IDC - Điểm sáng của BĐS KCN nửa cuối năm

1. KHU CÔNG NGHIỆP VỊ THẾ VIỆT NAM NGÀY CÀNG NÂNG CAO

❖ Nhu cầu đầu tư tiếp tục tăng trưởng: Dòng vốn FDI mới 6T/2022 tiếp tục suy giảm tuy nhiên nếu xét theo tháng trong quý II dòng vốn FDI mới vào Việt Nam đã có sự cải thiện. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài và trong nước trong 6 tháng đầu năm gia tăng đầu tư vào Việt Nam. Samsung, LG Display, Goertek đã có kế hoạch mở rộng, đầu tư vào Việt Nam. Hơn 76% lãnh đạo các doanh nghiệp châu Âu kỳ vọng tăng vốn FDI vào Việt Nam trước khi kết thúc quý III.

• Nhu cầu thuê đất tại các KCN dự báo tăng trưởng tích cực trong năm 2022. Chúng tôi cho rằng nhu cầu thuê đất tại các KCN của IDC dự báo tăng trưởng tích cực khi (1) chính sách kiểm soát Covid của Trung Quốc có thể giúp đẩy nhanh việc dịch chuyển đầu tư FDI sang Việt Nam; (2) Phát triển hạ tầng như vành đai 3,4, hệ thống cảng Cái Mép Thị Vải giúp vận chuyển từ KCN Phú Mỹ II, Phú Mỹ II mở rộng và Hựu Thạnh thuận lợi. Trong 7 tháng đầu năm 2022, tổng diện tích ký MOU đạt 91 ha (+56% YoY).
• Nhu cầu thuê nhà xưởng/kho bãi trở thành xu hướng trong tương lai: Nhu cầu thuê nhà xưởng, kho bãi lĩnh vực logistics, điện tử, ô tô, e – commerce gia tăng mạnh và dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng 20%/năm theo đà tăng của thị trường này. Mặc dù vậy, giá thuê dự báo duy trì + 1-3% yoy trong 3 năm tới (theo CBRE) và xu hướng nhà kho cao tầng sẽ được thúc đẩy trong các năm tới khi nguồn cung đất KCN hạn chế.

2. TRIỂN VỌNG TĂNG TRƯỞNG Ở MỨC 2 CON SỐ

• Hoạt động cho thuê khu công nghiệp. Chúng tôi dự ước trong nửa cuối năm 2022, IDC sẽ ghi nhận 40 ha đất cho thuê tại KCN Phú Mỹ từ khách hàng Hòa Phát với giá thuê 125 USD/m2/chu kỳ thuê và 20 ha tại KCN Hựu Thạnh với giá thuê 135 USD/m2/chu kỳ thuê. Doanh thu dự ước hoạt động cho thuê KCN 1.644 tỷ đồng (+4,39x YoY). Lợi nhuận gộp biên đạt 65% (+22% YoY) nhờ vào giá thuê tại KCN Phú Mỹ và Phú Mỹ mở rộng tăng 19% YoY.
• Hoạt động kinh doanh điện. Doanh thu kinh doanh điện dự kiến đạt mức 1.383 tỷ đồng (+7,6% YoY) trong 6 tháng cuối năm 2022 trên nền thấp khi Q3/2021 giãn cách xã hội và hỗ trợ các doanh nghiệp trong KCN. Lợi nhuận gộp biên dự báo duy trì mức 7%, trong đó biên lợi nhuận từ trạm biến áp tại KCN Nhơn Trạch và Tuy Hạ (chiếm 89% tổng doanh thu kinh doanh điện) duy trì mức 5%.
• Hoạt động thu phí đường bộ. Doanh thu thu phí đường bộ dự kiến đạt 166 tỷ đồng (+44% YoY), do Q3/2022 thực hiện giãn cách xã hội. Biên lợi nhuận duy trì mức cao 58,4% (+1% YoY).

3. MỨC GIÁ HẤP DẪN - ĐIỂM SÁNG KỸ THUẬT


- Điểm mua hợp lý: 68.000 - 70.000
- Giá mục tiêu: 97.00
- Giá cắt lỗ: 58.000