[IPO DXS 2021] Hiểu hơn về DXS và chiến lược của DXS trong tương lai

PHẦN 1 : CHIẾN LƯỢC TỔNG THỂ CỦA DXS

Bài viết này xin tổng hợp lại 1 số nội dung nổi bật về đợt IPO sắp tới của DXS trong buổi Livestream vào cuối tuần trước do Chứng khoán Bản Việt và CTCP Dịch Vụ BĐS Đất Xanh (DXS) tổ chức.

Link video buổi Livestream : https://www.facebook.com/moigioinangdong/videos/1143926156047388

Về chiến lược tổng thể DXS đang theo mô hình hoạt động của công ty khá tương đồng với mình là Beike, đây là cổ phiếu cũng mới IPO vào tháng 8 năm 2020 và đang niêm yếu trên thị trường chứng khoán Mỹ với vốn hoá hiện tại vào khoảng 65 tỷ USD.

Beike là một mẫu hình khá thành công trong mảng Dịch vụ BĐS tại Trung Quốc. Công ty cũng bắt đầu từ các mảng Phân phối BĐS sơ cấp như DXS giai đoạn đầu rồi dần phát triển lên các mảng thứ cấp (bán lại) và cuối cùng tiến đến cung cấp các sản phẩm toàn diện về Dịch vụ tài chính và Quản lý tài sản tại Quốc gia này.



+ Về mảng phân phối BĐS sơ cấp : Đây là mảng hiện tại đuợc DXS triển khai khá thành công với thị phần khoảng 30% cả nuớc (trung bình mỗi năm có khoảng 100.000-150.000 sản phấm mới, DXS phân phối khoảng 30.000 sản phẩm)

- Bên cạnh mảng phân phối truyền thống (tức bán các dự án chủ đầu tư đã hoàn thành) với mức phí cố định : tại các thành phố lớn như HCM, Hà Nội, Đà Nẵng là 3%-5%, tại các tỉnh lân cận như Miền Tây, Long An, Long Thành... là 5%-10%.

- DXS còn phát triển thêm mảng Môi gới toàn diện : đây là mảng DXS nhảy vào từ khá sớm và cung cấp nhiều dịch vụ cho nhà đầu tư (Thay đổi thiết kế, phân khúc thị trường, chiến lược Marketing...) nhằm đẩy mạnh tiến độ cũng như giá bán của dự án. Với mảng này ngoài phần phí cố định thu được như trên thì DXS còn có quyền Độc quyền phân phối, Quyết định giá bán và thu tiền hộ cho chủ đầu tư. Đặc biệt hơn, phần upside khi giá bán tăng vuợt giá kỳ vọng của chủ đầu tư ban đầu sẽ hoàn toàn thuộc về DXS.

- Đây là một trong những lý do chính khiến Biên lợi nhuận gộp của DXS khá cao so với các đối thủ cùng ngành (Ví dụ như dự án Long Thành năm ngoái trung bình chỉ 18 triệu đồng/m2 đến nay đã tăng lên 30 triệu đồng/m2).

- Ngoài ra, việc nắm bắt và tham gia vào các thị trường phát triển nhanh, mới nổi như trong năm ngoái và hiện tại là các thị trường Dĩ An, Bình Dương, Long Thành, Hà Nội, Cần Thơ... cũng giúp cho nguồn thu và lợi nhuận của DXS tăng truởng ổn định.

+ Mảng Phân phối thứ cấp (bán lại) : Đây là mảng dịch vụ còn khá nhiều tiềm năng để DXS khai thác trong thời gian tới, đặc biệt là tại các thành phố lớn đang bão hoà như HCM, Hà Nội, Đà Nẵng. Theo DXS có hơn 50% trong số 30.000 sản phẩm của DXS là mua đi bán lại, cùng với hơn 130.000 sản phẩm DXS đã bán truớc đây và lượng database khách hàng chất lượng hơn 7,5 triệu người thông qua hệ sinh thái Real Agent kết nối các chủ đầu tư, môi giới, người mua và người bán, đây là mảng mà DXS sẽ có nhiều lợi thế để triển khai mạnh trong thời gian tới.

+ Mảng Dịch vụ tài chính : Đây là mảng khá mới và DXS đã có những bước đi đầu tiên với việc ra đời sản phẩm DXS Finance (www.fina.com.vn)

- Hiện tại, DXS đã cung cấp các gói tài chính cho khách hàng bằng việc liên kết với 30 ngân hàng với hơn 200 khoản vay, khách hàng có như cầu chỉ cần nộp 1 bộ hồ sơ duy nhất, DXS sẽ có phương án cho vay nhanh và lãi suất tối ưu nhất với từng khách hàng.

- Về lâu dài, DXS có định hướng các sản phẩm tài chính bắc cầu khác như Beike đã rất thành công tại thị trường Trung Quốc. Đơn cử như bạn đang muốn bán nhà nhưng sổ đỏ đang nằm ở ngân hàng, bên mua chưa có sổ đỏ cũng chưa thể vay ngân hàng để mua thì DXS sẽ là người đứng giữa tài trợ cho các khoản tín dụng ngắn hạn này. Hoặc tương tự như trong bạn đang muốn chuyển nhà nhưng chưa đủ tiền để đặt cọc mua nhà mới...)

+ Mảng Quản lý tài sản : Đây là sản phẩm DXS cũng mới bắt đầu triên khai với thương hiện Asahi, hiện tại có 2 nghiệp vụ chính:

- Mảng quản lý toà nhà : Asahi hiện đang quản lý hơn 160.000m2 sàn tại miền Bắc và bắt đầu triển khai tại TPHCM tại quận 4 và quận 7 với dự án đầu tiên vừa nhận là Opal Boulevard.

- Quản lý căn hộ cho thuê, người thuê : tìm kiếm người thuê, thu hộ chi hộ tiền thuê cho khách.


_____________________________________________________________________________________

PHẦN 2 : NGUỒN THU, DÒNG TIỀN HOẠT ĐỘNG VÀ CHÍNH SÁCH CỔ TỨC

+ Nguồn thu của DXS khá đa dạng và trải dài ở các vùng miền, không phụ thuộc vào chủ đầu tư nào.
Ngay cả với công ty mẹ DXG những năm trước cũng chỉ chiếm 10-15% và năm 2020 đột biến chỉ chiếm 18% doanh thu của DXS, hay đơn cử như việc DXS bán hơn 20% sản phẩm của Vinhomes ở phía Bắc nhưng chỉ chiếm khoảng 5% trên tổng doanh thu của DXS.

- Ngoài ra mảng thứ cấp bản lại, dịch vụ tài chính, quản lý tài sản hay việc mới thành lập DXS International triển khai các sản phẩm dịch vụ ra thị trường Quốc tế cũng giúp DXS đa dạng thêm nguồn thu trong thời gian tới.

+ Dòng tiền của DXS cũng được cho là khá dồi dào và ổn định

- Với dịch vụ môi giới truyền thống sau khi ký quỹ khoản 10% để triển khai mở bán thường khách hàng trả tiền đợt đầu DXS đã thu được phần phí, thời gian từ 3-6 tháng.

- Với dịch vụ môi giới toàn diện, DXS đặt cọc 5%-10% và đợt đầu khách hàng đóng tiền DXS đã thu đủ phí, thời gian trung bình khoảng 12 tháng. Ngoài ra DXS còn có thời gian và chiến lược đẩy giá bán lên để thu thêm phần phí chênh lệch so với mức giá ban đầu chủ đầu tư đưa ra.

- Ví dụ điển hình là Đất Xanh Miền Trung, thành lập năm 2011 với vốn điều lệ là 1,2 tỷ động hiện tại vốn điều lệ đã tăng lên 1.500 tỷ đồng, điều đặc biệt là phần tăng này đến từ nguồn lợi nhuận giữ lại hàng năm nên có thể thấy dòng tiền hoạt động của DXS là cực kỳ khủng khiếp.

+ Về chính sách cổ tức : Thời điểm hiện tại, sau giai đoạn dành phần lớn lợi nhuận hàng năm để góp vốn tăng quy mô và năng lực tài chính, có nguồn lực để chiếm lĩnh thị trường, gia tăng năng lực bán hàng và ký quỹ phát triển kho hàng để bán, quy mô công ty đã đủ lớn và từ năm 2020, công ty quyết định dành ít nhất 20% LNST để chia cổ tức bằng tiền mặt cho cổ đông.

- Điều này cũng khá khá thi đặc biệt là vào thời điểm này, mô hình hoạt động của DXS không cần quá nhiều vốn đầu tư vào tài sản cố định, khoản mục cao nhất trong tổng tài sản là khoản mục ký quỹ để phát triển thêm kho hàng phân phối ra thị trường và một phần để phát triển thêm hệ sinh thái cũng như mảng công nghệ.



+ Về mức doanh thu gần 7.600 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ khoảng 1.500 tỷ đồng đuợc dự báo trong năm 2021 phía DXS cũng chia sẽ khoảng 70% đến từ các dự án đã ký và đang triển khai, 30% đến từ dự án ký mới trong năm nay.

- Với mức giá IPO 32.000đ/cp thì EPS dự báo cho năm nay tầm 7-8 lần, phía công ty cũng chia sẻ về chiến lược trung dài hạn sẽ kỳ vọng duy trì định giá quanh mức P/E trung bình từ 10-13 lần cho DXS.

- Có nhiều lý do đưa ra để DXS có được mức định giá cao hơn một số công ty BĐS niêm yết trên sàn, ngoài việc nắm giữ vị thế đầu ngành và có nhiều lợi thế trong mảng Dịch vụ BDS, thì theo công ty chia sẻ mức định giá của các công ty Chủ đầu tư trên thế giới thường thấp hơn các công ty Môi giới.

- Điều này là do các Công ty môi giới thường chịu rủi ro thấp và có tính ổn định cao hơn (chỉ vào bán hàng và thu phí). Trong khi các Chủ đầu tư thì chịu nhiều rủi ro như delay, pháp lý… phía DXS cũng chia sẽ thông thường P/E của các Công ty môi giới giới trên thế giới trung bình tầm 15-16 lần (đỉnh điểm có khi lên đến 20 lần), các Chủ đầu tư chỉ tầm 8-10 lần.

_____________________________________________________________________________________

PHẦN 3 : ĐỘNG LỰC TĂNG TRƯỞNG VÀ MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG VỐN TỪ ĐỢT IPO

+ Động lực tăng trưởng của DXS

- Theo DXS chỉa sẻ hàng năm có khoảng 100.000-150.000 sản phẩm bán mới thì riêng 5 Chủ đầu tư lớn như Vinhome, Novaland, FLC… mới chỉ chiếm 25.000 sản phẩm tức 25% thị phần, còn khoảng 75%-80% thị phần còn lại đa phần là từ các chủ đầu tư nhỏ (Gia đình, Công ty có quỹ đất ở địa phương) đây mới là thi trường lớn nhất mà DXS nhắm tới.

- DXS sẽ thực hiện thêm các thương vụ M&A để lấy thêm thị phần từ các thị trường sơ cấp, thứ cấp cũng như Dịch vụ tài chính và Quản lý tài sản.

- Ngoài ra phía DXS cũng chia sẻ thêm về khu vực HCM và lân cận mà thị phần hiện tại chỉ tầm 16%-18% (ngoài yếu tố khó khăn về pháp lý thì thị trường này chủ yếu là do các Chủ đầu tư lớn phân phối như Vinhomes, Novaland, Capitalland… mức phí thu được chỉ tầm 3%-5% nên DXS cũng không mặn mà lắm với thị trường này trong vài năm trước). Tuy nhiên với mục tiêu chiến lược đẩy mạnh thị trường bán mới, bán lại cũng như các Dịch vụ tài chính và Quản lý tài sản.tại khu vực này, DXS đang có chiến lược quay ngược lại gia tăng thị phần lên khoảng 40% khi yếu tố pháp lý tại khu vực HCM cũng đang được gỡ bỏ dần.

- Về mảng môi giới bán mới, DXS cũng sẽ tập trung nhiều hơn vào các thị trường mới nổi trong thời gian tới như Quảng Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng ở miền Bắc, Nghê An, Thanh Hóa, Hà Tỉnh ở Bắc Trung Bộ và khu vực Miền Tây đang phát triển khá mạnh mẽ nhờ vào phát triển cơ sở hạ tầng của Chính phủ. Đây là các thị trường tiềm năng và dư địa tăng trưởng còn lớn.

- Ngoài ra với các thị trường đã bão hoà như Hà Nội, HCM, Đà Nẵng DXS sẽ đẩy mạnh, thay đổi cấu trúc sản phẩm từ bán mới sang bán lại, Quản lý tài sản và Dịch vụ tài chính, hiện tại cũng đang đạt được hiệu ứng thị trường cực kì tốt.

- Cấu trúc doanh thu đến năm 2025 tiếp tục đẩy mạnh tăng truởng thị phần mảng bán mới vẫn chiếm khoảng 65% doanh thu cho toàn hệ thống. Mảng bán lại, Dịch vụ tài chính, Quản lý tài sản chiếm khoảng 35% doanh thu, đây là những mảng không cần quá nhiều lợi nhuận trong thời gian đầu nhưng sẽ mang lại nhiều doanh thu, do đó biên lợi nhuận gộp có thể thể giảm nhưng lợi nhuận sau thuế sẽ được bù lại từ phẩn mở rộng doanh thu và thị phần.

+ Mục đích sử dụng vốn của đợt IPO

- Phát triển hệ sinh thái toàn diện bao gồm môi giới bán mới, bán lại, dich vụ tài chính và quản lý tài sản dự kiếm chiếm 20% nguồn vốn từ đợt IPO lần này dùng để đầu tư tiếp tục hoàn thiện công nghệ trên nền tảng One-stop platform.

- Phát triển thị trường thứ cấp, Dịch vụ tài chính, Quản lý tài sản chiếm khoảng 30-40% dùng để phát triển người dùng cho hệ sinh thái, chiến lược marketing vơi mục tiêu gia tăng thị phần.

- 20% M&A công ty đối thủ, công ty tiềm năng để mở rộng phát triển hệ sinh thái.

- 10-15% nguồn vốn lưu động (Working Captital) để tăng ký quỹ sản phẩm mở rộng kho hàng bán cho hê sinh thái của DXS.

_______________________________________________________________________________________

Đăng ký mở tài khoản với lãi suất Margin ưu đãi 6%/năm : https://taikhoan.yuanta.com.vn/?broker_id=6235

Liên hệ đăng ký đặt mua cổ phiếu DXS từ giờ đến ngày 19/04
Nguyễn Ngọc Lâm
Phone, **** : 0938727010
Nhận tư vấn và cơ cấu danh mục cho nhà đầu tư