HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai

Công nhận HTM giá 16 đỡ khiếp nhỉ, tranh mãi mới mua đc

Cần phải tranh bác ơi. Chiều có mà đầy giá 15!

Cảm ơn những chia sẻ của bác @phongtran68 để giúp anh em có thêm nhiều niềm tin đồng hành cùng HTM.

Phongtran68 có vẻ hơi ngáo về dự phóng trong định giá, muốn định giá được thì phải phân tách được tính chất đất của HTM.
- Đất thuê, tài sản thuê: Bạn làm dc ở Hà Nội bây giờ thì bạn là Thánh lần 1
- Đất thuê, tài sản sở hữu: Diện tích bé, giới hạn tầng cao,...: Để xin được thì bạn là Thánh lần 2
Mình thấy về FA nếu bạn nghiên cứu thật kỹ và sát thì mới thuyết phục được, chứ chỉ như vậy thì người trong nghề họ cười cho (Lý thuyết và thực tế nó khác nhau).

Cảm ơn bác. Mình là vậy. Làm những việc không ai dám làm. Chọn cổ phiếu từ lúc không ai biết. Kiên nhẫn ngồi lại khi hết lớp người này đến lớp người khác bỏ đi.

Kể cả sắp tới đây khi mình trình bày cách dự phóng bạn sẽ thấy chẳng giống sách vở nào cả. Cái gì ko rõ ràng thì mình xử lý bằng biện pháp kỹ thuật. Một bức sương mờ vén được chút nào tốt cho người đi đường chừng đó

Chào các bác keeper. Bây h e mới điểm danh được

Nay có giá dưới 16 tôi múc thêm cả trăm nghìn cổ.. ai thích thì bán đi.. beer thôi

Lại gặp mụ lắm lời này. Hô nghỉ ck được 1000 lần chưa????

Như đã hẹn, chúng ta cùng đến với Quận Đống Đa đầu tiên:

(1) Quận Đống Đa:

Trước khi đi vào dự phóng lợi nhuận một số mảnh đất cụ thể, mình sẽ dự phóng lợi nhuận theo tổng quỹ đất quận Đống Đa của HTM. Theo luật hiện hành, HTM được toàn quyền xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khách sạn. Riêng xây chung cư sẽ phải làm thủ tục chuyển đổi – phương án này phức tạp hơn nhưng biên lợi nhuận là cao nhất. Trên quan điểm thận trọng, mình tính toán với giả định là HTM xây tòa nhà văn phòng cho thuê.

- Tổng diện tích: 11.424m2.

- Bảng giá đất nhà nước vị trí 1 quận Đống Đa theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 18 – 43 triệu/m2 => Bình quân 30,5 triệu/m2.

- Hệ số điều chỉnh quận Đống Đa theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất quận Đống Đa HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 11.424 * 30,5 triệu * 1,6 *2% = 11,15 tỷ đồng/năm.

- Số tầng tối đa cho phép khu vực quận Đống Đa theo Quyết định Số 11/2016/QĐ – UBND : bình quân 24 tầng

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 4 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 11.424 * 24* 62% * 4 triệu = 680 tỷ đồng.

- Đơn giá cho thuê văn phòng bình quân hạng A - B khu vực Đống Đa: 25 USD/m2/tháng

- Hệ số sử dụng thực tế bình quân 40%

=> Doanh thu cho thuê một năm khi lấp đầy 100% = 40% * 11.424 * 24 *25 USD * 12 = 756 tỷ/ năm

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng bình quân chỉ 80%:

=> Lợi nhuận ròng hàng năm = 756*80% - 11,15 – 680/50 = 580 tỷ đồng/năm

Vì thực tế các lô đất của HTM là phân tán, diện tích và quy hoạch không đồng nhất nên dưới góc độ thận trọng, mình đưa ra mức chiết khấu 50% để dự phóng lợi nhuận thực tế:

=> Lợi nhuận ròng tối thiểu hàng năm HTM nhận được tại quận Đống Đa = 580 * 50% = 290 tỷ đồng/năm.

Trong trường hợp HTM thành lập liên doanh để triển khai dự án thì lợi nhuận sẽ được chia lại theo tỷ lệ góp vốn tương ứng.

Theo phương án bác đề cập dự phóng nhanh sẽ thành
1 ha thu 250 tỷ.

100 ha thu 250 tỷ *100 nhân thêm hệ số điều chỉnh 60% =15000 tỷ/ năm

--- Gộp bài viết, Sep 19, 2019, Bài cũ: Sep 19, 2019 ---

Đơn giá cho thuê văn phòng bình quân hạng A - B khu vực Đống Đa: 25 USD/m2/tháng

==> Mục này ở TP. HCM cao hơn


Văn phòng hạng A ở Hà Nội

https://maisonoffice.vn/van-phong/toa-nha-hang-a/