KBC tiềm năng (part 2)

Thế hử

KBC xanh mạnh chào đón Tổng Thống Hàn Quốc thăm Việt Nam nào.

KBC – Đại hội cổ đông thường niên 2023

Kinh Bắc (HSX: KBC) tổ chức ĐHCĐTN vào ngày 23/6/2023 với những điểm nổi bật sau:

- Kế hoạch kinh doanh năm 2023: doanh thu 9.000 tỷ đồng (gấp 9,4 lần n/n), lợi nhuận sau thuế 4.000 tỷ đồng (gấp 2,5 lần n/n) và cổ tức tiền mặt 2000 đ/cp.
- KBC hoàn thành khoảng 50% kế hoạch kinh doanh trong 6 tháng đầu năm với doanh thu khoảng 4.500 tỷ đồng (tăng 4 lần n/n) và lợi nhuận sau thuế khoảng 2.000 tỷ đồng (tăng 10 lần n/n) chủ yếu nhờ bàn giao đất công nghiệp cho Foxconn và Goertek.
- Tính đến ngày 22/6/2023, KBC đã thanh toán 3.900 tỷ đồng trái phiếu và giảm số dư trái phiếu về 0. Với nguồn tiền thu được từ các dự án mới ký, việc huy động vốn không phải là vấn đề đáng lo ngại đối với công ty trong năm nay.
- KBC dự kiến cho thuê 250ha trong năm 2023 và đã hoàn thành 70% mục tiêu này trong 6 tháng đầu năm. Khu công nghiệp (KCN) Nam Sơn Hạp Lĩnh tiếp tục là thỏi nam châm thu hút FDI từ các nhà đầu tư Trung Quốc với thông tin các dự án tiềm năng được tóm tắt trong bảng bên dưới. KBC sẽ đẩy nhanh thủ tục pháp lý và phát triển cơ sở hạ tầng cho các dự án mới: KCN Tràng Duệ 3 và Khu đô thị Tràng Cát tại Hải Phòng, Cụm công nghiệp (CCN) Kim Động – Đặng Lễ – Chính Nghĩa tại Hưng Yên, Cụm công nghiệp Đầm Nhà Mạc tại Quảng Ninh, KCN Phước Vĩnh Đông, KCN Lộc Giang và CCN Tân Tập ở Long An. Công ty đang theo đuổi dự án KCN Sông Hậu 2 tại tỉnh Hậu Giang.

- Ngày 20/6/2023, Thủ tướng đã phê duyệt quy hoạch chung tỉnh Bắc Ninh, qua đó sẽ đẩy nhanh thủ tục pháp lý các dự án của KBC.
- Tháng 3/2023, Thủ tướng đã phê duyệt quy hoạch chung tỉnh Hải Phòng và dự kiến một số dự án của KBC sẽ hoàn thành pháp lý trong tháng 8/2023.
- KBC đang thảo luận với một nhà đầu tư nước ngoài về một hợp đồng thuê 50ha đất.
- Về thuế tối thiểu toàn cầu 15% áp dụng đối với các tập đoàn có doanh thu trên 750 triệu EUR, KBC cho biết thuế này cần nhiều thời gian để được phê duyệt và chỉ ảnh hưởng đến các tập đoàn lớn chiếm khoảng 20% tổng số công ty FDI đang hoạt động tại Việt Nam.

KBC chạy ngay từ đầu phiên

Á đù KBC

TGĐ Kinh Bắc (KBC): "Đang làm lớn quen rồi, tại sao bây giờ cụm công nghiệp chỉ có 70, 75 ha mà chúng tôi vẫn phải làm?"

Bà Hương cũng nói: "Quỹ đất của chúng tôi không nhỏ đâu, khai thác như tốc độ hiện tại, có thể đến hàng chục năm chúng tôi vẫn chưa hết đất".


Tại Đại hội cổ đông thường niên năm 2023 của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (mã KBC) diễn ra ngày 23/6 vừa qua, Tổng giám đốc kiêm Thành viên HĐQT - bà Nguyễn Thị Thu Hương chia sẻ định hướng thị trường năm 2023, KBC sẽ chú trọng vào thị trường Đài Loan (Trung Quốc) và Trung Quốc.

Nguyên nhân vì đây là thủ phủ của các doanh nghiệp sản xuất chip, công nghiệp điện tử lắp ráp cho các ông lớn của thế giới.


KBC vẫn tiếp tục đặt trọng tậm vào thị trường Hàn Quốc vì LG sẽ mở rộng đầu tư. Bà Hương cho biết thêm, khi KBC tiếp xúc với một số Tập đoàn Hàn Quốc, họ rất hồ hởi và muốn đến Việt Nam, đặc biệt những nhà đầu tư Hàn Quốc đang rất muốn đến Hải Phòng.

"Cũng mong muốn Hải Phòng chỉ nói 2 thứ tiếng là tiếng Hải Phòng và tiếng Hàn Quốc. Vì chúng ta đã có LG đầu tư rất lớn ở đấy rồi." - Bà Hương nói.

Trả lời câu hỏi của cổ đông về kế hoạch phát triển quỹ đất trong các năm tới, bà Hương tự hào khoe: " KBC bây giờ đã mở rộng thêm rất nhiều khu công nghiệp, rất nhiều cụm công nghiệp. Vì sao chúng tôi mở rộng cụm công nghiệp, vì chúng tôi đang làm lớn quen rồi, tại sao cụm công nghiệp chỉ có 70, 75 ha mà chúng tôi phải làm?

Là vì chúng tôi cần tiến độ cho nhà đầu tư, buộc chúng tôi phải linh hoạt hơn, mở rộng đầu tư, làm những cụm công nghiệp làm sao mà đáp ứng nhu cầu cho nhà đầu tư để vào thuê đất một cách nhanh nhất. Chính vì vậy, quỹ đất của chúng tôi không nhỏ đâu, khai thác như tốc độ hiện tại, có thể đến hàng chục năm chúng tôi vẫn chưa hết đất ".





Hiện nay, tổng số dự án của Tập đoàn LG tại KCN Tràng Duệ, Hải Phòng là 7 dự án với vốn đầu tư 7,24 tỷ USD (LG Electronics, LG Display, LG Innotek, LG CNS, LG Chemical - 2 dự án, LG International) và 50 doanh nghiệp vệ tinh với tổng vốn đầu tư gần 1 tỷ USD.

Gần đây, trong khuôn khổ chuyến công tác Xúc tiến đầu tư tại Hàn Quốc (từ ngày 11/6 - 14/6/2023), LG Electronics đã ký kết Biên bản ghi nhớ hợp tác với thành phố Hải Phòng về việc hỗ trợ thành phố xây dựng mô hình thành phố thông minh và cam kết tiếp tục mở rộng đầu tư dự án tại thành phố Hải Phòng. LG Innotek cũng đã ký Biên bản ghi nhớ với thành phố Hải Phòng về việc mở rộng đầu tư dự án.

Đồng thời, cũng trong khuôn khổ chuyến công tác, KBC đã ký 4 biên bản ghi nhớ hợp tác (MOU) về hợp tác phát triển, mở rộng đầu tư các dự án tại TP Hải Phòng.

Theo đó, KBC, Tập đoàn Đầu tư Sài Gòn đã có 4 Biên bản ghi nhớ ký kết giữa đại diện Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng, Tổng Công ty phát triển đô thị Kinh Bắc với Tập đoàn STS Hàn Quốc (STS), Tập đoàn Tài chính JB (JBF), Trường Đại học quốc gia Gyeongsang (GNU), Bệnh viện Trường Đại học quốc gia Gyeongsang (GNUH) về việc hợp tác đầu tư triển khai thành công các dự án trong Khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải, thành phố Hải Phòng mà KBC kết nối và hợp tác trong thời gian tới.

Tập đoàn STS (Hàn Quốc) là đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực phát triển các hạ tầng thương mại. Trong khi đó, JBF cũng là một Tập đoàn tài chính tổng hợp, quản lý hơn 40 tỷ USD, sở hữu 5 công ty con tại Hàn Quốc và 4 công ty con tại nước ngoài. Trường Đại học quốc gia Gyeongsang (GNU) là trường đại học lớn, xếp hạng thứ hai tại Hàn Quốc. Bệnh viện Trường Đại học quốc gia Gyeongsang (GNUH) quản lý 2 bệnh viện, một trong số đó là bệnh viện đạt tiêu chuẩn cao nhất của Hàn Quốc.

Tổ hợp các dự án đầu tư của Tập đoàn STS, JBF, Đại học quốc gia Gyeongsang (GNU), Bệnh viện Trường Đại học quốc gia Gyeongsang (GNUH) cam kết đầu tư hơn 1 tỷ USD vào Khu dự án trong Khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải, Hải Phòng. STS mong muốn xây dựng một Mega shopping center ở Khu đô thị Tràng Cát thành nơi mua sắm lớn nhất Việt Nam, thu hút du khách với ưu thế giao thông thuận tiện. GNU sẽ xây dựng trường đại học cung cấp hệ thống giáo dục chất lượng cao. GNUH sẽ đầu tư xây dựng bệnh viện quốc tế ở Khu Tràng Cát.

Nói thêm về tỉnh Hải Phòng, bà Hương chia sẻ, "Hiện nay, KBC có thêm 687 ha của Tràng Duệ 3 nằm trong khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải là không hề nhỏ."

Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 là 1 trong số các dự án trọng điểm của KBC trong năm 2023. Công ty đặt kế hoạch hoàn thiện thủ tục phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án dự kiến vào quý 3/2023 và chuẩn bị nguồn lực tài chính để sẵn sàng thực hiện ngay khi dự án được phê duyệt. Tiết lộ tại Đại hội, Tổng giám đốc KBC cho biết tuy chưa chính thức được động thổ nhưng Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 cũng đã đền bù được vài trăm ha.

Ngoài ra, các nhà đầu tư Singapore, Nhật Bản, KBC vẫn tiếp tục làm việc, không bỏ ngỏ bất kỳ một thị trường nào nếu có thể.

KBC vượt 3x nào

Á đù Tâm Đen kéo kinh

I. Diễn biến thị trường BĐS khu công nghiệp trong nửa năm đầu 2023

Về phía cầu: Dòng vốn FDI chậm lại nhưng mức độ quan tâm đầu tư vào KCN tăng

Tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam chững lại trong điều kiện kinh tế toàn cầu bất ổn. Tuy nhiên đà giảm đã thu hẹp so với 4T/2023. Vốn FDI và số dự án đăng ký mới đều tăng mạnh cho thấy Việt Nam vẫn tiếp tục thu hút dòng vốn FDI.

Phân khúc KCN vẫn nhận được nhiều sự quan tâm từ các tập đoàn sản xuất toàn cầu, tập trung ở các lĩnh vực sản xuất điện tử, năng lượng, logistics, công nghiệp.

​

Giao dịch thuê đất chủ yếu từ các DN vừa và nhỏ ở châu Á. 5 tháng đầu năm, các KCN ghi nhận khá ít các giao dịch thuê, chủ yếu tập trung một số tỉnh phía Bắc như Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng. Các giao dịch thuê là các dự án FDI trong lĩnh vực công nghiệp, xe điện, năng lượng từ các đối tác châu Á quy mô vừa và nhỏ (Đài Loan, Hong Kong, Trung Quốc).

Giá thuê tăng nhẹ với tỷ lệ lấp đầy tiếp tục tăng cao ở khu vực phía Nam: Quý 1/2023, giá thuê tiếp tục tăng nhẹ 2-3% so với đầu năm và tăng 5-10% svck, thiết lập nền giá mới từ 123 – 166 USD/m2/chu kỳ thuê.

Giá thuê tăng cao ở khu vực miền Nam (10% svck) nhờ (1) hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng phát triển như cao tốc Dầu Giây, Vành đai 3, Sân bay Long Thành; (2) nguồn cung hạn chế và (3) các chi phí đầu tư, GPMB gia tăng. Đồng Nai và Vũng Tàu ghi nhận mức tăng trên 15% svck và tỷ lệ lấp đầy luôn đạt mức cao (trên 90%) hơn trung bình ngành (80%). Hưng Yên ghi nhận mức tăng trưởng cao nhất khu vực miền Bắc do lợi thế gần Hà Nội và vẫn còn dư địa tăng trưởng.

Về phía cung: Nguồn cung mới khan hiếm do chậm tiến độ pháp lý

Cả nước năm 2022 chỉ tăng thêm 15 KCN, thấp hơn so với bình quân 3 năm. Nguồn cung tăng chủ yếu trong nửa đầu năm 2022 tại khu vực Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Dương với khoảng 3.700ha KCN. Nửa cuối năm, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới do quá trình pháp lý phê duyệt dự án chậm.

​

Nhu cầu lưu kho hàng hóa tăng khi thương mại điện tử bùng nổ đã khiến nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn, kho bãi tăng cao tại khu vực có vị trí gần sân bay, cảng biển. Việt Nam đón nhận nhiều giao dịch thuê từ tập đoàn lớn như KTG, SLP, JD Property tập trung ở các lĩnh vực điện tử, oto, năng lượng. Tỷ lệ lấp đầy trung bình từ 80 – 90%. Giá thuê trung bình tăng nhẹ từ 3% svck do nguồn cung mới đi vào hoạt động.

Nguồn cung nhà xưởng sản xuất, nhà kho tăng 50% svck ở cả 2 khu vực miền Bắc và miền Nam nhằm đáp ứng nhu cầu thuê ngày càng gia tăng trong khi nguồn cung từ đất KCN hạn chế. Năm 2023, nguồn cung chủ yếu ở khu vực phía Nam như Long An, Đồng Nai.

Như vậy, trong nửa đầu năm 2023, tổng vốn FDI và số dự án đăng ký mới đều tăng mạnh cho thấy Việt Nam vẫn tiếp tục thu hút dòng vốn FDI mới, mở ra bức tranh mới cho ngành Bất động sản công nghiệp. Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng phát triển cũng là yếu tố giúp tăng giá thuê và động thái gần đây của Chính phủ như Nghị quyết số 33/NQ-CP sẽ hoàn thiện hành lang pháp lý gỡ vướng thực hiện dự án bất động sản ở nguồn cung.


II. Triển vọng ngành Bất động sản khu công nghiệp.

Về phía cầu: Triển vọng chủ yếu từ các doanh nghiệp FDI hiện hữu đến từ châu Á.

Với tình hình vĩ mô 2023 dự báo tăng trưởng khả quan so với các nước trong khu vực, mức độ cải thiện các chỉ số GCI về năng lực cạnh tranh, ổn định chính trị, hưởng lợi từ chiến lược “Trung Quốc +1”, Việt Nam được đánh giá là điểm đến thu hút vốn FDI hàng đầu tại khu vực. Trong Q1/2023, Việt Nam đạt mức cải thiện cao nhất về môi trường kinh doanh nhờ các chính sách thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài, và triển vọng kinh tế cải thiện.

Trong các tháng đầu năm, một số quốc gia thuộc khu vực Tây Á, Châu Âu lần đầu tiên xuất hiện vào top các quốc gia đầu tư lớn vào Việt Nam như Thổ Nhĩ Kỳ, Thụy Điển hay sự kiện 52 doanh nghiệp Mỹ đến Việt Nam cũng thể hiện khá rõ sức hút của Việt Nam tại Đông Nam Á.

​

Nhu cầu thuê đất dự kiến vẫn tăng nhưng giao dịch thuê khả năng chậm lại.

Nhu cầu thuê đất KCN dự báo gia tăng nhờ (1) Lợi thế Kinh tế - chính trị ổn định, môi trường đầu tư và kinh doanh cải thiện và hưởng lợi nhờ vị thế chiến lược; (2) Giá thuê đất KCN ở mức thấp 15 – 20% so với các nước trong khu vực. Thị trường sẽ tiếp tục nhận được sự quan tâm từ các DN sản xuất toàn cầu như Samsung, Intel, Quanta, Apple. Nhiều tập đoàn lớn như Goertek, Pepsico, LG đã ký kết biên bản ghi nhớ (MOU) thuê KCN. Các tập đoàn lớn đã đầu tư tại Việt Nam cũng lên kế hoạch tăng vốn FDI để mở rộng hoạt động.

Theo khảo sát, các tổ chức, doanh nghiệp châu Âu, Hoa Kỳ, Nhật Bản đều cho biết sẽ tăng cường đầu tư vào Việt Nam. Tuy nhiên, dòng vốn toàn cầu chững lại sẽ ảnh hưởng lên dòng vốn đầu tư vào Việt Nam trong năm nay.

Giá thuê tăng với tốc độ chậm: dự kiến tăng 5 – 7%, chậm hơn so với năm 2022

Nguồn cung khu công nghiệp dự kiến gia tăng nhanh ở khu vực miền Bắc: Trong năm 2023, dự kiến nguồn cung mới hơn 1.600ha sẽ tăng tập trung ở khu vực miền Bắc, đặc biệt các tỉnh thành ven trung tâm: Hải Phòng, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh. Khu vực phía Nam dự báo tăng chậm hơn và chủ yếu ở Bình Dương, Long An với các KCN mới như Nam Tân Uyên 3, Cây Trường.

Động lực thúc đẩy từ các chính sách, pháp lý: QĐ338/QĐ –TTg xây dựng phát triển nhà ở xã hội; NĐ10/2023/NĐ-CP tiêu chí chuyển mục đích sử dụng đất từ trồng lúa sang làm dự án; NQ33/NQ-CP tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản có thể sẽ tác động tích cực giúp doanh nghiệp có thể giãn, hoãn nợ và gỡ vướng mắc về pháp lý. Nghị quyết 39/2021/QH15 được thông qua về Quy hoạch đất quốc gia với lộ trình phân bổ tăng quỹ đất KCN từ 90,83 ha vào năm 2020 lên 210,93 ha (+120%) vào năm 2030 kỳ vọng cũng thúc đẩy nguồn cung trong dài hạn.

Hưởng lợi khi giải ngân đầu tư công đẩy mạnh, thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng: Thị trường khu công nghiệp sẽ được hưởng lợi gián tiếp khi các dự án đầu tư công được hoàn thiện giúp thúc đẩy tính liên kết bền vững giữa các vùng: cao tốc Mai Sơn – Quốc lộ 45, Vĩnh Hảo - Phan Thiết và Phan Thiết - Dầu Giây, Metro Bến Thành – Suối Tiên.


III. Cổ phiếu quan tâm.


Triển vọng kinh doanh của các doanh nghiệp BDS KCN nhìn chung sẽ khó khăn hơn trong năm 2023. Hầu hết các doanh nghiệp đều đặt lợi nhuận giảm hoặc tăng thấp, ngoại trừ KBC, BCM, SZC, TIP. Kết quả kinh doanh sẽ có sự phân hóa, triển vọng khởi sắc ở nhóm các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn và đã ký hợp đồng ghi nhớ từ trước.

Một số doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn bao gồm: BCM, KBC, VGC, IDC, SIP, NTC.