HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai

Ai cũng mến Madame Nga hết bác à

Mai các bác cover lại hàng mà vẫn mến Madam là có khi HTM vượt 17 cũng nên cụ nhỉ?

Watch it again
To be evaluated

Cà phê thôi các bác.
2 hôm nay room vắng vẻ một cách lạ thường nhỉ

Nay có 16+ kg nhỉ?

Xác định lên 30.x trong năm thì phiên nay 16+ hay kg chả ý nghĩa gì cụ ạ...

(1.8) 281 Tôn Đức Thắng - Giả định văn phòng cho thuê:

Hiện trạng đang là Nhà hàng tiệc cưới Nhật Hồng – Xanh Palace cao 3 tầng rất lãng phí. Vị trí đắc địa tại quận Đống Đa khi bên phải là UBND Quận Đống Đa, bên trái là ******* Quận Đống Đa, đối diện bên kia đường Tôn Đức Thắng là Điện lực Đống Đa. Cách khoảng 100m là giao lộ thuộc hàng lớn nhất Hà Nội: Ô Chợ Dừa, Xã Đàn, Khâm Thiên, Tôn Đức Thắng, Đê La Thành.


Khu vực này có rất nhiều dự án làm tham chiếu như: Viet Tower (18 tầng ), 198B Tây Sơn (21 tầng ), Sunrise Tower (17 tầng ), 183 Nguyễn Lương Bằng (14 tầng ), GP Invest Building (22 tầng )…

Tuy vậy, hôm nay chúng ta cùng dự phóng với giả định cụm đất được phát triển thành Tòa nhà Văn phòng cho thuê. Đây là giả định thận trọng với biên lợi nhuận thấp:

- Tổng diện tích: 849 m2

- Bảng giá đất nhà nước vị trí 1 đường Tôn Đức Thắng theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 37,4 triệu đồng/m2.


- Hệ số điều chỉnh quận Đống Đa theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất 281 Tôn Đức Thắng mà HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 849 * 37,4 triệu * 1,6 *2% =1,02 tỷ đồng/năm.

- Số tầng tối đa cho phép khu vực Tôn Đức Thắng theo quy định hiện hành là 24 tầng. Dưới góc độ thận trọng và tham khảo một số dự án tham chiếu cùng khu vực thì mình dự phóng số tầng chỉ ở mức 18 tầng nổi và 2 tầng hầm. Chi phí xây dựng 1 tầng hầm bằng 2 tầng nổi.

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 10 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 849 * 22 * 62% * 10 triệu = 115,8 tỷ đồng.

- Hệ số sử dụng bình quân 40%. Giá cho thuê văn phòng hạng A-B trong khu vực là 20 – 35 USD/m2/tháng. Mình giả định mức cho thuê ở dự án này chỉ là 25 USD/m2/tháng. Tiền thu gửi xe từ hai tầng hầm là 2 tỷ/năm.

=> Doanh thu cho thuê một năm khi lấp đầy 100% = 849*40%*18*25 USD * 12 + 2 = 44,2 tỷ/ năm

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng bình quân chỉ 80%:

=> Lợi nhuận ròng hàng năm = 44,2*80% - 1,02 – 115,8/50 = 32 tỷ đồng/năm.

Dưới góc độ thận trọng, mình chiết khấu 20% để dự phóng lợi nhuận thực tế, trong đó: 10% chi phí bảo trì bảo dưỡng + 10% chi phí và sai số khác:

=> Lợi nhuận ròng tối thiểu hàng năm tại 281 Tôn Đức Thắng: 32 * 80% = 25,6 tỷ đồng.

HTM sắp có kịch hay cụ ạ...

bác lại cứ làm em hóng. em hóng suốt từ 13.1 đến h

13.1 mà giờ lên 15.1 chưa chốt lời à cụ? Phí quá...