IJC - Ah , Em đây rồi !!!

Tất cả về IJC cho các bác tham khảo.

Chúng ta thấy IJC trong 2 năm 2015-2016 LNST của IJC ở mức hơn 120 tỷ đồng / vốn điều lệ gấp đôi hiện nay

• Doanh thu hoạt động thu phí khoản hơn 220/năm tỷ đồng mang về LNST không lớn trong các năm đó
• Doanh thu BĐS gần như không có và tồn kho lớn trong các năm này, mức tồn kho khoản 5.000 tỷ từ các năm trước cho đến nay vẫn duy trì.
• Khi nào IJC cải thiện các khoản này thì lúc đó sẽ bùng nổ trở lại và chúng ta sẽ xem xét ở các báo cáo tài chính.

Sự khó khăn trong các năm này, NĐT đã nắm giữ IJC sẽ thấu hiểu rất rõ. Và khi giá CP hồi phục trở lại như hiện tại mệnh giá, phần đông NĐT sẽ buông bỏ IJC & đó là quyết định hết sức sai lầm. Ví đã có đủ bằng chứng để IJC đi xa trong các năm tới. NĐT đọc hết bài này trên các số liệu thực tế sẽ nhìn thấy rõ.

IJC giảm vốn 1/2 thì có nghĩa giải quyết hàng tồn kho lợi thế tăng gấp 2 so với khi chưa giảm vốn

• Năm 2016 IJC quyết định giảm vốn còn 1/2
• Quyết định này đã hoàn thành vào năm đầu năm 2017 này
• Vốn điều lệ được giảm 50% còn 137.1 triệu CP
• Nếu lợi nhuận tăng lên thì EPS sẽ nhân đôi so với các năm trước

Phân tích kết quả kinh doanh quý 1/2017

• Doanh thu của IJC quý 1 là 181.5 tỷ đồng ( Tăng trưởng 44%)
• Trong đó doanh thu phí cầu đường là 60 tỷ – Chi phí là 11.7 tỷ => LN gộp là 48.3 tỷ
• Doanh thu BĐS 73 tỷ – Chi phí BĐS 43 tỷ => LN gộp là 30 tỷ
• LNST bằng cùng kỳ 16 tỷ quý 1/2017 => chưa có gì nổi trội

So với cùng kỳ năm trước BĐS IJC chuyển nhượng dự án lấy tiền để giảm vốn điều lệ con doanh thu trên thực tế gần như không có. là một chú ý quan trọng. Đến 2017 này doanh thu này mới phát sinh trở lại. Và chúng ta sẽ quan sát thêm các quý tới.

Phân tích kết quả kinh doanh quý 2/2017
Tất cả thay đổi đột biến của IJC là vào quý 2 này, xu thế này tốt lên thì IJC sẽ nhanh chóng biến thành công ty có lợi nhuận tăng trưởng mạnh mẽ. Và theo dõi tiếp theo sẽ cho ra kết quả thế nào.

• Doanh thu quý 2/2017 đạt 340 tỷ đồng tăng trưởng 138% so với 142 tỷ quý 2/2016
• Doanh thu thu phí quý 2:: 63.7 tỷ tăng chút ít so với 57 tỷ 2016 – Giá vốn vẫn 11 tỷ LN gộp đạt 52.7 tỷ đồng
• Doanh thu BĐS tăng mạnh 176 tỷ tăng 1.100% (11 lần) so với 2016 chỉ 16 tỷ đồng – LN gộp đạt 111 tỷ đồng (đột biến )
• LNST đạt 93.7 tỷ đồng tăng 946% so với cùng kỳ quý 2/2016

Đánh giá định giá đến thời điểm hết quý 2/2017

• IJC chia cổ tức 800 đồng vào quý 3 giá chiếc khấu từ 12.800 hiện này còn 12000 đồng
• EPS lũy kế 4 quý là 1.600 đồng (EPS 6Th/2017 là 800 đồng)
• Giao dịch tại P/E = 12000/1.6 = 7.5
• P/E bình thường của IJC là 9, như vậy thị giá theo nội tại của IJC (không phải giá thị trường) sẽ là 1.6*9 = 14.4

Điểm mấu chốt giải quyết tồn kho BĐS 5.000 tỷ đồng của IJC chủ yếu tồn kho từ 2013-2014 đến nay

• IJC có tồn kho chủ yếu BĐS là 5000 tỷ đồng
• Vạy nợ ngắn hạn là hơn 500 tỷ đồng
• Vay nợ dài hạn là 1.260 tỷ đồng

Thay đổi chính sách bán hàng:

• Chuyển sang bán thanh toán dài hạn và ngân hàng cho vay, trả chậm
• Lợi thế bán hàng này dành cho người có nhu cầu thực tại Bình Dương tăng cao.
• Một lô đất có giá từ 400 đến 1 tỷ đồng IJC rất dễ dàng bán được hiện nay, thậm chí cặp vợ chồng công nhân cũng mua được & có ngân hàng tài trợ lãi suất thấp hiện nay
• Người có thu nhập không cần cao lắm có thể mua đất, nhà là một lợi thế hiện nay
• Theo khảo sát của BSG, giao dịch nhà đất tại đây đang thanh khoản cao, giá tăng ở mức 15-30% tùy dự án

Hiện nay chính sách bàn hàng này được áp dụng rộng rãi.

Bình Dương lên thành phố trực thuộc trung ương 2019 kéo làn sóng mua đất & đến 2019 giá đất sẽ tăng mạnh.

• Ngay từ đầu năm 2017 BD chuyển bị cho chương trình lên TPTW, hoạt động bán hàng bắt đầu giá tăng mạnh
• Thủ tướng chính phủ thăm Bình Dương đầu năm và quyết định Bình Dương phải hoàn thành lên TPTW vào 2019 như kế hoạch đề ra.
• TP Bình Dương gồm có 4 quận & 3 huyện (xem thêm trong các đề án)

Nếu có qyết định lên TP giá đất sẽ tiếp tục tăng từ 2018 và càng cuối năm 2018 sẽ tăng càng mạnh

• Ví dụ: Dự án IJC VSIP giá 4 triệu đồng m2 cuối năm ngoài nay đã tăng lên 5.2 triệu đồng m2
• Giá đất sẽ tăng dần từ 2017, Hiện nay giá đất tại đây tăng từ 15 đến 30% tùy vào dự án.
• Đến cuối năm 2017 giá đất tại đây có thể tăng 20-40% tùy dự án.

Tính giá đất tăng khi BD lên TPTW thì BSG chưa có cơ sở để tính, nhưng ước đoán tăng 50% là hoàn toàn có thể, với mặt bằng chung 4-6 triệu M2 như hiện nay lên 7-10 triệu đồng là không hề khó. Quý vị nên nghĩ thêm về giá đất khi đó.

Tỷ suất lợi nhuận BĐS của IJC trong nữa năm 2017

• Quý 2 tỷ suất lợi nhuận gộp của IJC với BĐS là 111/176 = 63% (do hàng tồn và nắm giữ quá lâu, giá vốn thấp nên tỷ suất sinh lời cao.
• Tỷ suất LN gộp trên doanh thú quý 2 là 170/340 = 50%
• tỷ suất LN ròng trên doanh thu là 93.7/340 = 27.56%

Quý 3-4 sẽ quyết định giá CP IJC có bùng nổ hay không
Giai đoạn 1 sẽ là định giá đúng với lợi nhuận của IJC & giá nội tại sẽ thể hiện mạnh trong quý 3-4 tới đây – Giai đoạn 2 là 2018 với thông tin BD lên TPTW, tốc độ bán hàng, giải quyết tồn kho, IJC lợi thế dự án có sẵn nên bán hàng nhanh và lợi nhuận về rất nhanh. Giai đoạn 3 là khi đã chính thức lên TP IJC gần như bán hết các dự án & phát triển dự án mới. Đến đây là thời kỳ bùng nổ doanh nghiệp.

Một siêu CP cần có thời gian hoàn thành qua mỗi quý & từng năm, cứ sau mỗi quý thì chúng ta đánh giá lại. Một CP luôn có rủi ro và chúng ta xây dựng kế hoạch mua thêm khi vượt dự tính hoặc cắt bỏ khi gặp rủi ro lớn…Đó mới là vấn đề cần hiểu cốt lõi.

• Giả sử tăng trưởng doanh thu là 138% so với cùng kỳ thì doanh thu quý 3 của IJC sẽ là 240*2.38= 571 tỷ đồng ( trừ chuyển nhượng dự án giảm vốn năm ngoái đi 1.190 tỷ)
• Giả sử doanh thu trung bình cho tăng trưởng 6 tháng của IJC thì sẽ là 944+138)/2 = 91% Thì doanh thu IJC quý 3 sẽ là 240*1.91= 458 tỷ đồng

• LNST có tỷ suất là 27.5% thì IJC sẽ cho LNST quý 2 trong 2 trường hợp: (1) LNST theo phương án 1 là 157 tỷ – (2) 126 tỷ

BSG chiếc khấu và chỉ lấy trường hợp thứ 2 chiếc khấu 20% tính toán sai sẽ còn LNST quý 3 là 100 tỷ đồng

Tương tự vào quý 4 chúng ta sẽ tính ngang bằng với quý 3 công thêm tăng 18%, trên thực thế doanh thu quý 4 sẽ cao hơn rất nhiều quý 1-2-3-4. Như 2016 doanh thu quý 4 là 328 tỷ cao hơn 36% so với quý 3. Như vậy quý 4 tính toán ước đoán LNST là 118 tỷ đồng.

Lưu ý: Đây chỉ là giả sử và trên thực thế doanh thu bán hàng thực tế nhất là BĐS mới quan trọng. Nên số liệu này sẽ không thể chính xác, có thể đột biến hoặc có thể bằng quý 2 cũng nên. Nhưng có một điều NĐT lưu ý là kinh doanh nó thường có xu hướng, ví dụ tốt lên giá đất tăng, trong khi tồn khó cao rất dễ giải quyết bán hàng và LNST có thể tăng mạnh mẽ cung nên. Đây là ẩn số quan trọng. Vì vậy chờ con số lợi nhuận thực tế công bố quý 3 tới mới tính chắc rằng IJC có bước đột phá như thế nào. Đó mới là điều cốt lõi. NĐT nên hiểu BSG trong hoàn cảnh đó.

Tài chính & định giá 2017 ( giả sử giả định của BSG là đúng, vì BĐS không thể tính ra con số đúng được)

• LNST 2017 đạt 327.7 tỷ đồng
• EPS 2017 đạt 327.7/137.1 = 2.400 đồng
• IJC có P/E truyền thống là 9 thì thị giá sẽ là ( giá theo nội tại, không phải giá thị trường) 2.400*9 = 21.600 đồng

Mức tăng giá tính theo nội tại và giả sử trên là: 115%, Nếu đạt mức tăng này IJC là một siêu CP hoàn thánh bước 1 vào năm sau. Tiếp tục đi các bước tiếp theo khi BD lên thành phố, giá CP IJC bùng nổ theo doanh số bán hàng khi mà LN gộp đến 63% như quý 2

Nếu bình dương lên thành phố IJC giảm quyết 60% tồn kho thì sao?

• Giá đất có xu hướng tăng 50% khi BD lên thành phố
• BSG chiếc khấu còn giá tăng khi IJC bàn hàng giá chỉ tăng trung bình 20%
• Giải quyết 60% tồn kho của 5.000 tỷ đồng hiện này là 3.000 tỷ
• Giá tăng 20% có nghĩa doanh thu BĐS là 3.600 tỷ trong 2018-2019-2020
• Chia đều cho 3 năm mỗi năm là 1.200 tỳ doanh thu BĐS
• Tỷ suất lợi nhuận gộp là 63% (chưa bao gồm tăng giá 20%)
• Lúc đó BSG ước tính IJC đạt lãi sau thuế khoản 750 tỷ năm trong 2018-2019-2020
• EPS sẽ là 750/2.371 = 3.160 đồng

Chiếc khấu qua các năm: IJC đã giảm vốn nên không chia CP nữa toàn chia hết tiền mặt do vậy

• 2018 chia 12% (có thể 15%)
• 2019 chia 25%
• 2020 chia 25%
• 2021 chia 25% (chia của 2020)

Becamex IPO cuối năm này nhờ lợi thế gì?

• VCSC đã ký HĐ IPO Becamex vào cuối năm nay theo kế hoạch
• Do thời điểm thuận lợi của thị trường bình dương, nhất là nhà đất đang bán chạy, tăng giá, thanh khoản cao
• IJC gần như chắc chắn là một bệ đỡ cho BCM IPO

Đây chỉ là điểm hòa thuận lợi trong xu thế tốt lên dần từ cảm nhận trong một thời gian nhất định, nó không có ý nghĩa về định giá nội tại IJC là một lưu ý.

Xem các dự án của IJC “Bấm Vào Đây” (IJC đang triển khai 11 dự án) Tổng giá trị tồn kho khoan 5.000 tỷ đồng.

Những kết luận quan trọng

• Cần quan sát lợi nhuận quý 3-4 của IJC nếu tăng trưởng trên duy trì sẽ thành siêu CP là chắc chắn, và sau khi có kết quả quý vị tính toán theo phương pháp trên
• Trong trường hợp IJC rủi ro thì đọc bài Find the loss – Cut the loss
• Bình Dương gần như chắc chắn lên TP trung ương vào năm 2019
• Giá đất chắc chắn sẽ tăng mạnh khi lên TPTW và hiện nay đã tăng 15-30% rồi do BSG khảo sát thực tế tại IJC-VSIP
• Định giá trên là các giả định quan trọng, chứ không phải thông tin chính xác về tài chính, trên thực tế sẽ không trùng khớp số liệu & LNST của IJC khi lên TPTW còn lớn hơn nhiều
• Giá đất thường lên giá trước khi chính thức lên TPTW
• Lợi thế của IJC là chiếc khấu tiền mặt cao, đón đầu xu thế lên TPTW
• Cuối cùng là giá mua vào IJC càng thấp càng tốt so với giá hiện nay