HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai

Discussion in 'Thị trường chứng khoán' started by phongtran68, Sep 19, 2019.

Có 7315 người đang online, trong đó có 511 thành viên. 19:37 (UTC+07:00) Bangkok, Hanoi, Jakarta

Có 0 người đang xem box này(Thành viên: 0, Khách: 0)

Page 9 of 226

thread_has_x_view_and_y_reply

system84 Thành viên gắn bó với f319.com

Joined:

Oct 1, 2018

Likes Received:

5,597

#81

19/09/2019, 13:36

phongtran68 said: ↑

Như đã hẹn, chúng ta cùng đến với Quận Đống Đa đầu tiên:

(1) Quận Đống Đa:

Trước khi đi vào dự phóng lợi nhuận một số mảnh đất cụ thể, mình sẽ dự phóng lợi nhuận theo tổng quỹ đất quận Đống Đa của HTM. Theo luật hiện hành, HTM được toàn quyền xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khách sạn. Riêng xây chung cư sẽ phải làm thủ tục chuyển đổi – phương án này phức tạp hơn nhưng biên lợi nhuận là cao nhất. Trên quan điểm thận trọng, mình tính toán với giả định là HTM xây tòa nhà văn phòng cho thuê.

- Tổng diện tích: 11.424m2.

- Bảng giá đất nhà nước vị trí 1 quận Đống Đa theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 18 – 43 triệu/m2 => Bình quân 30,5 triệu/m2.

- Hệ số điều chỉnh quận Đống Đa theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất quận Đống Đa HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 11.424 * 30,5 triệu * 1,6 *2% = 11,15 tỷ đồng/năm.

- Số tầng tối đa cho phép khu vực quận Đống Đa theo Quyết định Số 11/2016/QĐ – UBND : bình quân 24 tầng

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 4 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 11.424 * 24* 62% * 4 triệu = 680 tỷ đồng.

- Đơn giá cho thuê văn phòng bình quân hạng A - B khu vực Đống Đa: 25 USD/m2/tháng

- Hệ số sử dụng thực tế bình quân 40%

=> Doanh thu cho thuê một năm khi lấp đầy 100% = 40% * 11.424 * 24 *25 USD * 12 = 756 tỷ/ năm

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng bình quân chỉ 80%:

=> Lợi nhuận ròng hàng năm = 756*80% - 11,15 – 680/50 = 580 tỷ đồng/năm

Vì thực tế các lô đất của HTM là phân tán, diện tích và quy hoạch không đồng nhất nên dưới góc độ thận trọng, mình đưa ra mức chiết khấu 50% để dự phóng lợi nhuận thực tế:

=> Lợi nhuận ròng tối thiểu hàng năm HTM nhận được tại quận Đống Đa = 580 * 50% = 290 tỷ đồng/năm.

Trong trường hợp HTM thành lập liên doanh để triển khai dự án thì lợi nhuận sẽ được chia lại theo tỷ lệ góp vốn tương ứng.
Click to expand...

phikhonglo said: ↑

Theo phương án bác đề cập dự phóng nhanh sẽ thành
1 ha thu 250 tỷ.

100 ha thu 250 tỷ *100 nhân thêm hệ số điều chỉnh 60% =15000 tỷ/ năm

--- Gộp bài viết, Sep 19, 2019, Bài cũ: Sep 19, 2019 ---

Đơn giá cho thuê văn phòng bình quân hạng A - B khu vực Đống Đa: 25 USD/m2/tháng

==> Mục này ở TP. HCM cao hơn

Văn phòng hạng A ở Hà Nội

https://maisonoffice.vn/van-phong/toa-nha-hang-a/
Click to expand...

Cách tính của bác đúng chả cần phải là dân TÀI CHÍNH cũng ngồi bốc được
Rất dễ HÌNH DUNG
SIÊU LỢI NHUẬN
Tất ĐẤT tấc VÀNG là đây
Nhà em kinh doanh, luôn đau đầu với việc TÌM THUÊ MẶT BẰNG ĐẸP, bác nào mà kinh doanh cà phê hàng ăn nữa thì khỏi nói

Game thoái vốn của BXD - VGC

system84 đã loan bài này

Loan tin | Like |Report
stranger113 Thành viên rất tích cực

Joined:

Mar 22, 2014

Likes Received:

247

#82

19/09/2019, 13:40

Chặn 108k để làm j kia

--- Gộp bài viết, Sep 19, 2019, Bài cũ: Sep 19, 2019 ---

K vác cái cục 4tr hôm trc ra mà dọa nhỉ

BCG HTM SGP

jetdolee44, Mhoang79 and system84 like this.

Loan tin | Like |Report
Shineking Thành viên quen thuộc

Joined:

Aug 8, 2019

Likes Received:

23

#83

19/09/2019, 13:40

Bán có 100k 16.3 Thôi các cụ ạ

system84 likes this.

Loan tin | Like |Report
system84 Thành viên gắn bó với f319.com

Joined:

Oct 1, 2018

Likes Received:

5,597

#84

19/09/2019, 13:41

Cục 100k giá 16.3 của bác nào khủng quá, tính cố đạp HTM về 15.x đây
500 ae grab đâu rồi, xúc cục này là HTM phi đấy
@Big Tiger @Butchep01

Game thoái vốn của BXD - VGC

Butchep01 and Big Tiger like this.

Big Tiger đã loan bài này

Loan tin | Like |Report
hanv Thành viên gắn bó với f319.com

Joined:

Sep 21, 2001

Likes Received:

5,460

#85

19/09/2019, 13:41

Mhoang79 and system84 like this.

Loan tin | Like |Report
phongtran68 Thành viên gắn bó với f319.com

Joined:

Jun 9, 2008

Likes Received:

4,852

#86

19/09/2019, 13:42

phongtran68 said: ↑

Như đã hẹn, chúng ta cùng đến với Quận Đống Đa đầu tiên:

(1) Quận Đống Đa:

Trước khi đi vào dự phóng lợi nhuận một số mảnh đất cụ thể, mình sẽ dự phóng lợi nhuận theo tổng quỹ đất quận Đống Đa của HTM. Theo luật hiện hành, HTM được toàn quyền xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khách sạn. Riêng xây chung cư sẽ phải làm thủ tục chuyển đổi – phương án này phức tạp hơn nhưng biên lợi nhuận là cao nhất. Trên quan điểm thận trọng, mình tính toán với giả định là HTM xây tòa nhà văn phòng cho thuê.

- Tổng diện tích: 11.424m2.

- Bảng giá đất nhà nước vị trí 1 quận Đống Đa theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 18 – 43 triệu/m2 => Bình quân 30,5 triệu/m2.

- Hệ số điều chỉnh quận Đống Đa theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất quận Đống Đa HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 11.424 * 30,5 triệu * 1,6 *2% = 11,15 tỷ đồng/năm.

- Số tầng tối đa cho phép khu vực quận Đống Đa theo Quyết định Số 11/2016/QĐ – UBND : bình quân 24 tầng

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 4 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 11.424 * 24* 62% * 4 triệu = 680 tỷ đồng.

- Đơn giá cho thuê văn phòng bình quân hạng A - B khu vực Đống Đa: 25 USD/m2/tháng

- Hệ số sử dụng thực tế bình quân 40%

=> Doanh thu cho thuê một năm khi lấp đầy 100% = 40% * 11.424 * 24 *25 USD * 12 = 756 tỷ/ năm

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng bình quân chỉ 80%:

=> Lợi nhuận ròng hàng năm = 756*80% - 11,15 – 680/50 = 580 tỷ đồng/năm

Vì thực tế các lô đất của HTM là phân tán, diện tích và quy hoạch không đồng nhất nên dưới góc độ thận trọng, mình đưa ra mức chiết khấu 50% để dự phóng lợi nhuận thực tế:

=> Lợi nhuận ròng tối thiểu hàng năm HTM nhận được tại quận Đống Đa = 580 * 50% = 290 tỷ đồng/năm.

Trong trường hợp HTM thành lập liên doanh để triển khai dự án thì lợi nhuận sẽ được chia lại theo tỷ lệ góp vốn tương ứng.
Click to expand...

phikhonglo said: ↑

Theo phương án bác đề cập dự phóng nhanh sẽ thành
1 ha thu 250 tỷ.

100 ha thu 250 tỷ *100 nhân thêm hệ số điều chỉnh 60% =15000 tỷ/ năm

--- Gộp bài viết, Sep 19, 2019, Bài cũ: Sep 19, 2019 ---

Đơn giá cho thuê văn phòng bình quân hạng A - B khu vực Đống Đa: 25 USD/m2/tháng

==> Mục này ở TP. HCM cao hơn

Văn phòng hạng A ở Hà Nội

https://maisonoffice.vn/van-phong/toa-nha-hang-a/
Click to expand...

Anh em cứ chia sẻ quan điểm thoải mái nhé. Rất hoan nghênh bác @phikhonglo. Dự phóng lợi nhuận bao giờ cũng là khó nhất. Trên quan điểm thận trọng, mình trừ đầu trừ đuôi rất nhiều khi dự phóng lợi nhuận đất các quận của HTM.

Bài viết trên anh em có thể thấy, mình lấy mức giá 25USD/m2 là mức giá thấp nhất của văn phòng hạng A và mức giá trung bình văn phòng hạng B của Hà Nội lúc này. Mình cũng cắt giảm 50% lợi nhuận ước tính vì lý do quỹ đất phân mảng và không đồng đều.

Tản mạn cho những trái tim yếu đuối: https://f319.com/threads/tan-man-danh-cho-nhung-trai-tim-yeu-duoi.1842715/

system84 likes this.

no1no2no3 và system84 đã loan bài này

Loan tin | Like |Report
Big Tiger Thành viên gắn bó với f319.com

Joined:

Apr 27, 2014

Likes Received:

11,409

#87

19/09/2019, 13:42

system84 said: ↑

Cục 100k giá 16.3 của bác nào khủng quá, tính cố đạp HTM về 15.x đây
500 ae grab đâu rồi, xúc cục này là HTM phi đấy
@Big Tiger @Butchep01
Click to expand...

Đấy là dấu hiệu sắp lên cụ ạ...
Kg cần phải xúc, tự nó phải oánh lên để bán giá cao...
Có đè 1tr cổ cũng mặc kệ chúng nó...

"Bạn đúng hay sai không quan trọng, cái chính là kiếm được bao nhiêu khi đúng và mất bao nhiêu khi sai"- George Soros

Notice, Mhoang79 and system84 like this.

Loan tin | Like |Report
stranger113 Thành viên rất tích cực

Joined:

Mar 22, 2014

Likes Received:

247

#88

19/09/2019, 13:46

Làm trò vãi. kê xog hủy xog lại kê

--- Gộp bài viết, Sep 19, 2019, Bài cũ: Sep 19, 2019 ---

Big Tiger said: ↑

Đấy là dấu hiệu sắp lên cụ ạ...
Kg cần phải xúc, tự nó phải oánh lên để bán giá cao...
Có đè 1tr cổ cũng mặc kệ chúng nó...
Click to expand...

hôm trc kê 4tr xog có lên đâu

BCG HTM SGP

system84 likes this.

Loan tin | Like |Report
Shineking Thành viên quen thuộc

Joined:

Aug 8, 2019

Likes Received:

23

#89

19/09/2019, 13:46

Big Tiger said: ↑

Đấy là dấu hiệu sắp lên cụ ạ...
Kg cần phải xúc, tự nó phải oánh lên để bán giá cao...
Có đè 1tr cổ cũng mặc kệ chúng nó...
Click to expand...

Em cũng đồng quan điểm với cụ. Đè trên nhưng hứng dưới. Run tay bán là mất hàng. Hết hàng là nó đánh lên ngay. Chả thằng ngu nào bán 100k 16.3 cả

Notice and system84 like this.

Loan tin | Like |Report
phongtran68 Thành viên gắn bó với f319.com

Joined:

Jun 9, 2008

Likes Received:

4,852

#90

19/09/2019, 13:48

stranger113 said: ↑

Chặn 108k để làm j kia

--- Gộp bài viết, Sep 19, 2019, Bài cũ: Sep 19, 2019 ---

K vác cái cục 4tr hôm trc ra mà dọa nhỉ
Click to expand...

Shineking said: ↑

Bán có 100k 16.3 Thôi các cụ ạ
Click to expand...

system84 said: ↑

Cục 100k giá 16.3 của bác nào khủng quá, tính cố đạp HTM về 15.x đây
500 ae grab đâu rồi, xúc cục này là HTM phi đấy
@Big Tiger @Butchep01
Click to expand...

Hôm trước có bạn cũng quan tâm vấn đề đè - chặn giá trên facebook. Mình có trả lời như bên dưới:

Tản mạn cho những trái tim yếu đuối: https://f319.com/threads/tan-man-danh-cho-nhung-trai-tim-yeu-duoi.1842715/

system84 likes this.

system84 đã loan bài này

Loan tin | Like |Report

(You must log in or sign up to reply here.)

Page 9 of 226

Chủ đề cùng chuyên mục

Share This Page