HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai

các bác cứ bình tõm, lên nhanh quá lại tạo điều kiện cho đám tê tê nó lại mang ra táng. cứ dập dìu tí rồi lên là đẹp

Vẫn còn có 1 cái van xả để HTM giá kg vọt lên ngay và luôn, có người đang cầm trịch cuộc chơi này...
Hắn là ai? ai? ai?

Lệnh bán to gớm

HTM là hàng ĐẦU TƯ, dân T+ nó biến thành hàng ĐẦU CƠ...

Buổi sáng nhỏ lẻ tự chơi với nhau, các anh lớn sau 14h mới chơi

Sáng nay có chú nhỏ lẻ nào bán phát gần 70k

Thằng ấy khả năng tên là Nguyễn Văn Tê, em họ Madam Nguyễn Thị Nga...

Nhà nó ngụ tại tòa T+3, số nhà 13.1 đường Hồ Tùng Mậu (HTM)...

Để Hổ gọi thằng Nguyễn Văn Lên múc cục 16.0 với cục 16.1 cho các thánh hò reo nhá?

Gọi đi

Gọi rồi đấy...

(1.9) 281 Tôn Đức Thắng - Giả định chung cư:

Hiện trạng đang là Nhà hàng tiệc cưới Nhật Hồng – Xanh Palace cao 3 tầng rất lãng phí. Vị trí đắc địa tại quận Đống Đa khi bên phải là UBND Quận Đống Đa, bên trái là ******* Quận Đống Đa, đối diện bên kia đường Tôn Đức Thắng là Điện lực Đống Đa. Cách khoảng 100m là giao lộ thuộc hàng lớn nhất Hà Nội: Ô Chợ Dừa, Xã Đàn, Khâm Thiên, Tôn Đức Thắng, Đê La Thành.

Khu vực này có rất nhiều dự án làm tham chiếu như: Viet Tower (18 tầng ), 198B Tây Sơn (21 tầng ), Sunrise Tower (17 tầng ), 183 Nguyễn Lương Bằng (14 tầng ), GP Invest Building (22 tầng )…

Thứ 6 tuần trước với giả định văn phòng cho thuê, ta thu được lợi nhuận tối thiểu 25,6 tỷ đồng/năm. Ngày hôm nay, ta cùng dự phóng lợi nhuận khi dự án được phát triển theo hướng tòa nhà 18 tầng nổi và 2 tầng hầm, trong đó có 15 tầng chung cư và 3 tầng thương mại.

- Tổng diện tích: 849 m2

- Bảng giá đất ở - vị trí 1 đường Tôn Đức Thắng theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 66 triệu đồng/m2.

- Hệ số điều chỉnh quận Đống Đa theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất 281 Tôn Đức Thắng mà HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 849 * 66 triệu * 1,6 *2% =1,8 tỷ đồng/năm.

- Số tầng tối đa cho phép khu vực Tôn Đức Thắng theo quy định hiện hành là 24 tầng. Dưới góc độ thận trọng và tham khảo một số dự án tham chiếu cùng khu vực thì mình dự phóng số tầng chỉ ở mức 18 tầng nổi (15 tầng chung cư và 3 tầng thương mại) và 2 tầng hầm. Chi phí xây dựng 1 tầng hầm bằng 2 tầng nổi.

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 10 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 849 * 22 * 62% * 10 triệu = 115,8 tỷ đồng.

- Hệ số sử dụng bình quân 40%. Giá cho thuê văn phòng hạng A-B trong khu vực là 20 – 35 USD/m2/tháng. Mình giả định mức cho thuê ở dự án này chỉ là 25 USD/m2/tháng. Giá chung cư trong khu vực là 32 – 40 triệu/m2, mình giả định giá bán là 35 triệu đồng/m2. Tiền thu gửi xe từ hai tầng hầm là 2 tỷ/năm.

=> Doanh thu khi bán xong toàn bộ dự án = 849*40%*15*35 triệu + 849*40%*3*25 USD * 12 + 2 = 178,3 + 7 + 2 = 187,3 tỷ đồng

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Chi phí dự án hạch toán toàn bộ ngay năm đầu tiên hoàn thành

=> Lợi nhuận ròng khi bán xong toàn bộ dự án = 187,3 - 1,8 – 115,8 = 69,7 tỷ đồng.

Dưới góc độ thận trọng, mình chiết khấu 20% để dự phóng lợi nhuận thực tế, trong đó: 10% chi phí bảo trì bảo dưỡng + 10% chi phí và sai số khác:

=> Lợi nhuận ròng thu được tại 281 Tôn Đức Thắng khi xây chung cư: 69,7 * 80% = 55,76 tỷ đồng.