ICG - "Ông Trùm" đất vàng. Xuất hiện hàng loạt ứng viên nặng ký M&A.

Mô hình D – Cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, XD lại CCC

a) Giới thiệu chung về Mô hình:

• Mô hình Cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, XD lại CCC hoàn toàn tuân theo Luật Nhà ở, Luật số 65/2014/QH13 và các quy định pháp lý khác có liên quan.
• Mô hình Cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, XD lại CCC cũ là kết quả của đề tài: “Nghiên cứu đề xuất giải pháp cải tạo, XD lại CCC ở các đô thị Việt Nam, thí điểm tại Hà Nội” – Đề tài cấp Bộ do Bộ Giáo dục và Đào tạo thực hiện; Mã số: B2022 – XDA – 08; Chủ trì: Trường ĐHXD Hà Nội; Nghiệm thu năm 2024.
• Mô hình D bắt nguồn từ thực tiễn cải tạo, XD lại CCC của một số nước có điều kiện tương tự như Việt Nam. Yếu tố cộng đồng luôn có vai trò then chốt: i) Do cộng đồng hộ dân chủ động thực hiện toàn diện; ii) Được thúc đẩy bởi nhu cầu thực của cộng đồng; iii) Tôn trọng văn hóa, lịch sử, truyền thống của cộng đồng; iv) Cộng đồng tổ chức liên kết với các đối tác khác nhau để thực hiện; v) Hướng đến thay đổi toàn diện phù hợp với chiến lược phát triển chung.
• Mô hình là tích hợp của 3 loại: i) Dự án tái phát triển đô thị; ii) Dự án kinh doanh bất động sản; iii) Dự án nâng cao chất lượng sống, sinh kế và cộng đồng.
• Mô hình thể hiện sự tác động đồng bộ của 3 chủ thể chính có liên quan:
  • Chính quyền TP. Hà Nội và địa phương: Tổng rà soát, khảo sát, kiểm định chất lượng CCC; lập, phê duyệt QH chi tiết, tổng mặt bằng; phê duyệt chủ đầu tư dự án; tạo cơ chế hỗ trợ…;
  • Cộng đồng hộ dân – Chủ sở hữu CCC: Cung cấp địa điểm thực hiện dự án; lập Ban cải tạo, XD lại CCC, Ban quản lý chung cư; lựa chọn nhà đầu tư; giám sát việc triển khai thực hiện dự án; tổ chức tái định cư; phân chia quyền lợi trong dự án; nhận bàn giao công trình và vận hành…;
  • Nhà đầu tư kinh doanh bất động sản hay công ty đối tác XD: Thu xếp vốn cho dự án; lập dự án, giải phóng mặt bằng, tạm cư và tổ chức đầu tư XD; kinh doanh thu hồi vốn đầu tư XD; bàn giao công trình…
• Mô hình thực hiện phù hợp với Dự án đầu tư XD lại CCC: Tuân theo QH chi tiết, tổng mặt bằng và phương án kiến trúc đã được phê duyệt; thống nhất chủ sở hữu căn hộ và công trình bởi cộng đồng hộ dân.
• Sau khi đầu tư XD, công ty đối tác XD bàn giao toàn bộ tầng hầm và tầng thương mại dịch vụ cho cộng đồng hộ dân. Lợi nhuận kinh doanh được phân chia hài hòa giữa cộng đồng hộ dân và công ty đối tác XD;
• Hình thức kiến trúc cân bằng giữa XD mới và bảo tồn kiến trúc công trình, cảnh quan, văn hóa đặc trưng của địa điểm.
• Theo mô hình, cộng đồng hộ dân chủ động tổ chức liên kết XD lại chính ngôi nhà của họ, thay vì thụ động chờ đạt được các thỏa thuận lợi ích với nhà đầu tư kinh doanh bất động sản đến từ bên ngoài. Nhà đầu tư chỉ là Chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án. Chung cư XD lại luôn thuộc về Cộng đồng hộ dân.

b) Hệ số đền bù tái định cư trong Mô hình:

• Đối với hộ dân tại nhà chung cư (có sổ đỏ):
  • Hệ số đền bù chính theo NĐ 98/2024/NĐ-CP- K1:
    • Diện tích đền bù cho căn hộ tại tầng 1: K1a= 2 lần.
    • Diện tích đền bù cho căn hộ tại tầng 02 trở lên: K1b= 1,5 lần (khó đáp ứng nhu cầu ở với quy mô hiện trạng từ 25 – 30m2/căn hộ).
  • Hệ số đền bù hỗ trợ của Cộng đồng theo Mô hình Cộng đồng hộ dân – K2:
    • Diện tích đền bù hỗ trợ cho căn hộ tại tầng 1: K2a = 0,4 lần, nhằm tạo cho các hộ dân tại tầng 1 cơ hội sinh kế với diện tích kios khoảng 10m2.
    • Diện tích đền bù hỗ trợ cho căn hộ tại tầng 02 trở lên: K2b = 0,5 lần, nhằm tạo cho các hộ dân tại tầng 2 cơ hội nâng cao chất lượng sống với diện tích căn hộ tối thiểu khoảng 60m2.
• Đối với hộ dân cơi nới diện tích xung quanh nhà chung cư (không sổ đỏ):
  • Hệ số đền bù hỗ trợ của cộng đồng theo Mô hình cộng đồng hộ dân – K3:
• Diện tích tích đền bù hỗ trợ: Toàn bộ diện tích XD công trình (không tính sân, vườn); công trình hiện tại cao 1 – 5 tầng, bao gồm diện tích kinh doanh và diện tích ở.
• Hệ số đền bù hỗ trợ K3 = 0,5 lần. Tùy theo khảo sát hiện trạng tại từng địa điểm, diện tích kinh doanh sau khi đền bù sẽ được bố trí tại tầng 1 của công trình chung cư XD lại; diện tích ở được bổ sung vào diện tích ở của các hộ dân tại công trình chung cư XD lại.
• Hiệu quả tổng hợp của Mô hình liên quan đến hệ số đền bù:
  • Đối với căn hộ tại tầng 1, hệ số đền bù được tính bằng K = K1a + K2a + K3, tối thiểu là 2,4 lần và tùy theo từng trường hợp có thể đạt tới 2,6 lần.
  • Đối với căn hộ tại tầng 02 trở lên, hệ số đền bù được tính bằng K = K1b + K2b + K3, tối thiểu là 2 lần và tùy theo từng trường hợp có thể đạt tới 2,3 lần.

Việc xác định chi phí đầu tư XD quyết định hệ số đền bù tái định cư; xác định số tầng nhà và hiệu quả tổng hợp của từng dự án. Chi phí đầu tư XD gồm:

• Chi phí tạm cư để chủ sở hữu căn hộ tự lo chỗ ở trong thời gian XD (2,5 – 3 năm);
• Chi phí XD gồm: Chi phí XD công trình; chi phí XD sân vườn ngoài nhà; chi phí đóng góp cho việc cải tạo, XD lại hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung toàn khu; chi phí dự phòng và thuế giá trị gia tăng;
• Lãi vay trong thời gian XD;
• Lợi nhuận của nhà đầu tư hay công ty đối tác XD (dự kiến chiếm 10% tổng vốn đầu tư xây dựng, tương đương với dự án nhà ở xã hội).

c) Thống nhất hệ số đền bù tái định cư:

Phù hợp với việc xác định hệ số đền bù tái định cư của Mô hình, gồm 2 loại: Hệ số đền bù chính, theo NĐ 98/2024/NĐ-CP: K1; hệ số đền bù hỗ trợ của cộng đồng: K2 và K3, nhằm đáp ứng nhu cầu thực của cộng đồng về cơ hội sinh kế, nâng cao chất lượng sống và trách nhiệm hỗ trợ những thành viên còn khó khăn trong cộng đồng. Lợi thế về vị trí của khu vực trong thị trường bất động sản có vai trò tích cực trong việc xác lập các hệ số đền bù này.

Hệ số đền bù tái định cư được thống nhất cụ thể giữa cộng đồng hộ dân và công ty đối tác XD.



d) Xác định số tầng nhà căn cứ theo khả năng thu hồi vốn đầu tư:

Theo mô hình, sau khi đầu tư XD hoàn thành, nhà đầu tư hay công ty đối tác XD bàn giao hoàn toàn công trình cho cộng đồng hộ dân, gồm tầng hầm và các tầng thương mại dịch vụ, nhằm tạo lập quỹ bảo trì chung cư và quỹ hỗ trợ các thành viên trong cộng đồng.

Diện tích để kinh doanh thu hồi vốn đầu tư XD chủ yếu là diện tích căn hộ. Quy mô phần diện tích này và giá trị bất động sản căn hộ trên thị trường vào thời điểm đầu tư XD quyết định điểm hòa vốn và là cơ sở cho việc xác định số tầng nhà.

Số tầng nhà tại các dự án thành phần trong khu vực lập quy hoạch khoảng 25, 27 và 30 tầng, mật độ XD khoảng 35% (Theo Nhiệm vụ QH chi tiết cải tạo, XD lại Khu tập thể Kim Liên và phụ cận đã được phê duyệt, công trình trong khu vực được phép cao đến 40 tầng).

đ) Đánh giá sơ bộ mức khả thi của từng dự án thành phần:

Việc đánh giá sơ bộ mức khả thi của từng dự án thành phần căn cứ vào:

• Vị trí dự án thành phần so với các tuyến đường QH chính xung quanh, kể cả với ga tàu điện ngầm; liên quan đến giá trị bất động sản;
• Phạm vi ranh giới rõ ràng của dự án thành phần;
• Khả năng giải tỏa các hộ dân cơi nới, lấn chiếm; kế hoạch đầu tư XD hệ thống giao thông và hạ tầng kỹ thuật kết nối;

Không đánh giá dự án thành phần N.04 (chung cư Ngoại giao đoàn).

Những dự án thành phần thuộc nhóm rất thuận lợi có thể thực hiện được ngay.

Chờ cục doanh thu chưa thực hiện ngày càng to dần lên trong quý 1,2-2026 thì khác chạy mút chỉ bác ạ

Để ý kỹ thì năm nay bv tăng mạnh, tăng gần 5k/cp

Khúc này đừng nhìn book value pác ơi, vì phần tiền nhận về đang hạch toán bên nợ. Bao giờ bàn giao nhà, hạch toán dt ln, cục đó chạy sang vốn csh thì bv mới bung nóc.

ku to như fic sắm tết đến đâu r Bác?

Đầu xuân năm mới chúc ace ICG 2026 rực rỡ

Đầu năm các dự án thi công tốt quá! 5x hay x5

Giá neo vùng 2x này đẹp quá, khả năng quý 1 này lại lồi ra cục tiền to bự rồi ace ạ

Còn CTX không bác chủ pic?
CTX vốn hóa nhỏ hơn lượng tièn mặt đang có là sao nhỉ
Dù hủy niêm yết thì có CP vẫn được nhận cổ tức bình thường phải không các bác