IJC- Ngọc trong cát

Đè miết rồi, mai CE cái cho anh em nhờ

chắc chưa chạy đâu bác. Bác chủ top còn đang gom nên chưa lên đâu. Mai canh giá 32-33 đi.

Đã tạo đáy xong ở đây
Công nhận IJC là khoai nhưng từ từ ninh sẽ nhừ

con này đánh như Hax trước đây, khoai kinh dị, các cụ muốn ăn thì phải lỳ thôi,

Cổ phiếu BĐS vẫn còn dự địa rất mạnh, đặc biệt là các dự án mà IJC đã và đang triển khai, kết quả tích cực của IJC thực sự chưa phản ánh đúng vào giá trị cổ phiếu => do vậy IJC không còn con đường nào khác là Tăng . Chỉ là giai đoạn đầu này hơi khoai chút, nhưng thành quả sẽ đến với người kiên trì.

Lạc quan quá bác

--- Gộp bài viết, 18/11/2021, Bài cũ: 18/11/2021 ---

Bác chủ thớt hôm nay xả hết hàng rồi. Nên bỏ pic đi lun rồi

Con này kém thật, nhiều lúc cũng phải chấp nhận nó lởm

Vẫn 1 câu. Dòng tiền chưa vào

Mấy hôm nay chủ yếu thấy các ae trao đổi về biến động giá trong phiên của IJC, mình xin chia sẻ lại quan điểm cá nhân mình định giá về IJC như sau
Định giá IJC:
Đối với công ty bất động sản, định giá phù hợp nhất là theo quỹ đất hiện có, vị trí đất và tình hình triển khai dự án
1. Vị trí: Chủ yếu là trung tâm của Bình Dương hoặc ở sát cạnh các khu công nghiệp của Becamex (BCM), các khu dân cư này khi xây ra rất dễ bán, hiện nay nguồn cung bất động sản ở Bình Dương đang giảm dần, mà cầu ngày cang cao
2. Quỹ đất: Trước đây có 68ha, ngày 11/08/2021 nhận chuyển nhượng hai lô đất từ BCM, một lô 16.846 m2 giá 336 tỷ, giá trung mình một m2 là 336 tỷ/16.846 = 20 triệu/m2, một lô 2.527 m2 giá 50,5 tỷ, giá trung bình một m2 tầm 20 triệu, như vậy tổng diện tích quỹ đất hiện nay là 70ha. Theo báo cáo tài chính hợp nhất thì tồn kho bất động sản thể hiện chủ yếu là giá trị quyền sử dụng đất là 3.668 tỷ, chia cho 70ha tính ra theo sổ sách ghi nhận là 5,3 triệu/m2. Thực tế giá trung bình hiện nay khoảng 15 -25 triệu/m2 tùy vị trí, cứ lấy mức thấp nhất là 15 triệu/m2 thì giá trị thực tế quỹ đất này khoảng 10.500 tỷ
3. Dự án: Đất có mà không triển khai thì khó nói trước được, IJC đang tích cực triển khai dự án, hiện nay 12 dự án đang triển khai như: The Green River, Sunflower vila, IJC Hòa Lợi, IJC Aroma, Nhà ở công nhân Bàu Bàng, Princetown, Khu đô thị IJC, Sunflower mở rộng, Nhà ở công nhân IJC Bình Phước, Khu dân cư Hòa Lợi, Khu dân cư Bàu Bàng, Princetown mở rộng với tổng giá trị đầu tư 13.800 tỷ đồng
4. Ngoài Bất động sản thì IJC còn có Bot trên quốc lộ 13 một năm đem lại hơn 200 tỷ lợi nhuận ròng. Lưu ý Bot này không được ghi nhận là tài sản cố định hữu hình hay cố định vô hình, CTI cũng có BOT và được ghi nhận giá trị quyền thu phí hơn 2000 tỷ, còn IJC không được ghi nhận trên báo cáo tài chính tức là báo cáo tài chính chưa được định giá đầy đủ dự án thu phí này. Chính vì vậy nên biên lợi nhuận từ Bot rất cao trên 80%, chi phí chủ yếu là chi phí quản lý.
5. Tăng trưởng lợi nhuận đều, đặc biệt trong năm 2021
6. Cổ đất thì không hay dùng P/E và cổ tức, nhưng đó là thước đó rất cơ bản chung cho các doanh nghiệp, P/E hiện nay = 9,3 rất hấp dẫn, cổ tức 15% tiền mặt đều (không may thị trường xấu cầm ăn cổ tức không kém gửi tiết kiệm ngân hàng)
Như vậy nếu định giá đúng giá trị quỹ đất hiện tại, ghi nhận giá trị quyền thu phí trên báo cáo tài chính thì IJC xứng đáng giá 5-6x, nếu theo P/E hợp lý cổ bất động sản và P/E chung thị trường tầm 17-18 thì giá cũng tầm 5-6x là hợp lý