vũ (21 tầng ).

Thứ 6 tuần trước, với giả định Văn phòng cho thuê chúng ta thu về 30,7 tỷ đồng/năm. Hôm nay, chúng ta sẽ dự phóng lợi nhuận thu được nếu khu đất được chuyển đổi và cấp phép xây Tòa nhà hỗn hợp 21 tầng gồm 5 tầng văn phòng và 16 tầng chung cư.

- Tổng diện tích: 1.159m2

- Bảng giá đất ở - vị trí 1 đường Láng – Thái Thịnh theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 43 triệu đồng/m2.

- Hệ số điều chỉnh quận Đống Đa theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất ở cụm Ngõ Thái Thịnh 1 - Láng mà HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 1.159 * 43 triệu * 1,6 * 2% =1,6 tỷ đồng/năm.

- Số tầng tối đa cho phép khu vực Yên Lãng - Láng theo quy định hiện hành là 24 tầng. Dưới góc độ thận trọng và tham khảo một số dự án tham chiếu cùng khu vực thì mình dự phóng số tầng chỉ ở mức 21 tầng nổi và 2 tầng hầm. Chi phí xây dựng 1 tầng hầm bằng 2 tầng nổi.

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 10 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 1.159 * 25 * 62% * 10 triệu = 179,65 tỷ đồng.

- Tòa nhà bao gồm 5 tầng thương mại, 16 tầng chung cư, 2 tầng hầm. Hệ số sử dụng bình quân 40%. Giá cho thuê văn phòng hạng A-B trong khu vực là 25 – 30 USD/m2/tháng. Mình giả định mức cho thuê ở dự án này chỉ là 20 USD/m2/tháng. Giá nhà chung cư khu vực này là 35 – 50 triệu/m2 tùy vị trí, mình giả định ở mức tối thiểu 35 triệu đồng/m2. Doanh thu gửi xe hai tầng hầm là 2 tỷ/năm.

=> Doanh thu ngay năm đầu tiên hoàn thành với giả định lấp đầy 100% sàn thương mại và bán hết 100% chung cư = 1.159*40%*5*20 USD * 12 + 1.159*40%*16*35 triệu + 2 = 12,8 + 259,6 + 2 = 274,4 tỷ đồng.

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Chi phí dự án hạch toán toàn bộ ngay năm đầu tiên hoàn thành

=> Lợi nhuận ròng năm đầu tiên hoàn thành = 274,4 – 1,6 – 179,65 = 93,15 tỷ đồng.

Dưới góc độ thận trọng, mình chiết khấu 20% để dự phóng lợi nhuận thực tế, trong đó: 10% chi phí bảo trì bảo dưỡng + 10% chi phí và sai số khác:

=> Lợi nhuận ròng HTM nhận được tại Cụm đất Ngõ Thái Thịnh 1 - Láng: 93,15 * 80% = 74,52 tỷ đồng.