KBC- Đại Bàng Kinh Bắc (Phần 2)

KBC- Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc

Ngành: xây dựng và bất động sản

Góc nhìn Cơ Bản (FA):



Diện tích đất thương phẩm chuẩn bị mở bán tăng mạnh trong 2 năm tới: 309 ha lên 1369 ha mảng KCN, 56 ha lên 306 ha KĐT

Kì vọng quỹ đất KCN sắp tới của KBC sẽ tăng đáng kể từ 309 ha lên 1369 ha nhờ các phê duyệt quan trọng từ dự án Tràng Duệ 3 với 456 ha, KCN Quang Châu mở rộng với 78 ha, cụm CN Long An và KCN Nam Tân Tập với lần lượt 171 và 111 ha, cụm CN Hưng Yên 244 ha. Kì vọng dự án KĐT trọng điểm của KBC - KĐT Tràng Cát sẽ được mở khoá và đóng góp 250 ha đất thương phẩm từ năm 2022.

Biên gộp duy trì ở mức cao trong những năm tới nhờ giá cho thuê các dự án tăng giá trung bình 12%/năm

Giá bán tại các KCN của KBC đã có sự cải thiện đáng kể so với 2020, cụ thể: giá bán tại Quang Châu đã tăng từ 90 USD/m2 lên 108 USD/m2 , giá bán tại Tân Phú Trung đã tăng từ 110 USD lên 134 USD/m2 , qua đó giúp biên gộp mảng KCN cải thiện từ mức 25.5% vào 2020 lên 63.2% vào 2021.

Kì vọng các dự án sắp tới của KBC sẽ có biên gộp cải thiện khi: KĐT Phúc Ninh hiện đang có giá thị trường trên 30 triệu VNĐ/m2 trong khi giá bàn giao các hợp đồng cũ mới chỉ 18 triệu VNĐ/m2 , KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (NSHL) bàn giao giá 100 USD/m2 trong khi giá khu vực xung quanh giao động từ 100-120 USD/m2 .

Định giá ở mức hấp dẫn khi KBC vẫn đang liên tục nghiên cứu và mở rộng quỹ đất hiện có

Với vị thế là doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực KCN và có mối quan hệ mật thiết với chính quyền địa phương, KBC đã liên tục gia tăng quỹ đất sở hữu: dự án KĐT Nam Vũng Tàu 69 ha được UBND Vũng Tàu chọn làm CĐT vào 2020, dự án KCN Nam Tân Tập 245 ha (sở hữu 41%) đã được thủ tướng phê duyệt, và 2500 ha diện tích KCN khác đang nghiên cứu tại Hải Dương, Hưng Yên và Long An.

Cập nhật KQKD 20211

Doanh thu và lợi nhuận gộp cải thiện tích cực nhờ diện tích cho thuê KCN tăng 366% YoY

Trong năm 2021, KBC ghi nhận doanh thu và lợi nhuận gộp lần lượt là 4,309 tỷ (+100% YoY) và 2,466 tỷ (+258% YoY), hoàn thành lần lượt 68.9% và 123.3% kế hoạch năm 2021. Kết quả tích cực này chủ yếu tới từ diện tích cho thuê KCN đạt 115.68 ha (+94.21% YoY).

Về cơ cấu doanh thu: Cho thuê KCN vẫn chiếm tỉ trọng chính với 74.9%, bán đất KĐT 12.5%, bán và cho thuê nhà xưởng chiếm 5.2% và các hoạt động dịch vụ khác 7.4%. Doanh thu từ mảng KCN tiếp tục giữ tỷ trọng cao nhất với đóng góp bình quân 70.6% vào doanh thu của KBC trong 5 năm gần đây.

Quang Châu, Tân Phú Trung và NSHL là những điểm sáng, chiếm 98.7% diện tích thuê năm 2021

Trong năm 2021, KBC cho thuê được 115.68 ha, trong đó bao gồm các dự án chính như: Quang Châu đạt 56.63 ha, Tràng Duệ 1.47 ha, Tân Phú Trung 21.93 ha và Nam Sơn Hạp Lĩnh (NSHL) 33.83 ha. Mặc dù đây là một kết quả tích cực, tuy nhiên KCN Quang Châu đã đạt 100% tỷ lệ lấp đầy vào cuối năm 2021 và không thể tiếp tục đóng góp vào doanh thu trong những năm sắp tới. Bên cạnh đó, KCN NSHL sau một thời gian dài chậm tiến độ đã bắt đầu cho thuê nhưng KCN này chỉ ghi nhận 33.83 ha trong khi KBC đã kí biên bản ghi nhớ 118 ha với nhiều đối tác khác. Đại dịch Covid khiến tiến độ bàn giao đất khu công nghiệp chậm lại và KBC cũng bị ảnh hưởng bởi điều này, KBSV kì vọng 63 ha kí với Oppo sẽ được nhanh chóng cho thuê vào năm 2022 với giá thuê theo biên bản ghi nhớ đã kí là 100USD/m2 /kì thuê.

Biên lợi nhuận cải thiện mạnh mẽ 25.2 điểm % lên 57.23% trong 2021 YoY nhờ giá bán KCN tăng cao và không ghi nhận chi phí phát sinh

Kết thúc năm tài chính 2021, biên lợi nhuận gộp của KBC đạt mức 57.23% (tăng 25.2 điểm % YoY), điều này tới từ giá thuê của các KCN tăng so với cùng kì. Tại Quang Châu, giá thuê tăng từ 90 USD/m2 lên 108 USD/ m2 còn tại Tân Phú Trung giá tăng từ 110 USD/ m2 lên 135 USD/ m2 . Mặt bằng giá tăng tại 2 khu công nghiệp đã giải phóng gần 100% này là nguyên chân chính dẫn tới mức biên lợi nhuận gộp cao.

Ngoài ra trong Quý 4/2020, KBC đã điều chỉnh tăng chi phí phát triển của KCN Quang Châu trong khi cùng kì năm 2021 không xuất hiện khoản mục chi phí phát sinh này, giúp cho biên lợi nhuận gộp 2021 trở về mức tương đương trong giai đoạn 2016-2019.



Góc nhìn Kỹ Thuật (TA):


Vùng cản hiện tại của KBC là ở vùng giá 63,000 VND, hiện tại cho thấy dấu hiệu tích cực khi bật tăng trở lại sau đợt giảm vừa qua. Cụ thể đang sideway trong ngắn hạn với biên giá dao động được giữ trong nền tích luỹ.

Giá kỳ vọng cho cổ phiếu KBC: 75,000VNĐ/cổ phiếu
Liên hệ để được hỗ trợ hoặc tư vấn thêm: 0767648816 (Mr. Pha)