Kinh nghiệm giao dịch thực tế - Phần 3

Theo báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán năm 2016 của Công ty Quốc Cường Gia Lai (QCG), ngày 15/10/2016, công ty này cho biết đã ký kết với Công ty Sunny một biên bản thỏa thuận ghi nhớ, theo đó QCG sẽ chuyển nhượng 100% quyền sở hữu trong một công ty sẽ được thành lập từ việc góp vốn bằng toàn bộ dự án Phước Kiển của Quốc Cường cho Sunny.



Tuy nhiên, do dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng và hai bên đang trong quá trình đàm phán về việc chuyển nhượng nên tại ngày lập báo cáo tài chính hợp nhất, Quốc Cường và Sunny đã thanh lý biên bản nêu trên.

Việc chuyển nhượng dự kiến hoàn tất trong năm tài chính 2017. Số tiền 50 triệu USD (ứng với khoảng 1.300 tỷ đồng) QCG đã nhận của Sunny “sẽ được dùng để cấn trừ vào giá trị chuyển nhượng trong tương lai khi việc đàm phán và chuyển nhượng được hoàn tất”.

Công ty Cổ phần Đầu tư Sunny Island có vốn điều lệ 250 tỷ đồng, trụ sở chính tại số 8 Nguyễn Huệ quận 1 TP HCM, người đại diện pháp luật là bà Chang Ly.

Tính đến cuối năm 2017, QCG đang có tổng nợ phải trả 4.209 tỷ đồng, chủ yếu là nợ ngắn hạn. Trong đó, khoản vay lớn nhất là Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam – chi nhánh Quang Trung trị giá 1.376,6 tỷ đồng đáo hạn ngày 31/03/2017. Được biết, trong khoản nợ đáo hạn này có 1.351 tỷ, lãi suất 10,9%/năm là tài trợ cho dự án khu dân cư Phước Kiển, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tại TP.HCM, giá đất nền tại quận 9, quận Thủ Đức, huyện Bình Chánh có nơi tăng tới 70%… Giá đất nền cũng đã tăng chóng mặt tới 20 triệu đồng/m2. Ai đã “thổi giá đất” tạo nên “cơn sốt đất” ảo?

Đất nền có nơi tăng giá tới 70%
Theo nhận định của Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), thị trường bất động sản TP.HCM đã có sự gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp. Chỉ riêng phân khúc bất động sản cao cấp, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp lên đến hơn 60%.
Hiện tượng “sốt giá ảo” trong phân khúc đất nền ở các quận ven và một số huyện như: Quận 9, quận 12, quận Thủ Đức, quận Bình Tân, huyện Nhà Bè, huyện Bình Chánh, huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi, huyện Cần Giờ.
Sốt ảo xảy ra đối với đất nền tách thửa, phân lô hoặc đất thổ vườn trong các khu dân cư nông thôn ở các quận ven và các huyện ngoại thành, thậm chí có cả một số khu đất nông nghiệp cũng bị phân lô bán giấy tay trái pháp luật.
Trong vòng một năm qua, giá đất nền đã tăng trên dưới 30%, cá biệt có khu vực giá tăng đến trên dưới 70%, ví dụ: đất nền tại một số khu vực phân lô ở quận 9, quận Thủ Đức, huyện Bình Chánh đã lên đến trên dưới 20 triệu đồng/m2.

Giá đất nông nghiệp một số khu vực tại huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi đã tăng đến trên dưới 50% trong 04 tháng đầu năm 2017, trong đó đất nền mặt tiền quốc lộ 22 cũng đã lên đến trên dưới 20 triệu đồng/m2.


Cơn “sốt giá ảo” đất nền làm méo mó thị trường, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đe dọa sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản, cần phải có các giải pháp hạ nhiệt kịp thời, hiệu quả, không để xảy ra vỡ “bong bóng” bất động sản, bảo vệ người tiêu dùng.

3 nguyên nhân khiến giá đất bị thổi
Thứ nhất, TP.HCM có sự phát triển rất mạnh hệ thống hạ tầng đô thị, trước hết là hệ thống hạ tầng giao thông của thành phố: các tuyến metro, các tuyến đường cao tốc, các tuyến đường vành đai, các tuyến đường kết nối, thông tin về các dự án cầu Cát Lái, cầu Bình Khánh, cầu Phước Khánh… đã có tác động kích thích làm tăng mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt là ở khu Đông, khu Nam, khu Tây của thành phố, đã bị giới đầu nậu và cò đất lợi dụng thổi giá, đẩy giá đất nền ở các khu vực này.
Thứ hai, thông tin về các dự án rất lớn sẽ được thực hiện đã góp phần làm thay đổi diện mạo thành phố Hồ Chí Minh, nhất là khu vực các huyện ngoại thành cũng bị giới đầu nậu “thổi giá” đất tăng nhanh.
Cụ thể, Tập đoàn Vingroup đã được giao đầu tư dự án Công viên động vật bán hoang dã Safari quy mô 400 ha tại Củ Chi; Dự án Khu đô thị lấn biển Cần Giờ quy mô mở rộng đến 2.000 ha; Tập đoàn Tuần Châu đã đề xuất đầu tư dự án Đại lộ ven sông Sài Gòn dài khoảng 60 km với quy mô 4-6 làn xe nối Bến Súc huyện Củ Chi qua huyện Hóc Môn, quận 12, quận Gò Vấp, quận Bình Thạnh về quận 1, dự án thành phố mới tại huyện Củ Chi với quy mô trên 15.000 ha; Dự án thành phố ven biển (Marina City) quy mô khoảng 1.000 ha tại huyện Cần Giờ…
Thứ ba, việc lợi dụng quy định về diện tích đất tối thiểu theo Quyết định 33 của UBND TP.HCM của giới đầu nậu, cò đất để thực hiện tách thửa, phân lô đất nền tràn lan tại một số quận ven và huyện ngoại thành cũng “thổi giá” đất nền tăng.
Hoạt động của giới đầu nậu và cò đất bất chính là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến “sốt giá ảo” đất nền hiện nay, nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp lướt sóng “theo tâm lý đám đông” có thể bị sập bẫy, bị thiệt hại nặng khi thị trường hạ nhiệt, cần phải có biện pháp ngăn chặn kịp thời.
Sớm thông tin rõ ràng các dự án lớn đầu tư
HoREA đề xuất các giải pháp để hạ nhiệt “sốt giá ảo” đất nền hiện nay. Cụ thể, lãnh đạo TP.HCM cần công bố rõ hiện nay chưa có chủ trương chuyển đổi huyện Bình Chánh, huyện Hóc Môn thành quận, hoặc thành lập tổ chức hành chính thành phố trong thành phố ở khu đông, khu nam, khu tây thành phố Hồ Chí Minh.
Các nhà đầu tư các dự án: “Đại lộ ven sông Sài Gòn”; “Thành phố mới Củ Chi”; “Thành phố ven biển (Marina City) Cần Giờ”… sớm công bố kết quả xét duyệt để người dân hiểu rõ thông tin, tránh bị giới đầu nậu và cò đất lợi dụng thổi giá, đẩy giá đất nền ở các khu vực này.
Đề nghị UBND TP.HCM sớm ban hành quyết định thay thế Quyết định số 33 của UBND TP.HCM, quy định về diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa, tạo điều kiện cho các hộ gia đình đông người có nhu cầu tách thửa ra riêng, tránh trường hợp bị giới đầu nậu và cò đất lợi dụng thực hiện tách thửa, phân lô bán nền tràn lan.
Đề nghị UBND TP.HCM sớm chỉ đạo nghiên cứu cơ chế, chính sách để quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản của giới đầu nậu, cò đất hiện đang hoạt động với tư cách cá nhân không có đăng ký kinh doanh, có trường hợp nấp bóng người chủ đất, hoặc nấp bóng doanh nghiệp để kinh doanh bất động sản với nhiều thủ đoạn tinh vi để trốn thuế, né thuế.
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, hoạt động mua bán đất nền cũng là hoạt động kinh doanh bất động sản phải có đăng ký kinh doanh, phải có vốn pháp định.

Số lượng cổ phiếu đang lưu hành: 57 triệu cp; Vốn hóa: 2.252 tỷ đồng; Giá trị giao dịch trung bình 3 tháng: 10,72 tỷ đồng, Giá hiện tại: 39.400 đồng/cp; và Tỷ lệ sở hữu nước ngoài: 17,40%.


BFC đạt 1.172,6 tỷ đồng (+18,2% YoY) doanh thu thuần, hoàn thành 17,1% kế hoạch năm 2017. Sản lượng tiêu thụ tăng 25% YoY đạt 128 nghìn tấn nhờ các yếu tố sau: (1) điều kiện thời tiết thuận lợi trong quý 1/2017, so với điều kiện thời tiết khắc nghiệt trong quý 1/2016 (2) thâm nhập thị trường miền Bắc đạt kết quả tốt và (3) tăng cường xuất khẩu. Giá bán trung bình ở mức 9.157 đồng/kg (-5,5% YoY). Tỷ suất lợi nhuận gộp tăng lên 14,7% từ mức 12,7% trong quý 1/2016, nhờ công suất tại nhà máy Ninh Bình tăng và giá nguyên liệu đầu vào giảm. Lợi nhuận trước thuế đạt 80,5 tỷ đồng (+58,4% YoY), hoàn thành 19,2% kế hoạch 2017. Kết quả ấn tượng này có thể do tăng trưởng sản lượng tiêu thụ tăng vượt bậc và tỷ suất lợi nhuận gộp tăng.

Nhờ sản lượng tiêu thụ của BFC trong quý 1/2017 tăng đáng kể, chúng tôi nâng ước tính sản lượng tiêu thụ năm 2017 và 2018 lên 694 nghìn tấn (+10% YoY) và 743 nghìn tấn (+7% YoY). Do đó, lợi nhuận trước thuế năm 2017 và 2018 ở mức 428 tỷ đồng (+1,7% YoY) và 436 tỷ đồng (+1,9% YoY).

Giá cổ phiếu BFC đã tăng 13% trong tuần trước, nhờ kết quả kinh doanh quý 1/2017 ấn tượng, và cổ phiếu đang giao dịch tại PE 2017 là 8,7x và PE 2018 là 8,8x. Chúng tôi khuyến nghị NẮM GIỮ cổ phiếu.