Kính mời bà con có S99 bận không đi họp được vào đây nhận thông tin từ đại hội

Kính mời bà con có S99 bận không đi họp được vào đây nhận thông tin từ đại hội

Chào các bác, em cổ đông còi đi dự đại hội hóng hớt được tí tinh thần của đại hội như sau ạh (em phải check lại một số nội dung chi tiết cho chính xác nên hôm nay em mới post được bài ạh - lưu ý em chỉ viết sự thật cho những ai đang nắm S99 không đi họp):

1) KQKD 2007: lãi 22 tỉ, có đại gia thắc mắc sao lãi nhiều thế? (= 469% so với kế hoạch) TGĐ Hùng trả lời "không phải cty lập kế hoạch kém...mà do anh em công ty đồng lòng, nỗ lực đẩy mạnh hoạt động kinh doanh, tiết kiệm chi phí tối đa...nên hiệu quả vượt ngoài mong đợi"...CT Lanh còn ví dụ dễ hiểu "tờ giấy chúng tôi phải photo 2 mặt mới cho vứt đi...". Túm lại, KQKD2007 TUYỆT VỜI.

2) Một đại gia chất vấn khoản đầu tư tài chính ngắn hạn 14,5 tỉ? TGĐ Hùng trả lời ngay (chứ không cần đẩy cho Kế toán trưởng) rằng đây là khoản tiền gởi ngân hàng chứ không phải là đi đầu tư tài chính ví dụ như mua cổ phiếu trên sàn...Túm lại, CTY KHÔNG ĐẦU TƯ CỔ PHIẾU.

3) PA trả cổ tức 2007 và tăng vốn 2008:
- Giai đoạn 1: chia cổ tức và thưởng bằng cổ phiếu theo tỉ lệ 1:1 (thực hiện trước 15/5);
- Giai đoạn 2: tăng vốn 1:1 giá 15.000 đ và bán chiến lược 20 tỉ giá tối thiểu 25.000 đ/CP (đối tác chiến lược là nước ngoài có kinh nghiệm kinh doanh BĐS và tiềm lực tài chính mạnh để hỗ trợ vốn cho cty khi triển khai mảng BĐS do hiện nay NHTM thắt nguồn tín dụng: Ban Lãnh đạo đã năng động tiếp xúc với 1 số đối tác, rất khả quan). Có 1 tiểu gia hỏi "liệu có bán đấu ra ngoài?" Chủ tịch MrLanh thay mặt SD9 - cổ động mẹ cam kết không bán ra ngoài, nếu không bán được chiến lược sẽ bán nốt cho cổ đông hiện hữu, tiểu gia vỗ tay rầm rầm.
=> Tổng vốn chủ sở hữu 2008 dự kiến = 150 tỉ, BV = 18.750đ/CP (đã gồm cả lợi nhuận 2008).

4) Nội dung triển khai 2008:
+ Các hạng mục thi công xây lắp là hợp đồng ký ĐIỀU CHỈNH THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG nên không bị ảnh hưởng bởi việc tăng giá nguyên vật liệu đầu vào. Dự kiến đem lại doanh thu 98 tỉ (năm 2007 là 80 tỉ), túm lại TIẾP TỤC TĂNG TRƯỞNG AN TOÀN;
+ Dịch vụ xuất nhập khẩu lao động rất được Bộ LĐTBXH ủng hộ, chuẩn bị cấp phép ngay trong quý II, dự kiến đem lại doanh thu trên 1 tỉ;

=> Tổng cộng đem lại lợi nhuận khoảng hơn 21 tỉ đồng (thấp hơn 2007 một chút vì dự kiến tăng lương cho cán bộ từ mức TB 3,269 tr/2007 lên 3,754 tr/2008 và các chi phí sx chung khác cũng điều chỉnh tăng % dự kiến theo mức lạm phát).

+ Trường hợp chuyển nhượng được dự án Tân Vạn - Đồng Nai ngay trong năm 2008 sẽ là thuận lợi nữa cho hoạt động kinh doanh của công ty (đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, nộp thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất);
+ Dự án đầu tư Thủy điện Phình Hồ-Yên Bái (khoảng 150 tỉ) tiếp tục thực hiện, dự kiến cuối 2009, đầu 2010 bắt đầu cho doanh thu, đây là dự án tạo lợi nhuận lâu bền cho công ty (thông tin thêm là hiện nay giá mua điện của EVN là 500-650 đồng/KW trong khi EVN nhập điện của Trung Quốc là 2200 đồng/KW);
+ Dự án khu đô thị Vĩnh Hồ: Hoàn thành đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 trước tháng 8/2008. Do dự án này chưa done nên em xin tạm chưa phân tích cái lợi nhuận khủng của dự án, nhưng các bác có thể xem cái khủng của dự án dưới đây ạh (em xin để riêng 1 mục lớn cho các bác cùng phân tích);
4) Dự án cải tạo chung cư Ngọc Khánh: mọi công việc chuẩn bị đã xong.
- Tổng diện tích 20.000 m2, kế hoạch xây 4 toà nhà 20 tầng, cho các hộ dân tái định cư 1 tòa, mật độ xây dựng dự kiến 55%, đơn giá xây dựng 10 triệu/m2, đơn giá bán 27 triệu/m2 (giá của toà chung cư bên cạnh hiện nay đang giao dịch thực tế là 34 triệu/m2);
- Tòa tái định cư tổng vốn đầu tư = 5000m2*55%*20 tầng*10 triệu/m2 = 550 tỉ;
- Diện tích còn lại 15.000m2:
a) Tính theo giá thị trường (giả sử công ty bán 15.000 m2 đất) để tính giá trị vốn thị trường cho công ty:
- Đất Ngọc Khánh mặt đường hiện nay có giá giao động từ 180 triệu - 250 triệu/m2 tùy vị trí và diện tích mặt tiền, giá này so với giá đỉnh trước Tết đã bị giảm 15%. Theo dự đoán của giới kinh doanh BĐS: trong năm 2008 giá BĐS Hà Nội tiếp tục điều chỉnh giảm 8-10% trong phố và 15-20% đất dự án do việc quy hoạch Hà Tây về Hà Nội.
- Lấy mức giảm cao nhất 10% cho khu Ngọc Khánh thì giá trị khu đất còn lại = 15.000m2 * (180 triệu * 90%) = 2.430 tỉ.
- Giả sử công ty bán đất lấy tiền ngay thì trừ thuế TNDN 28%, công ty còn lãi 2.430 tỉ * 72% = 1.750 tỉ (trong tương lai mức thuế này sẽ được giảm xuống 25%, chưa kể VAFI đang kiến nghị BTC trình Chính phủ không đưa thu nhập từ chuyển nhượng BĐS của doanh nghiệp vào diện tính thuế thu nhập -> nếu được phê duyệt thì mức thuế này = 0).
=> Như vậy, trừ 550 tỉ đầu tư chung cư B3 cho hộ dân để được toàn bộ khu đất thì cty còn lãi: 1.750 - 550 = 1.250 tỉ. Vốn chủ sở hữu 2008 như trên tính là 150 tỉ, vậy giá trị vốn thị trường = 1.250 + 150 = 1400 tỉ. Giá trị thực của 1 cổ phiếu S99 = 1400 tỉ /8 triệu CP = 175.000 đồng/CP sau chia tách, tương đương trước chia tách là 175.000*4 - 2*15.000 = 670.000 đ/CP (1 thưởng 1 và mua 2 giá 15.000đ/CP).
b) Phương án xây 3 tòa còn lại (không bán đất):
- 5000m2 * 55% * 20 tầng * 3 tòa = 165.000 m2 sàn
- Giá bán dự kiến 27 triệu/m2 với chi phí đầu tư xây dựng 10 triệu/m2 (không mất tiền đất vì đã bỏ tiền đầu tư tòa B3) -> lợi nhuận là 17 triệu/m2 => tổng lợi nhuận trừ thuế 28% = 165.000 m2 * 17 triệu/m2 * 72% = 1.989 tỉ đồng;
- Như vậy, phương án không bán đất mà S99 tiếp tục xây dựng 3 tòa để kinh doanh thì mức lợi nhuận tăng thêm là: 1.989 - 1.250 tỉ = 730 tỉ đồng, các bác tự biết tính giá trị 1 cổ phiếu S99 theo phương án này chứ ạh: 1.035.000 đ/CP trước chia tách và 266.250 đ/CP sau chia tách;
Có một con số mà em chưa tính vào đây là lãi vay của khoản tiền đầu tư xây dựng: Lẽ ra thì có nhưng em đã nhìn thấy 3 nguồn công ty sẽ không bị chi phí vốn 1) dự án thủy điện Phình Hồ 150 tỉ thì ngân hàng cho vay 68% có thể "điều chuyển" 1 phần về đây; 2) đối tác chiến lược có tiềm lực hỗ trợ mạnh về tài chính; 3) tiền ứng trước của các hộ mua nhà, cái này thì các chủ đầu tư thường rất giỏi... đến mức cty chỉ phải chi tiền chạy dự án thôi, còn sau đó là mỡ nó rán nó.

Lúc nào được cái dự án thủy điện và dự án đô thị Vĩnh Hồ em sẽ tính tiếp cho các bác ạh.

5). Về nhân sự 2008-2013: HĐQT và BKS 100% ứng cử 100% trúng cử, tinh thần nhất trí cao thể hiện qua tỉ lệ trúng cử đều trên 90% phiếu bầu. Đặc biệt, dự kiến ông Phan Văn Hùng - đương kim TGĐ sẽ lên Chủ tịch HĐQT, Mr Lanh chỉ nhận chức thành viên HĐQT vì hiện còn đang nắm đại diện SD9 tại 5 cty khác của Sông Đà, Mr Lanh muốn nhường sân chơi cho sức trẻ (Mr Hùng sinh năm 1973, trẻ tuổi, giọng nói sáng láng, dáng lùn, khuôn mặt thông minh...cá nhân Mr Hùng hiện đang nắm trên 200K S99 chưa kể phần nắm đại diện của SD9). Tiện đây em nói luôn, ở bên ngoài S99 có khoảng 590K, riêng 2 đại gia dự họp hôm nay đã nắm gần 200K rồi, sao mà giàu thế không biết.

Chúc các cổ đông S99 đoàn kết và chiến thắng. Àh, còn 1 thông tin này em hóng hớt được nữa ạh, giới BĐS đánh giá sau 2010, giá nhà đất sẽ tăng gấp 2 lần so với mức giá hiện nay do hội Việt kiều hồi hương, các nhà đầu tư nước ngoài sang công tác, làm việc tại Việt Nam và đặc biệt mức GDP/đầu người của VN tăng cao từ quá trình tích lũy đầu tư sau WTO 11/2006. Vậy thì giá S99 còn tăng dài dài???