IDC leader mới BĐS khu công nghiệp

I. Tổng quan về doanh nghiệp

IDC là doanh nghiệp chuyên phát triển BĐS KCN với quỹ đất đang khai thác hơn3.000ha với 10KCN lớn từ Nam ra Bắc,nhưng chủ lực tại các trọng điểm kinh tế phía Nam như Bà Rịa–VũngTàu,LongAn.Ngoài ra,công ty còn hoạt động trong lĩnh vực thủy điện với 3 nhà máy thủy điện nhỏ tại Bình Phước và Quảng Nam, cung cấp cho lưới điện quốc gia khoảng 1.260MW mỗi năm.


Trong cơ cấu doanh thu, màng KCN và Thủy điện chiếm gần 90% cơ cấu. 2 mảng này cũng đóng góp phần lớn tỉ trọng trong cơ cấu lợi nhuận của IDC. Các mảng như thu phí và xây lắp chiếm tỉ trọng thấp hơn. Vì vậy, khi phân tích về doanh nghiệp này thì NĐT tập trung khai thác tiềm năng phát triển trong tương lai của cả hai mảng này.

​

Trong Q3/2023, IDC đạt doanh thu thuần đạt 1,4 nghìn tỷđồng (giảm 29,7% svck) và lợi nhuận ròng giảm 68% svck. Lũy kế9 tháng đầu năm 2023, doanh thu và lợi nhuận sau thuế lần lượt đạt 5 nghìn tỷđồng (giảm 29% svck) và 1 nghìn tỷđồng (giảm 57% svck). Trong đó, mảng KCN và Thủy điện chiếm tỉ trọng lớn nhất.


+ Cho thuê đất KCN: IDC ghi nhận doanh thu và lợi nhuận một lần đối với diện tích thuê mới khi nhà đầu tư thanh toán trong vòng 12 tháng kểtừngày ký MOU lần đầu. Như vậy, trong9 tháng đầu năm2023, diện tích cho thuê của IDC đạt 49 ha và ghi nhận 2,2 nghìn tỷđồngdoanh thu(giảm45,4%svck) do9T2022 ghi nhận khoản doanh thu lớn từchuyển hạch toán từđều sang 1 lần đối vớiKCNNhơn Trạch V(1,4 nghìn tỷđồng).

​

+ Mảngkinh doanhđiện: IDC sởhữu các dựán thủy điện Srok Phu Miêng vàĐăk Mi3 với tổng công suất 114 MW và 3 trạm biến áp (Tuy Hạ, Nhơn Trạch 5 và Hựu Thành GĐ1)với tổng công suất là 481 MW. Trong 9 tháng đầu năm 2023, doanh thu bán điện đạt 2,1 nghìn tỷđồng (giảm 3% svck), do nhu cầu điện tại các nhà máy trong KCN giảm do tiêu dùng trong nước và xuất khẩu yếu

​

II. Luận điểm đầu tư

1. Diện tích sẵn sàn cho thuê sẵn cao => hưởng lợi làn sóng FDI đổ bộ vào Việt Nam

IDC sẽtiếp tục ghi nhận doanhthu đềuđối vớicác KCN đối với các hợp đồng đã được khách thuê thanh toán đầy đủtrước năm 2022, như KCN MỹXuân B1, Phú MỹII và Phú MỹII mởrộng. Ngoài ra, IDC có thểghi nhận doanh thumột lầntrong năm 2024 chủyếu từcác MOUs và hợp đồng cho thuê đã được ký từnửa cuối năm 2023 tại KCN Hựu Thạnh với diện tích 35 ha (tăng 35% svck) với giá thuê trung bình là 144 USD/m2/chu kỳthuê (tăng 3% svck), các khách hàng thuê chủyếu trong ngành tiêu dùng, logistics và các lĩnh vực khác.


Đồng thời, kỳvọng công ty sẽcho thuê 34,5 ha đất tạiKCNPhú MỹII và Phú MỹII mởrộng với giá 125 USD/m2/chukỳthuê (không thay đổi so với cùng kỳ), trong đóHyosung thuê 25 ha. KCNQuếVõ II và Cầu Nghìn cũng dựkiến sẽcho thuê 25 ha vào năm 2024, nâng tổng diện tích đấtKCNcó thể cho thuê ước tính vào năm 2024 là 95 ha (tăng27%svck).

​

2. Mảng điện kỳ vọng hồi phục => hỗ trợ KQKD trong các quý tới.

IDC là một trong số ít những doanh nghiệp KCN được phép cung cấp điện trực tiếp đến khách thuê với 2 trạm biến áp có tổng công suất là 418 MVA, đóng góp khoảng 2,500 tỷ VNĐ doanh thu mỗi năm. Tính đến hết năm 2022, IDC đang quản lý và phân phối điện cho tổng diện tích khoảng 1,500 ha bao gồm các KCN Nhơn Trạch 1, Nhơn Trạch 2, Nhơn Trạch 3, Nhơn Trạch 5 và diện tích này sẽ tăng lên trong thời gian tới khi IDC đã được Bộ Công Thương chấp thuận cho đầu tư dự án trạm biến áp 110 kV tại KCN Hựu Thạnh. Ngoài ra, IDC còn đang sở hữu 2 nhà máy thủy điện tại Bình Phước và Quảng Nam với tổng công suất 114 MW, mang lại doanh thu trung bình khoảng 400 tỷ VNĐ/năm.


Doanh thu dựkiến tăng 7% svck. Doanh thu bán điện tại KCN Nhơn Trạch V và Hựu Thạnh dựkiến tăng 8,7% svck đạt 2,8 nghìn tỷđồng, khi có các khách hàng thuê mới tại KCN Hựu Thạnh. Doanh thu từmảng thủy điện dựkiến đạt 395 tỷđồng (tăng 4% svck).

​

Tình hình phân phối điện trong KCN Nhơn Trạch 1 - 4 đã hồi phục lại mức bình thường sau khi Covid – 19 qua đi, doanh thu bán điện có kỳ vọng tăng trưởng tại KCN Hựu Thạnh khi tỷ lệ lấp đầy ngày một tăng lên. Đồng thời, thủy điện Dak Mi 3 hoạt động trở lại cũng sẽ giúp doanh thu thủy điện cải thiện. Hiện tại KCN Nhơn Trạch 1, 2, 3, 4 đã lấp đầy nên sản lượng điện phát khá ổn định. KCN Hựu Thạnh bắt đầu cho thuê nhanh với diện tích gần 100ha, dự kiến hoàn thành trạm biến áp đầu tiên với 63 MVA trong năm 2023 và sẽ tiếp tục đầu tư mở rộng lên 189 MVA khi nhu cầu sử dụng diện trong KCN tăng lên.


Như vậy, hoạt động phân phối điện hàng năm có thể đem về dòng tiền khoảng hơn 100 tỷ đồng và tăng dần khi tỷ lệ lấp đầy của KCN Hựu Thạnh tăng lên (các KCN Nhơn Trạch 1, 2 ,3 và 5 đã lấp đầy nên sản lượng tiêu thụ điện không thay đổi nhiều)

Hiện tại, nhiều tổ chức tài chính đang đưa ra các dự phóng tích cực về IDC khi là doanh nghiệp có đủ năng lực về quỹ đất để đáp ứng nhu cầu tăng mạnh của thuê đất KCN. Làn sáng dịch chuyển vốn FDI vào Việt Nam sẽ là động lực giúp các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất cho thuê như IDC tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận trong năm 2024-2025.

​

III. Điểm mua và phân tích kỹ thuật

​

IDC là cổ phiếu duy trì được xu hướng tăng khá tốt trong thời gian qua. Trải qua giai đoạn điều chỉnh của TT, IDC vẫn giữ đc giá tốt, tiệm cận vùng đỉnh cũ cho thấy khả năng phá đỉnh và tiến tới các vùng giá mới của cổ phiếu. Các cổ phiếu cùng ngành của IDC như VGC SZC đều lần lượt vượt đỉnh thành công, nên khả năng IDC hút tiền và bức phá sắp tới là rất cao.


NĐT mở mua IDC quanh quá 48.5-50. Mục tiêu 58, dừng lỗ khi thủng 47. Tỉ lệ lợi nhuận/rủi ro của IDC là khá cao. Vì vậy, IDC là 1 cơ hội đầu tư hấp dẫn.