BQT xin thông báo: Hiện tại diễn đàn đã xử lý xong lỗi chức năng tìm kiếm, quý thành viên và quý khách đã có thể sử dụng tính năng tìm kiếm như trước. Chúng tôi rất tiếc vì việc khắc phục diễn ra chậm trễ, rất mong nhận được sự thông cảm của quý thành viên và quý khách ghé thăm. Vẫn mong tiếp tục nhận được sự ủng hộ của của tất cả các bạn!

HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai

Chủ đề trong 'Thị trường chứng khoán' bởi phongtran68, 19/09/2019.

Có 5689 người đang online, trong đó có 644 thành viên. 22:06 (UTC+07:00) Bangkok, Hanoi, Jakarta

Có 1 người đang xem box này (Thành viên: 0, Khách: 1)

Trang 98/226

Chủ đề này đã có 379628 lượt đọc và 2257 bài trả lời

phongtran68 Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

09/06/2008

Đã được thích:

5.028

#971

08/10/2019, 10:44

phongtran68 đã viết: ↑

Một số căn cứ pháp lý cho Chương 2:

(1) Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND về Giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ 01/01/2015 đến 31/12/2019: Quyết định nêu rõ toàn bộ giá đất chi tiết đến từng Vị trí, Đường, Quận, Huyện trên địa bàn Thành phố. Đây là một trong những dữ kiện quan trọng để xác định tiền thuê đất mà HTM phải trả cho Nhà nước.

Link: http://vbpl.vn/hanoi/Pages/vbpq-toanvan.aspx?ItemID=99809&dvid=305

(2) Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND về Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

Link: http://vbpl.vn/hanoi/Pages/vbpq-toanvan.aspx?ItemID=134805

(3) Quyết định Số 3667/2014/QĐ – UBND về Tỷ lệ phần trăm đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuê đất hàng năm. Trong đó quy định rõ với Trường hợp sử dụng đất thuê để làm mặt bằng kinh doanh thương mại - dịch vụ, đơn giá thuê là 2% trên giá đất quy định tại (1) Quyết định số 96/2014/QĐ – UBND.

Link: https://luatvietnam.vn/dat-dai/quyet-dinh-3667-qd-ubnd-uy-ban-nhan-dan-tp-ha-noi-88128-d2.html

(4) Quyết định Số 11/2016/QĐ – UBND về Quy hoạch không gian đối với các công trình cao tầng trên địa bàn Hà Nội.

Link: http://vbpl.vn/hanoi/Pages/vbpq-toanvan.aspx?ItemID=104298
Xem tất cả

phongtran68 đã viết: ↑

Một số công thức và giả định:

(1) Toàn bộ quỹ đất được HTM triển khai sẽ là Văn phòng hạng A - B hoặc Chung cư cao cấp hoặc Khách sạn cao cấp. Giả định này phù hợp với phân khúc sản phẩm các Dự án BRG đã làm trong quá khứ.

(2) Đơn giá thuê đất hàng năm = 2% * Giá đất theo Quyết định 96/2014/QĐ – UBND * Hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 05/2019/QĐ – UBND.

(3) Giá cho thuê văn phòng, Giá nhà chung cư, Giá đất…được thu thập từ Internet theo thời giá tại thời điểm viết bài. Một số trang web mình tham khảo là: https://batdongsan.com.vn; https://maisonoffice.vn/ha-noi/; http://www.cbrevietnam.com;

(4) Hệ số xây dựng văn phòng thương mại bình quân 62%. Hệ số sử dụng thực tế bình quân là 40%. Vòng đời dự án 50 năm (dùng dự án 5 Lê Duẩn làm căn cứ và tham khảo mức bình quân tại Hà Nội). Chi phí xây dựng bình quân 10 triệu/m2 sàn xây dựng. Tỷ lệ lấp đầy bình quân 80%.
Xem tất cả

phongtran68 đã viết: ↑

Như đã hẹn, chúng ta cùng đến với Quận Đống Đa đầu tiên:

(1) Quận Đống Đa:

Trước khi đi vào dự phóng lợi nhuận một số mảnh đất cụ thể, mình sẽ dự phóng lợi nhuận theo tổng quỹ đất quận Đống Đa của HTM. Theo luật hiện hành, HTM được toàn quyền xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khách sạn. Riêng xây chung cư sẽ phải làm thủ tục chuyển đổi – phương án này phức tạp hơn nhưng biên lợi nhuận là cao nhất. Trên quan điểm thận trọng, mình tính toán với giả định là HTM xây tòa nhà văn phòng cho thuê.

- Tổng diện tích: 11.424m2.

- Bảng giá đất nhà nước vị trí 1 quận Đống Đa theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 18 – 43 triệu/m2 => Bình quân 30,5 triệu/m2.

- Hệ số điều chỉnh quận Đống Đa theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất quận Đống Đa HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 11.424 * 30,5 triệu * 1,6 *2% = 11,15 tỷ đồng/năm.

- Số tầng tối đa cho phép khu vực quận Đống Đa theo Quyết định Số 11/2016/QĐ – UBND : bình quân 24 tầng

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 10 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 11.424 * 24* 62% * 4 triệu = 680 tỷ đồng.

- Đơn giá cho thuê văn phòng bình quân hạng A - B khu vực Đống Đa: 25 USD/m2/tháng

- Hệ số sử dụng thực tế bình quân 40%

=> Doanh thu cho thuê một năm khi lấp đầy 100% = 40% * 11.424 * 24 *25 USD * 12 = 756 tỷ/ năm

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng bình quân chỉ 80%:

=> Lợi nhuận ròng hàng năm = 756*80% - 11,15 – 680/50 = 580 tỷ đồng/năm

Vì thực tế các lô đất của HTM là phân tán, diện tích và quy hoạch không đồng nhất nên dưới góc độ thận trọng, mình đưa ra mức chiết khấu 50% để dự phóng lợi nhuận thực tế:

=> Lợi nhuận ròng tối thiểu hàng năm HTM nhận được tại quận Đống Đa = 580 * 50% = 290 tỷ đồng/năm.

Trong trường hợp HTM thành lập liên doanh để triển khai dự án thì lợi nhuận sẽ được chia lại theo tỷ lệ góp vốn tương ứng.
Xem tất cả

(1.10) 12 Hoàng Cầu:

Cũng giống như 11C Cát Linh, vị trí 12 Hoàng Cầu cũng trung tâm nhưng diện tích chỉ thuộc nhóm vừa và nhỏ trong các lô đất của HTM. Hiện trạng cũng đang là một tòa nhà văn phòng 6 tầng cho thuê. Chúng ta cùng ước tính HTM thu được bao nhiêu tiền hàng năm từ tòa nhà này:

- Tổng diện tích: 391m2

- Bảng giá đất thương mại dịch vụ của nhà nước vị trí 1 đường Hoàng Cầu theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 26,4 triệu đồng/m2.

- Hệ số điều chỉnh quận Đống Đa theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất 12 Hoàng Cầu mà HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 391 * 26,4 triệu * 1,6 *2% =0,33 tỷ đồng/năm.

- Với diện tích hiện tại của lô đất, số tầng hợp lý thường là từ 6 – 12 tầng. Mức tối đa khu vực Yên Lãng – Hoàng Cầu – Hào Nam lên tới 24 tầng. Hiện trạng là tòa nhà 6 tầng.

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 10 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 391 * 6 * 62% * 10 triệu = 14,55 tỷ đồng.

- Hệ số sử dụng bình quân 40%. Giá cho thuê văn phòng hạng A-B trong khu vực là 25 – 30 USD/m2/tháng. Vì đây là tòa nhà văn phòng cỡ nhỏ nên mình giả định giá cho thuê là 20 USD/m2/tháng:

=> Doanh thu cho thuê một năm khi lấp đầy 100% = 391*40%*6*20 USD * 12 = 5,2 tỷ/ năm

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Quy mô nhỏ nên tỷ lệ lấp đầy duy trì 100%, thậm chí được thuê trọn gói:

=> Lợi nhuận ròng hàng năm = 5,2 - 0,33 – 14,55/50 = 4,6 tỷ đồng/năm.

Dưới góc độ thận trọng, mình chiết khấu 20% để dự phóng lợi nhuận thực tế, trong đó: 10% chi phí bảo trì bảo dưỡng + 10% chi phí và sai số khác:

=> Lợi nhuận ròng tối thiểu hàng năm tại 12 Hoàng Cầu: 4,6 * 80% = 3,68 tỷ đồng/năm.

Tản mạn cho những trái tim yếu đuối: https://f319.com/threads/tan-man-danh-cho-nhung-trai-tim-yeu-duoi.1842715/

hoangdau221, bric0810, kho_chon_qua và 1 người khác thích bài này.

system84 đã loan bài này

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
vietdung6688 Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

28/06/2017

Đã được thích:

365

#972

08/10/2019, 11:13

CTS Sóng chứng khoán

PVD Siêu cổ phiếu

DPM Siêu tăng trưởng

DIG Đất sạch bao la

NTL Cổ tức tiền đều

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
stranger113 Thành viên rất tích cực

Tham gia ngày:

22/03/2014

Đã được thích:

247

#973

08/10/2019, 11:14

Tay to nay nghịch sớm thật. cắn lệnh cả 100k

BCG HTM SGP

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
van_mai_mot_niem_tin Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

06/06/2018

Đã được thích:

8.661

#974

08/10/2019, 11:20

Tôi bói chơi nhưng có vẻ lại đúng ý mấy anh lái ah?! Cuối tháng 30 nhé mấy anh!

system84 thích bài này.

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
stranger113 Thành viên rất tích cực

Tham gia ngày:

22/03/2014

Đã được thích:

247

#975

08/10/2019, 11:22

van_mai_mot_niem_tin đã viết: ↑

Tôi bói chơi nhưng có vẻ lại đúng ý mấy anh lái ah?! Cuối tháng 30 nhé mấy anh!
Xem tất cả

Thôi xin cụ đừng đọc bài của lái. tháng trc có cụ gì cũng bảo cuối tháng 3x như cụ nên lái ghét cho mịa về 15 ấy

BCG HTM SGP

van_mai_mot_niem_tin thích bài này.

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
van_mai_mot_niem_tin Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

06/06/2018

Đã được thích:

8.661

#976

08/10/2019, 11:22

Pic vắng + tăng mạnh = xác định!

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
phikhonglo Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

07/03/2010

Đã được thích:

44.107

#977

08/10/2019, 11:22

hê đánh lên rồi

Quy trình đánh giá cổ phiếu của em như sau :
1. Cơ cấu cổ đông
2. Cổ tức bằng tiền
3. Ngành nghề kinh doanh : Đang thịnh hay suy thoái
4. Phân tích báo cáo tài chính
5. Qúa trình hình thành và phát triển. Tăng vốn trong quá khứ
6. Đội ngũ lãnh đạo, đạo đức HĐQT
7. Sở hữu nước ngoài
8. Tìm hiểu thực tế
- COPY VN700 -

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
hai120370 Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

17/01/2019

Đã được thích:

2.103

#978

08/10/2019, 11:24

17+ rồi nhớn nhanh quá.

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
phongtran68 Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

09/06/2008

Đã được thích:

5.028

#979

08/10/2019, 11:26

Đây là chia sẻ mới nhất của mình trên facebook. Anh em có thể add friend để tương tác cô đọng nhé: https://www.facebook.com/phongtran68F319

Tản mạn cho những trái tim yếu đuối: https://f319.com/threads/tan-man-danh-cho-nhung-trai-tim-yeu-duoi.1842715/

bric0810, van_mai_mot_niem_tin, Physicx6226 và 3 người khác thích bài này.

system84, phongtran68 và vietdung6688 đã loan bài này.

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
Physicx6226 Thành viên rất tích cực

Tham gia ngày:

08/09/2019

Đã được thích:

367

#980

08/10/2019, 11:31

Chờ em hoài, đợi em mãi sao em hững hờ

Đầu tư giá trị- chia sẽ cơ hội

Loan tin | Thích |Báo vi phạm

(Hãy đăng nhập để trả lời bài viết)

Trang 98/226

Chủ đề cùng chuyên mục

Chia sẻ trang này