IDC Nổi Sóng Cùng Ngành BĐS - KCN Năm 2023

IDICO - Chủ đầu tư khu công nghiệp, công ty bất động sản công nghiệp uy tín tại Việt Nam
10 khu công nghiệp, diện tích ~3.500ha, trên 250 nhà đầu tư, thu hút vốn đầu tư trên 8 tỷ USD
1. Dòng vốn FDI và đầu tư công tăng mạnh năm 2023
Theo dự báo từ Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và đầu tư, Việt Nam có thể thu hút 36-38 tỉ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trong năm 2023 tăng gần 50% so với năm 2022.

Năm 2023, Quốc hội đã thông qua kế hoạch đầu tư công năm 2023 với tổng vốn trên 700.000 tỉ đồng, tăng khoảng 25% (khoảng 140.000 tỉ đồng) so với kế hoạch năm 2022 và tăng khoảng 260.000 tỉ đồng so với kế hoạch 2021

1. Cơ sở hạ tầng kết nối giữa đường cao tốc, cảng biển, sân bay

Cải thiện cơ sở hạ tầng với các dự án như đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, đường cao tốc Bắc - Nam, cảng Cái Mép Thị Vải, cảng Gemalink và đường vành đai 3 & 4 sẽ tạo ra sự kết nối thuận tiện hơn giữa các khu công nghiệp.



1. Tiềm năng của ngành BĐS-KCN ở Việt Nam

Hiện nay giá thuê KCN ở Việt Nam vẫn thấp hơn các nước trong khu vực, trong khi môi trường chính trị ổn định, giá điện thấp là lợi thế để các cty, tập đoàn đặt nhà máy sản xuất.

Xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra sẽ là động lực tăng trưởng. Việt Nam là một trong những quốc gia thu hút các nhà sản xuất lớn như Lego (vốn đầu tư 1 tỷ USD), LG với kế hoạch đầu tư thêm 4 tỷ USD vào Việt Nam với mục tiêu biến Việt Nam thành một trung tâm sản xuất điện thoại thông minh trong tương lai, cũng như Foxconn, một trong những nhà cung cấp chính của Apple đang có kế hoạch đầu tư 300 triệu USD. Bên cạnh đó, Samsung đang tìm cách tăng vốn đầu tư tại Việt Nam lên 20 tỷ USD, tập trung vào trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn và các lĩnh vực khác. Trong năm 2022, Quanta Computer - công ty gia công phần mềm lớn thứ ba thế giới - được cho là đang lên kế hoạch xây dựng một nhà máy ở miền Bắc, nơi công ty dự kiến sẽ thực hiện các đơn đặt hàng cho Apple MacBook; BOE Technology Group Co Ltd (Trung Quốc), nhà cung cấp của cả Apple Inc và Samsung Electronics Co Ltd, có kế hoạch đầu tư một số vốn lớn để xây dựng hai nhà máy ở Việt Nam, diện tích thuê 100 ha ở miền Bắc.

1. IDC có gì?

* Lợi thế trực tiếp của IDC so với các doanh nghiệp khác

Nguồn cung KCN trong các năm tới sẽ vẫn còn hạn chế khi mà

- Thủ tục hành chính chồng chéo, thời gian thực hiện dài

- GPMB còn nhiều vướng mắc, khó khăn

- Thiếu hụt nguồn lao động chất lượng cao, nhà ở, phúc lợi xã hội cho công nhân trong KCN.

IDC với lợi thế về việc có nhiều quỹ đất thương phẩm sẵn có, đã hoàn thành đền bù, GPMBcũng như diện tích liền thửa lớn có lợi thế trực tiếp trong tình trạng thiếu nguồn cung. Ngoài ra, các KCN của IDC đều có vị trí khá thuận lợi khi gần cảng biển và các đường cao tốc liên tỉnh.

* Ban lãnh đạo đặt kế hoạch tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận cho 5 năm năm tới đầy tham vọng đây là động lực để NĐT kỳ vọng vào sự bứt phá mạnh của IDC trong tương lai

Giai đoạn 2022-2026, IDC đề ra mục tiêu doanh thu tăng từ 7.971 tỷ đồng lên 18.166 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế tăng từ 2.725 tỷ đồng lên 5.817 tỷ đồng, tương ứng với mức tăng trưởng kép doanh thu và lợi nhuận là 22,9% và 20,9%.


Với kế hoạch kinh doanh trên thì đến năm 2026 EPS của IDC có thể đạt gần 20.000đ/cp (Với giả định số lượng cổ phiếu giữ nguyên như hiện tại)

Mức cổ tức mà cty có thể trả hàng năm từ 40-50% bằng tiền mặt

Hiếm có 1 doanh nghiệp BĐS-KCN nào trên sàn mà quỹ đất cho thuê đã đền bù GPMB xong để cho thuê lớn như IDC, giờ cứ cho thuê là thu tiền về

* Triển vọng của IDC năm 2023

IDC còn 755ha đất cho thuê ở các vị trí đắc địa với giá thuê cao và tăng giá tốt qua các năm

Giá cho thuê đất khu công nghiệp tăng lên cho phép IDC duy trì tỷ suất lợi nhuận cao từ năm 2022.

Giá cho thuê đất Khu công nghiệp Phú Mỹ II đã tăng 20% so với cùng kỳ trong năm 2022, trong khi Khu công nghiệp Hựu Thạnh cũng ghi nhận giá thuê trung bình tăng lên 135 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 8% so với cùng kỳ). Hầu hết đất tại các khu công nghiệp Phú Mỹ II mở rộng và khu công nghiệp Hựu Thạnh đã được giải phóng mặt bằng, giúp IDC triển khai các hợp đồng thuê đất và duy trì tỷ suất lợi nhuận trên 50%.

Năm 2023 doanh thu KCN chủ yếu tới từ đẩy mạnh cho thuê đất tại các KCN Hựu Thạnh, Phú Mỹ 2 và Phú Mỹ 2 mở rộng. Ngoài ra, ghi nhận doanh thu từ 50 năm chuyển về 1 lần đã đủ điều kiện, cụ thể là Mỹ Xuân B1, Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng.

IDC có thể ghi nhận khoảng 60~80 ha đất cho thuê (tăng 100% so với cùng kỳ) trong 6 tháng đầu năm 2023 từ các KCN Phú Mỹ II mở rộng và KCN Hựu Thạnh

IDC đã thay đổi thời gian thanh toán từ 1 năm thành 6 tháng kể từ 6 tháng cuối năm 2022, cụ thể lịch thanh toán sẽ như sau: thanh toán 5% giá trị hợp đồng tại thời điểm ký MOU, thanh toán 50~60% giá trị hợp đồng trong 10 ngày đến 3 tháng tiếp theo, và thanh toán 95% giá trị hợp đồng trong 3 tháng tiếp theo . Việc đẩy nhanh tiến độ thanh toán sẽ giúp dòng tiền của các công ty có diện tích đất sẵn sàng cho thuê lớn như IDC, SZC, & BCM sẽ tích cực, dư nợ sẽ giảm và tỷ lệ chi trả cổ tức tăng lên.

Theo như kế hoạch của BLĐ đặt ra ở trên thì doanh thu năm 2023 đạt hơn 9 nghìn tỷ, lợi nhuận vào khoảng 3000-3336 tỷ thì EPS là 10.000đ/cp, mức P/E như hiện tại thì IDC cũng đã có giá 6x, còn thị trường trả mức P/E cao hơn thì giá còn cao nữa.

Trên đây chỉ là phân tích 1 mảng chính mang lại doanh thu, lợi nhuận lớn nhất cho IDC, ngoài ra cty còn các mảng tiềm năng khác như cho thuê nhà xưởng, BOT, năng lượng, BĐS dân cư….

1. KẾT Luận

IDC có diện tích đất cho thuê còn lại lớn top đầu Việt Nam với 755ha tại 5 khu công nghiệp, ngoài ra đang có hơn 1000 ha xin cấp phép.

Với 755ha còn lại doanh thu tiềm năng lên đến gần 1 tỷ đô, trong ngắn hạn giá cổ phiếu biến động theo cung-cầu và thị trường chung nhưng trong trung-dài hạn với tiềm năng quá to lớn của 1 doanh nghiệp top đầu về BĐS-KCN thì IDC xứng đáng là 1 case đầu tư x2-x3 từ vùng giá hiện tại 3x.


Năm 2019 trong bối cảnh thị trường chung khó khăn sideway lên xuống trong biên độ với thời gian kéo dài, thanh khoản duy trì thấp có rất ít cơ hội để mua được những mã tiềm năng tăng 50-100% nhưng Dũng vẫn tìm ra được các siêu cổ của ngành bđs-kcn như NTC, D2D.
Năm 2023 khả năng đường đi của chỉ số Vnindex sẽ có nét tương đồng với năm 2019 nên kỳ vọng những nhóm cp có câu chuyện riêng như KCN lại tiếp tục tăng giá mạnh mẽ.