IDC - Đón siêu sóng BĐS KCN

1. Triển vọng ngành

- Bất động sản kcn ở Việt Nam được hỗ trợ bởi 5 yếu tố

+ Vị trí chiến lược: Việt Nam là có vị trí chiến lược quan trọng trên tuyến đường vận tải hàng hóa quốc tế trong việc vận chuyển hàng hóa từ Châu Á đi khắp nơi trên thế giới. Hệ thống đất liền của chúng ta trải dài theo hệ thống cảng biển, 90% lượng vận tải thương mại của thế giới thực hiện bằng đường biển và 45% trong số đó phải đi qua vùng biển Đông

+ Chính sách kinh tế mở: Việt Nam đã ký kết nhiều hiệp định FTA (hiệp định thương mại tự do) với các nước trên thế giới tạo thuận lợi cho việc xuất nhập khẩu. Chính sách kinh tế mở cho phép các quốc gia đặt nhà máy ở Việt Nam dễ dàng xuất khẩu đi khắp nơi trên thế giới.

+ Kinh tế vĩ mô ổn định: Tình hình kinh tế phát triển và nền chính trị ổn định góp phần thu hút các quốc gia đầu tư vào Việt Nam

+ Phát triển hạ tầng mạnh mẽ: Việc chính phủ đã đẩy mạnh đầu tư công, nâng cấp hạ tầng đường xá sẽ góp phần kết nối nền kinh tế hiệu quả hơn, giảm chi phí vận chuyển và tiết kiệm thời gian. Điều này góp phần tạo điều kiện thu hút các doanh nghiệp FDI.

+ Chi phí thấp: Giá thuê đất, giá nhân công và giá điện tại Việt Nam thuộc trong những nước thấp nhất Đông Nam Á. Qua đó tạo lợi thế cạnh tranh đặc biệt để thu hút các quốc gia trên thế giới đầu tư vào Việt Nam

- Vốn FDI vào Việt Nam vẫn đang tăng trưởng tốt

Theo số liệu của Cục Đầu tư Nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, tính đến ngày 20/3, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp (vốn góp) của nhà đầu tư nước ngoài đạt hơn 6.17 tỷ USD, tăng 13.4% so với cùng kỳ năm 2023.
https://*********.vn/2024/03/tong-v...sd-tang-hon-13-so-voi-cung-ky-768-1169121.htm
Với 5 yếu tố hỗ trợ này, Việt Nam vẫn kỳ vọng thu hút thêm vốn FDI tiếp tục đầu tư vào khi các dòng vốn sx theo chiến lược Trung Quốc +1

- Năm 2024 được xem sẽ là năm quan trọng trong việc đẩy mạnh đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khi các dự án hạ tầng quan trọng như cao tốc Bắc Nam giai đoạn 2, đường Vành đai 3, đường Vành đai 4 và dự án sân bay Long Thành giai đoạn 1 đã hoàn tất việc đấu thầu và bắt đầu khởi công trong năm 2023. Việc cải thiện hạ tầng sẽ giúp kết nối nền kinh tế tốt hơn, hạ tầng phát triển sẽ hỗ trợ kết nối các kcn tới các cảng biển và sân bay quan trọng. Qua đó làm tăng hiệu quả trong việc vận chuyển hàng hóa, nguyên liệu trong nước, góp phần đẩy mạnh hiệu quả sản xuất và giảm thiểu chi phí, sẽ tăng tính hấp dẫn cho các kcn.

2. Tình hình tài chính

- TTS của IDC đến 31/12/2023 tăng khoảng 1.000 tỷ, tương ứng 6% từ đầu năm. Quy mô tài sản có tăng trưởng nhưng k quá nhiều. Khoản tiền mặt của DN vẫn duy trì ổn định khoảng 2.000 tỷ chiếm 12% TTS để có thể vận hành trơn tru, k gặp khó khăn gì trong việc duy trì hoạt động

- Khoản phải thu tăng 2,7 lần lên 2401 tỷ chiếm 13% TTS, khoản phải thu của IDC tăng chủ yếu ở khoản phải thu về cho vay do các công ty con của công ty cho vay để bổ sung vốn lưu động. Mặc dù phải thu tăng mạnh nhưng cũng có thuyết minh rõ ràng và tỷ trọng trong TTS nhỏ nên cũng k quá rủi ro

- Hàng tồn kho của IDC tăng 19% nhưng chỉ có 1200 tỷ, k chiếm tỷ trọng nhiều chủ yếu là TSDD tại các KCN của công ty

- Khoản mục mà chiếm tỷ trọng cao nhất trong TTS là BĐS đầu tư. BĐS đầu tư 6150 tỷ, chiếm 35% TTS là tiền đền bù đất, xd hạ tầng tại các KCN, tăng 1000 tỷ do kết chuyển từ chi phí xây dựng cơ bản dở dang, sau khi hoàn thành sẽ chuyển lên bđs đầu tư, trong đó nhiều nhất là kcn Hựu Thạnh. Những kcn đang trong tsdd hay bđs đầu tư của IDC như là kcn Hựu Thạnh, Cầu Nghìn, Quế Võ 2, Phú Mỹ 2 là những con gà đẻ trứng vàng cho DN trong những năm tiếp theo

- Tổng nợ vay của IDC là 3522 tỷ, chủ yếu là nợ dài hạn để phục vụ cho việc phát triển kcn của công ty. Nợ vay/VCSH = 0,57 - là con số khá thấp & an toàn, để đẩy nhanh tiến độ mà thiếu vốn thì IDC vẫn có khả năng vay thêm

- IDC đang có 504 tỷ người mua trả tiền trước, đây là tiền mà KH đã đưa cho công ty rồi, chỉ cần bàn giao cho KH là sẽ được ghi nhận thành doanh thu. Khoản người mua trả tiền trước k quá cao nhưng có 1 khoản mục đáng chú ý là của Công ty TNHH Aeon Việt Nam.
Khoản này đầu năm 2023 có 152 tỷ nhưng tới cuối năm mất đi, k phải vì đã ghi nhận doanh thu mà được chuyển từ dài hạn lên ngắn hạn và Aeon trả thêm nên tổng khoản trả trước của Aeon tới 31/12/12023 là 267 tỷ, việc khoản này được chuyển từ dài hạn sang ngắn hạn nghĩa là IDC sẽ chuyển giao sản phẩm, dịch vụ cho Aeon trong vòng 12 tháng hoặc 1 chu kỳ kinh doanh, mà chu kỳ kinh doanh của IDC cũng là 12 tháng như vậy thương vụ với Aeon khả năng cao sẽ được thực hiện trong năm 2024 và ghi nhận doanh thu.

Thương vụ này là IDC chuyển nhượng khoảng 2,2 ha dự án Khu dân cư phường 6, Tân An cho AEON. Hợp đồng này dự kiến sẽ mang lại cho IDC doanh thu 547 tỷ và lợi nhuận trước thuế 241 tỷ với giả định giá bán bình quân là 25 triệu VNĐ/m2.

- Khoản mục đáng chú ý nhất trong cơ cấu nguồn vốn của IDC là doanh thu chưa thực hiện 5100 tỷ, đây là kho thóc của công ty vì KH đã trả tiền rồi, giờ chỉ cần xong thủ tục để đủ điều kiện ghi nhận 1 lần là công ty sẽ đưa những khoản doanh thu chưa thực hiện này thành doanh thu, hoặc khoản này sẽ được ghi nhận đều hàng năm theo thời gian KH trả tiền thuê đất trong các kcn. Khoản cao nhất là của kcn phú mỹ 2 mở rộng, tiếp đến là phú mỹ 2 và các KCN khác

Như vậy IDC là 1 công ty có tài chính rất lành mạnh với lượng tiền mặt dồi dào, tài sản chủ yếu là bđs đầu tư của các kcn, phải thu ít, tỷ lệ nợ vay cũng thấp, nợ phải trả chủ yếu là người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện nên k hề rủi ro mà còn rất tốt.

2. Tình hình kinh doanh

Q4/2023 doanh thu thuần của IDC hơn 2,239 tỷ, tăng 85% so với cùng kỳ. Trong đó 2 mảng mà có tỷ trọng doan thu cao nhất là hạ tầng kcn 3297 tỷ chiếm 46% cơ cấu doanh thu, sau đó là doanh thu kinh doanh điện 2923 tỷ, chiếm 40%. Như vậy 2 mảng kinh doanh này chiếm tới 80% doanh thu của IDC rồi, ngoài 2 mảng này thì IDC có kinh doanh bđs hay là thu phí đường bộ nhưng tỷ trọng đều k cao.

Giá vốn mảng kinh doanh điện rất cao, biên LNG chỉ còn khoảng 11% trong khi biên LNG của mảng hạ tầng kcn tới 52%. Như vậy con gà đẻ trứng vàng của IDC vẫn sẽ là mảng cho thuê đất kcn.

Trong Q4, doanh thu hoạt động tài chính của IDC tăng đột biến lên hơn 89 tỷ đồng, gấp 7.2 lần cùng kỳ còn chi phí tài chính giảm 58%, chỉ còn 41 tỷ, đặc biệt là chi phí lãi vay.

Dẫn tới LNST CĐ công ty mẹ hơn 550 tỷ, gấp 2.7 lần cùng kỳ.

Có sự tăng trưởng trên chủ yếu do trong quý 4, ngoài việc doanh thu từ hoạt động tài chính cũng tăng mạnh và công ty tiết giảm được chi phí thì nguyên nhân chủ yếu là doanh thu các hợp đồng cho thuê hạ tầng khu công nghiệp của IDC đáp ứng điều kiện ghi nhận doanh thu một lần theo quy định. Năm 2023 IDC ghi nhận doanh thu 1 lần lớn nhất là tại 3 kcn phú mỹ 2 mở rộng, hựu thạnh và quế võ. IDC ghi nhận doanh thu và lợi nhuận một lần đối với diện tích thuê mới khi nhà đầu tư thanh toán trong vòng 12 tháng kể từ ngày ký MOU lần đầu. Bản chất công ty vẫn nhận từng ấy tiền nhưng chỉ khác là ghi 1 lần luôn hay chia thành nhiều lần vì ghi nhận 1 lần dễ tạo ra doanh thu đột biến.

3. Tiềm năng & Định giá

Tiềm năng 2024 của IDC sẽ đến từ con gà đẻ trứng vàng là mảng cho thuê đất kcn. IDC hiện đang sở hữu 10 KCN tổng diện tích gần 3300 ha trải dài từ Bắc vào Nam và tập trung chính ở một số khu vực kinh tế trọng điểm như TP. Hồ Chí Minh, tỉnh Đồng Nai, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, tỉnh Long An, tỉnh Vĩnh Phúc, tỉnh Bắc Ninh, tỉnh Thái Bình.

Trong đó 5 KCN đã lấp đầy thì tương lai k còn đem lại tăng trưởng cho IDC nữa mà tăng trưởng sẽ đến từ những kcn mà tỷ lệ lấp đầy chưa cao, diện tích cho thuê còn lại nhiều. Với việc sở hữu các KCN có diện tích cho thuê nhiều tại các vị trí đắc địa gần các thành phố lớn và hệ thống sân bay cảng biến thì khi vốn FDI đăng ký mới vẫn tăng trưởng mạnh trong 3 tháng đầu năm 2024 IDC sẽ dễ dàng thu hút các nđt ký thêm các hđ cho thuê mới hơn.

Vào cuối 2023, IDC còn lại 580ha diện tích thương phẩm KCN có thể cho thuê. Giá thuê trung bình tăng 5,7% theo quý lên ~USD129/m2 /kỳ hạn còn lại. Khách thuê trong năm 2023 chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực sản xuất hàng tiêu dùng thiết yếu, nguyên vật liệu và công nghiệp. Trong năm 2023 IDC ký biên bản ghi nhớ MOU khoảng 138,4 ha tại các kcn, đặc biệt là tại Phú Mỹ 2 và Hựu Thạnh. Biên bản ghi nhớ là bước đệm để IDC và đối tác ký hợp đồng cho thuê chính chính

Ngoài ra IDC cũng đang triển khai thêm các kcn mới. KCN Tân Phước 1 ở Tiền Giang dự kiến sẽ sớm được chính phủ phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư và được kỳ vọng sẽ bắt đầu cho thuê từ cuối năm nay. Giai đoạn 1 của dự án này là 226ha dự kiến triển khai xây dựng trong 2024-2025. IDC có thể hưởng lợi từ nguồn cung đất công nghiệp hạn chế ở Tiền Giang do tỉnh này chỉ có 4 KCN được thành lập với tổng diện tích đất hơn 1.100ha, trong đó có 2 KCN đã lấp đầy. Giá thuê bình quân của khu vực này là 60-80 USD/m2/thời hạn còn lại. Các dự án khác của IDC cũng đang chờ phê duyệt pháp lý sau đó mới tiến hành đầu tư. Như vậy IDC vẫn luôn sẵn sàng phát triển các dự án mới để các kcn đang triển khai lấp đầy thì lập tức sẽ có quỹ đất mới cho thuê.

IDC vẫn còn 5100 tỷ doanh thu chưa thực hiện tại các KCN. Nếu có thể chuyển từ hạch toán đều sang ghi nhận 1 lần thì IDC sẽ ghi nhận 1 khoản doanh thu rất lớn.

Ngoài ra còn thương vụ 2,2 ha đất với bên Aeon cũng có thể bàn giao và ghi nhận doanh thu luôn 2024

Nhóm bđs kcn có tiềm năng phát triển dài hạn nhờ lợi thế của đất nước nên việc IDC có quỹ đất sạch sẵn sàng cho thuê lớn sẽ là lợi thế rất lớn. Mục tiêu cho IDC với LNST dự kiến năm 2024 khoảng 2500 tỷ thì mình thấy ở vùng đỉnh cũ khoảng 71 là hợp lý
=> Hiện tại cp đang tích lũy, có thể giải ngân trc 1 phần vùng 57.x - 58.x