Khuyến nghị mua SIP

Bác kiên trì vs em Sip này thế

Đúng rồi bro.

CTCP ĐẦU TƯ SÀI GÒN VRG (HSX: SIP)

SIP ghi nhận KQKD 2025 khả quan và phù hợp với dự phóng của ACBS. Chúng tôi giữ nguyên dự phóng năm 2026 nhưng điều chỉnh giảm 6% giá mục tiêu cuối năm 2026 xuống 72.500 đồng/cổ phiếu do tiến độ cho thuê nửa cuối năm 2025 chậm hơn dự kiến và tiền mặt ròng giảm. Chuyển khuyến nghị từ Mua sang Khả quan do giá cổ phiếu đã tăng 13% kể từ báo cáo cập nhật vào ngày 04/11/2025.

SIP ghi nhận KQKD khả quan trong năm 2025 với doanh thu đạt 8.606 tỷ đồng (+10% svck) và LNST đạt 1.502 tỷ đồng (+17% svck), tương đương 98% và 106% dự phóng. Tăng trưởng chủ yếu đến từ: (1) mảng cung cấp điện, nước hoạt động ổn định, (2) doanh thu cho thuê khu công nghiệp (KCN) ghi nhận phân bổ hàng năm, (3) bàn giao nhà phố tại dự án Phước Đông New City GĐ2 và (4) doanh thu tài chính tăng 29% svck, đạt 803 tỷ đồng.

Mảng cung cấp điện, nước: Doanh thu 2025 tăng trưởng 6,8% svck, đạt 6.993 tỷ đồng chủ yếu nhờ giá điện bình quân phân phối trong KCN tăng 8,3% svck. Sản lượng điện phân phối trong KCN giảm nhẹ 1,6% svck xuống 3.295 triệu kwh có thể phản ánh hiện trạng một số doanh nghiệp thu hẹp sản xuất do bị tác động bởi thuế quan. Biên lợi nhuận gộp (BLNG) 2025 đạt 7,8% so với 8,4% trong 2024 do BLNG Q4/2025 giảm xuống 5,8% so với mức 9,2% của Q4/2024 mặc dù BLNG 9T2025 đạt 8,5%.

Mảng KCN: Doanh thu 2025 tăng trưởng 10% svck, đạt 428 tỷ đồng với BLNG đi ngang quanh mức 69%. SIP không ký hợp đồng cho thuê mới nào trong nửa cuối năm 2025 nên cả năm 2025 cho thuê được gần 29 ha, hoàn thành 64% kế hoạch và 60% dự phóng. Giá thuê KCN trong năm 2025 đi ngang so với mức cuối 2024.

Mảng bất động sản (BĐS): Trong năm 2025 SIP mở bán hơn 200 căn nhà phố tại dự án Phước Đông New City Giai đoạn 2 với tỷ lệ hấp thụ cao và ghi nhận doanh thu 220 tỷ đồng từ dự án này với BLNG đạt mức 61%.

Nhìn chung, triển vọng của phân khúc KCN đang được cải thiện khi Chính phủ đang khẩn trương hoàn thiện và ban hành Nghị quyết về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và tăng cường xúc tiến, thu hút các dự án FDI có quy mô lớn, công nghệ cao như bán dẫn, trí tuệ nhân tạo, công nghệ số.

Chúng tôi giữ nguyên dự phóng năm 2026 với doanh thu ước đạt 9.239 tỷ đồng (+7% svck) và LNST ước đạt 1.592 tỷ đồng (+6% svck). Tuy nhiên, chúng tôi điều chỉnh giảm 6% giá mục tiêu cuối năm 2026 xuống 72.500 đồng/cổ phiếu do tiến độ cho thuê KCN nửa cuối năm 2025 chậm hơn dự kiến và tiền mặt ròng giảm 231 tỷ đồng trong Q4/2025. Chúng tôi chuyển khuyến nghị từ Mua sang Khả quan do giá cổ phiếu đã tăng 13% kể từ báo cáo cập nhật vào ngày 04/11/2025.

CTCP ĐẦU TƯ SÀI GÒN VRG (HSX: SIP)

KQKD Q1/2026 trái chiều với doanh thu tăng 12% svck đạt 2.165 tỷ đồng trong khi LNST giảm 11% svck đạt 357 tỷ đồng. Hoạt động cho thuê khu công nghiệp (KCN) ghi nhận kết quả khả quan với hơn 49 ha được ký kết trong Q1/2026. Giữ nguyên dự phóng năm 2026 và giá mục tiêu cuối năm 2026 ở mức 72.500 đồng/cổ phiếu. Duy trì khuyến nghị Mua.

SIP công bố KQKD Q1/2026 trái chiều với doanh thu tăng 12% svck đạt 2.165 tỷ đồng trong khi LNST giảm 11% svck đạt 357 tỷ đồng, hoàn thành 41% kế hoạch lợi nhuận và 23% dự phóng của ACBS. Tăng trưởng doanh thu chủ yếu đến từ mảng cung cấp điện, nước và mảng cung cấp dịch vụ tiện ích trong KCN. Lợi nhuận suy giảm do: (1) doanh thu tài chính giảm 17% svck (chủ yếu do lợi nhuận từ thoái vốn các khoản đầu tư giảm), (2) chi phí tài chính tăng 58% svck và (3) chi phí bán hàng & Quản lý doanh nghiệp tăng 77% svck.

Mảng cung cấp điện, nước đạt doanh thu 1.687 tỷ đồng (+6% svck) trong Q1/2026, chiếm 78% tổng doanh thu. Tăng trưởng trong kỳ chủ yếu nhờ sản lượng điện, nước tiêu thụ tại các KCN tăng lên. Biên lợi nhuận gộp của mảng này giảm nhẹ 1 điểm % xuống 7,4%. Trong năm 2026 công ty dự kiến đầu tư thêm 13 MWp điện mặt trời áp mái, nâng tổng công suất lên 87 MWp, qua đó hỗ trợ tăng trưởng doanh thu và cải thiện biên lợi nhuận của mảng cung cấp điện, nước.

Mảng cho thuê đất KCN đạt doanh thu 117 tỷ đồng trong Q1/2026, đi ngang svck với biên lợi nhuận gộp ổn định ở mức 70,6%. Hoạt động cho thuê KCN ghi nhận kết quả khả quan với hơn 49 ha được ký kết trong Q1/2026, vượt 72% kết quả thực hiện cả năm 2025 và hoàn thành 82% kế hoạch cho thuê năm 2026. Trong đó bao gồm 35 ha tại KCN Phước Đông (chủ yếu là các khách thuê sản xuất các sản phẩm từ cao su) và 14,3 ha tại KCN Lộc An – Bình Sơn cho hai khách thuê ngành logistics là Transimex và CJ Korea Logistics.

Triển vọng và Định giá:

Việc thu hút đầu tư vào 2 KCN là Lộc An Bình Sơn và Long Đức GĐ2 dự kiến sẽ khả quan khi Đồng Nai trở thành thành phố trực thuộc trung ương và Sân bay Long Thành dự kiến bắt đầu khai thác thương mại vào cuối năm 2026. Tuy nhiên, do sắp tới sẽ có thêm một số KCN mới được triển khai ở Đồng Nai nên chúng tôi cho rằng giá thuê tại 2 KCN này khó tăng mạnh mà sẽ ở mức cạnh tranh trong khu vực.

KCN Long Đức GĐ2 đang chờ phê duyệt giá đền bù, đang song song điều chỉnh quy hoạch 1/2000, làm báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) và thiết kế cơ sở. Dự kiến cuối 2027 SIP sẽ đưa KCN này vào kinh doanh.

Chúng tôi giữ nguyên dự phóng năm 2026 với doanh thu ước đạt 9.217 tỷ đồng (+7% svck) và LNST ước đạt 1.568 tỷ đồng (+7% svck). Chúng tôi duy trì khuyến nghị Mua với giá mục tiêu cuối 2026 là 72.500 đồng/cổ phiếu do công ty có tình hình tài chính tốt, diện tích KCN ký mới khả quan và cổ tức bằng tiền mặt hấp dẫn.