KDH - Sau hạch toán lớn liệu 2025 còn gì

KDH đã công bố bctc Q4-2024 với kết quả kinh doanh hết sức ấn tượng khi dự án lớn được đưa vào bàn giao và mang lại lợi nhuận lớn cho công ty. Câu hỏi đặt ra lúc này là dự án lớn đã được hạch toán hết chưa cũng như dư địa năm 2025 còn lớn không? Chúng ta sẽ cùng đi bóc tách và phân tích trong bài viết này nhé.

I. Kết quả kinh doanh

Kết thúc Q4-2024 KDh đã ghi nhận doanh thu thuần đạt 2,048 tỷ đồng, tăng mạnh 4.4 lần so với cùng kỳ và cũng là quý có doanh thu cao nhất trong 8 năm gần đây kể từ 2016 cho tới nay. Lợi nhuận sau thuế đạt 398 tỷ đồng, tăng hơn 6 lần yoy. (Hình 1)



Tuy nhiên biên lợi nhuận gộp của công ty trong Q4 lại có phần sụt giảm so với các quý trước đó khi chỉ ghi nhận 44.4%. Nguyên nhân do trong Q4-2024 công ty chủ yếu hạch toán doanh thu tới từ dự án The Privia, đây là dự án chung cư nên biên lợi nhuận cũng có phần thấp hơn so với biên lợi nhuận của các dự án thấp tầng mà KDH hạch toán trong các quý trước.

Đóng góp chính vào kết quả kinh doanh ấn tượng của KDH trong Q4 tới từ dự án The Privia được bàn giao từ giữa tháng 10-2024 cho tới hết năm và theo ước lượng của chúng tôi thì KDH đã hạch toán khoảng 60% dự án (doanh thu ước lượng toàn dự án khoảng 3,500 tỷ như đã phân tích trong bài viết gần nhất). Phần còn lại dự kiến sẽ hạch toán nốt trong năm 2025.

Ngoài kết quả kinh doanh thì trên bctc Q4 của KDH còn một số điểm đáng chú ý sau:

• Khoản người mua trả trước ngắn hạn sau Q4 còn 1,903 tỷ đồng, giảm khá nhiều so với cuối Q3 là 2,927 tỷ đồng. Nguyên nhân do trong Q4 công ty đã hạch toán sang doanh thu nên khoản tiền ở mục người mua trả trước đã được kết chuyển sang mục doanh thu của công ty. Với mức giảm hơn 1,000 tỷ đồng mục trả trước nhưng lại tăng hơn 2,000 tỷ đồng doanh thu cũng phần nào cho thấy hiệu quả của công ty. (Hình 2)

Với khoản còn lại vẫn là khá lớn cũng như trong 2025 công ty sẽ mở bán thêm các dự án mới sẽ đảm bảo cho KDH có kết quả kinh doanh năm 2025 duy trì ở mức cao. Ngoài ra dù đã hạch toán dự án lớn trong Q4 nhưng tồn kho của công ty vẫn duy trì ở mức cao mà không giảm mấy cho thấy KDH còn rất nhiều các dự án gối đầu cũng như đang triển khai tốt.

• Về sức khỏe tài chính, sau giai đoạn năm 2022 công ty đẩy mạnh đòn bẩy nợ vay để triển khai các dự án thì trong năm 2024 đã có phần giảm khá nhiều khi tỉ lệ nợ vay/ vốn chủ đã giảm từ 61.7% xuống còn 36.5% vào cuối Q4. Đây là tỉ lệ ở mức trung bình so với ngành và khá an toàn nhất là khi các dự án của KDH đều nằm ở vị trí đắc địa cũng như có tính nhu cầu thực cao. (Hình 3)

Chưa kể trong các năm tới khi các dự án lớn vào giai đoạn bàn giao sẽ giúp công ty có dòng tiền mạnh hơn nữa. Điều này sẽ giúp công ty trả bớt các khoản nợ vay và bức tranh tài chính của doanh nghiệp sẽ mạnh dần lên.

Tiếp theo về các dự án tiềm năng trong thời gian tới cũng sẽ được chúng tôi cập nhật thêm ở phần dưới của bài viết.

II. Các dự án trọng điểm

KDH là công ty lớn trong ngành BĐS nên có rất nhiều dự án lớn nhỏ khác nhau và để phân tích từng dự án là khá dài và lâu nên chúng tôi sẽ tập trung phân tích các dự án đang và sắp trong giai đoạn hạch toán thời gian tới để xem lợi nhuận mang lại cho KDH trong các năm tới sẽ như thế nào.

1. Dự án The Privia

Đây chính là dự án chính đóng góp vào kết quả kinh doanh Q4-2024 vừa qua của KDH. Dự án bao gồm 1,043 căn hộ được xây trên khu có diện tích 1.8ha nằm tại quận Bình Tân, tp. HCM. Tổng doanh thu dự kiến toàn dự án là khoảng 3,500 tỷ đồng và trong Q4-2024 đã bàn giao khoảng 60% doanh thu. Dự kiến 40% còn lại sẽ được bàn giao nốt trong nửa đầu năm 2025. (Hình 4)



Như vậy, dư địa còn lại của dự án trong năm 2025 là khoảng 1,400 tỷ đồng doanh thu. Biên lợi nhuận gộp của các sản phẩm chung cư là khoảng 40% và như vậy lợi nhuận gộp dự kiến là khoảng 550-600 tỷ đồng.

2. The Clarita và Emeria

Đây là 2 dự án mà KDH hợp tác với Keppel để triển khai và nắm giữ 51% lợi ích. Cả 2 dự án đã được kỳ vọng sẽ sớm mở bán ngay trong Q4-2024 sau khi hoàn thành thủ tục xin cấp phép bán hàng. Tuy nhiên dự án đã không được mở bán đúng như kỳ vọng của chúng tôi mà cập nhật mới nhất thì các yêu cầu pháp lý về cảnh quan đang chưa hoàn tất nên chưa thể mở bán được Dự kiến vấn đề thủ tục pháp lý không quá khó khăn và hoàn toàn có thể hoàn thành trong nửa đầu năm 2025 để sớm mở bán các sản phẩm thấp tầng của dự án. Về quy mô các dự án như sau:

• Emeria: Quy mô 600 căn hộ và 67 căn nhà thấp tầng (BT/ nhà phố) trên diện tích 6ha tại Bình Trưng Đông, tp Thủ Đức. Dự án có thể hạch toán ngay sau khi mở bán do đã hoàn thành phần xây thô các căn thấp tầng. Doanh thu dự kiến 2,000 tỷ đồng cho các căn thấp tầng.
• The Clarita: Quy mô 159 căn thấp tầng (86 căn BT song lập, 73 căn đơn lập) trên diện tích 5.8ha tại Bình trưng đông, tp Thủ Đức. Doanh thu dự kiến toàn dự án là trên 5,000 tỷ đồng.

Hiện tại giá bán các căn thấp tầng của dự án dự kiến sẽ dao động từ 180-400 triệu/m và thậm chí có thể tăng thêm trong năm tới khi công ty mở bán. Đây sẽ là các sản phẩm gối đầu tiếp theo sau The Privia để giúp doanh thu, lợi nhuận của công ty duy trì mức cao trong năm 2025 và 2026 tới.

3. Solina

Dự án nằm tại Bình Chánh với quy mô 164ha, trong đó GD1 khoảng 14ha. Hiện GD1 dự án đã được cấp phép xây dựng. Trong năm 2025 dự kiến sẽ hoàn thành hạ tầng và có thể mở bán từ 2026 với các sản phẩm thấp tầng (dự kiến khoảng 500 sản phẩm thấp tầng). Doanh thu dự kiến các sản phẩm thấp tầng sẽ mang về trên 5,500 tỷ đồng doanh thu. Các sản phẩm cao tầng sẽ triển khai sau.

4. Khu công nghiệp mở rộng Lê Minh Xuân mở rộng

Dự án có diện tích 110ha tại HCM. Dự án chia làm 3 GD trong đó GD1 89ha đã được cấp phép xây dựng hạ tầng trong Q1-2025. Dự kiến sẽ bắt đầu xây dựng hạ tầng trong Q2-2025 và có thể bắt đầu cho thuê đất KCN từ đầu 2026. Với giá thuê hiện tại ở HCM là rất cao hứa hẹn sẽ mang lại doanh thu và lợi nhuận rất lớn cho KDH từ 2026 trở đi (giá thuê trên 300$/m²/thời hạn thuê).

5. Các dự án khác

Ngoài các dự án chính trên đang và sắp triển khai trong thời gian tới để đóng góp lớn vào doanh thu, lợi nhuận của KDH thì công ty vẫn còn nhiều dự án lớn khác ở phía sau dành cho tương lai xa hơn như KDC Tân Tạo hay KDC Phong Phú 2, … Hiện các dự án này vấn đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng và xin giấy tở, thủ tục pháp lý. Chưa có thời gian triển khai cũng như mở bán chính thức trong các năm tới nên chúng tôi sẽ cập nhật chi tiết tại các báo cáo sau, khi mà các dự án có những biến chuyển lớn.

III. Tổng kết và định giá

Như vậy với những phân tích ở trên chúng ta có thể thấy trong ngắn hạn 2 năm tới 2025-2026 KDH vẫn còn rất nhiều những kỳ vọng để hỗ trợ kết quả kinh doanh của công ty khi mà các dự án lớn vẫn liên tiếp được ra mắt cũng như hạch toán trong thời gian tới. Với các vị trí trung tâm và thuộc HCM nên nhu cầu và khả năng hấp thụ là rất dễ dàng khi ra mắt. Vì vậy chúng tôi đánh giá cao tiềm năng của KDH trong năm 2025 này. Tuy nhiên cần lưu ý một chút khi mà 2 quý đầu năm có thể ngành BĐS khó nổi sóng hơn trên thị trường so với các nhóm ngành khác nên các nhà đầu tư ngắn hạn cần chú ý còn với nhà đầu tư dài hạn thì sẽ ít bị ảnh hưởng hơn.

Về định giá chúng tôi cho rằng mức giá phù hợp đến cuối 2025 của KDH sẽ là mức 4x, cao hơn khá nhiều so với giá hiện tại nhưng vẫn phải nhắc lại đây là mức định giá cho 1 năm tới chứ không phải 1 hay 2 quý tới và KDH phù hợp với những nhà đầu tư dài hạn hơn.

———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-