Khuyến nghị mua PHR

Đối với lĩnh vực bất động sản công nghiệp, bên cạnh các doanh nghiệp sở hữu các dự án hiện hữu với tỷ lệ lấp đầy còn thấp và tiềm năng cho thuê đất mới, một số doanh nghiệp cao su có quỹ đất và đã được phê duyệt quy hoạch phát triển tỉnh năm 2024 đã mở ra cơ hội lớn để chuyển đổi đất cao su sang công nghiệp.

Tại Công ty cổ phần Cao su Phước Hoà (mã PHR), đơn vị này đã tích luỹ khoảng 15.000 ha đất cao su tại tỉnh Bình Dương. Trong đó, theo quy hoạch tỉnh Bình Dương vừa được phê duyệt cuối năm 2024 cho giai đoạn 2021-2030 (Quyết định 790/QĐ-TTg tháng 8/2024), Cao su Phước Hoà có thể chuyển đổi tổng cộng 2.800 ha đất cao su thành đất khu công nghiệp, chuyển đổi khoảng 580 ha thành khu công nghiệp, khoảng 1.150 ha thành đất khu đô thị và các mục đích sử dụng khác.

Theo ước tính, Cao su Phước Hoà có thể phát triển khoảng 650 ha đất khu công nghiệp/cụm công nghiệp trong giai đoạn 2026-2036 và chuyển đổi 2.450 ha đất cao su thành đất khu công nghiệp/cụm công nghiệp và đô thị giai đoạn 2027-2040.

Thực tế, bên cạnh câu chuyện chuyển đổi đất cao su sang đất khu công nghiệp, nguồn thu của Cao su Phước Hoà năm 2025 dự kiến sẽ thể ghi nhận đột biến từ dự án VSIP III và Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2. Trong đó, Cao su Phước Hoà nắm giữ 20% vốn tại VSIP III khi dự án bắt đầu bước vào giai đoạn đẩy mạnh hạch toán doanh thu cho thuê đất; và Cao su Phước Hoà cũng nắm giữ 33% vốn tại dự án Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2, dự án dự kiến bắt đầu cho thuê và tạo dòng tiền từ năm 2025 với giá thuê 180-190 USD/m2.

Theo ước tính, tổng hai dự án VSIP III và Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2 là 1.300 ha, ước tính trong một vài năm tới từ năm 2025, Cao su Phước Hoà sẽ nhận thêm 300-400 tỷ đồng lợi nhuận/năm từ hai dự án nói trên.

Như vậy, Cao su Phước Hoà đang được kỳ vọng đột biến với hai câu chuyện từ tiềm năng chuyển đổi đất cao su sang đất khu công nghiệp/cụm công nghiệp và bắt đầu hưởng lợi từ tỷ lệ vốn nắm dự tại các dự án Khu công nghiệp đã đủ điều kiện hạch toán lợi nhuận trong năm 2025.

Tương tự như vậy, tại CTCP Cao su Đồng Phú (mã DPR) với vị trí đất cao su chủ yếu nằm tại tỉnh Bình Phước, nơi mà có tiềm năng thu hút phát triển các khu công nghiệp khi tỷ lệ lấp đầy cao ở tại tỉnh Bình Dương (tỷ lệ 94%), Đồng Nai (tỷ lệ 92%). Trong đó, tiềm năng mở rộng dự án Bắc Đồng Phú với quy mô 317 ha và Nam Đồng Phú với quy mô 480 ha (hiện dự án KCN Bắc Đồng Phú diện tích 189 ha, tỷ lệ lấp đầy 99% và KCN Nam Đồng Phú với diện tích 69 ha, tỷ lệ lấp đầy gần 100%).

Tuy nhiên, đối với cả Cao su Phước Hoà và Cao su Đồng Phú đó là từ khi thông qua chủ trương tới khi chính thức chuyển đổi từ đất cao su sang đất khu công nghiệp mất một khoảng thời gian rất dài và không dự báo được chính sách thời điểm, tuỳ thuộc vào cơ quan chứng năng, việc chậm chuyển đổi dẫn tới nhiều dự án đội vốn, khó thu hút nhà đầu tư về các dự án đã phát triển khi nhiều chủ đầu tư cùng nhìn thấy và đẩy mạnh phát triển các khu công nghiệp.

Được biết, với Quy hoạch tỉnh Bình Dương, Bình Phước được công bố cuối năm 2024 và đầu năm 2025 khi khởi công cao tốc kết nối TP.HCM – Bình Dương – Bình Phước, đây sẽ là cơ sở đảm bảo thu hút vốn đầu tư vào hai khu vực nói trên trong kỷ nguyên mới của đất nước.

Ngoài ra, nhìn vào Báo cáo quý IV của cả Cao su Phước Hoà và Cao su Đồng Phú, lợi nhuận quý IV/2024 tăng trưởng mạnh nhờ giá cao su tăng cao nhưng đây chỉ là câu chuyện phụ, câu chuyện đột biến vẫn đến từ chuyển đối đất.