L18 - Quả ngọt từ Bất động sản

GIỚI THIỆU DOANH NGHIỆP

• Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng số 18 (HNX: L18) là công ty chuyên hoạt động trong lĩnh vực xây lắp các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông và thủy lợi. Hoạt động xây lắp luôn chiếm tỷ trọng trên 90% tổng doanh thu của công ty trong giai đoạn trước. Đến năm 2024, L18 bắt đầu ghi nhận thêm doanh thu đến từ mảng Bất động sản, chiếm 28% doanh thu, theo đó mảng xây lắp giảm mức đóng góp về 70%.
• Cơ cấu cổ đông: Cơ cấu cổ đông L18 hiện tại cho thấy cổ đông nội bộ đang nắm giữ 56,8% trong đó Tổng giám đốc nắm 51%. Cổ đông bên ngoài nắm giữ 34,2%.
• Là đơn vị có năng lực thi công đa dạng. L18 đã thi công, hoàn thành hơn 1.000 công trình trên địa bàn cả nước. Công ty có kinh nghiệm trong nhiều loại dự án khác nhau như: (1) Nhà cao tầng có: Khách sạn 5 sao Regelia Gold 42 tầng tại Nha Trang, Bệnh viện Bạch Mai… ; (2) Các công trình cầu đường có: Cầu Vĩnh Tuy (Hà Nội), hầm đường bộ Đèo Cả (Phú Yên), cầu Thủ Thiêm (TP. Hồ Chí Minh)…; (3) Các công trình công nghiệp: Nhà máy Thủy điện Sơn La, Thủy điện A Vương (Quảng Nam), Thủy điện Bắc Hà (Lào Cai), Thủy điện Nậm Mức (Điện Biên)…
• Mở rộng sang lĩnh vực Bất động sản và đang “hái quả”. Từ năm 2023, L18 bắt đầu có đóng góp lớn từ lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Lĩnh vực này nhanh chóng đã trở thành trụ cột lợi nhuận của L18 trong năm 2024 với mức đóng góp 28% doanh thu nhưng đến 74% lợi nhuận gộp. Hoạt động kinh doanh Bất động sản đang tạo nên bước đột phá cho L18 từ năm 2024 trở đi. Các dự án L18 đang triển khai bao gồm: (1) Dự án KĐT Bắc Cầu Hàn – GĐ 1 (Hải Dương) quy mô 85,25 ha; (2) KĐT số 1 xã Huống Thượng (Thái Nguyên) quy mô 18,23 ha; (3) Dự án nhà ở công nhân và người có thu nhập thấp tại phường Ái Quốc (Hải Dương)

LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ
Tiến độ các dự án Bất động sản:
1. Dự án KĐT Bắc Cầu Hàn – Giai đoạn 1, có tên thương mại là Licogi 18 Riverside

• Dự án có quy mô 85,25 ha cách trung tâm thành phố Hải Dương khoảng 4 km, tổng diện tích đất ở của dự án là 35,8 ha, trong đó 6,68 ha được quy hoạch làm nhà ở xã hội.
• Dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500, Công ty đã hoàn thành nộp tiền sử dụng đất đợt 1 khoảng 300 tỷ đồng và đã có quyết định về số tiền sử dụng đất phải nộp đợt 2 là 1.371,5 tỷ đồng sau khi đối trừ GPMB và dự án BT dự kiến 1.149,8 tỷ đồng.
• Dự án sẽ có tổng cộng 722 căn biệt thự phân lô; 888 căn nhà liền kề phân lô và 4 block nhà ở xã hội 5 tầng với 888 căn căn hộ. Đáng chú ý khi theo quy hoạch, Ngoài 233 lô đất bám trục đường cảnh quan do chủ đầu tư xây thô, số còn lại được phép chuyển nhượng đất nền để chủ nhân có thể tự xây theo nhu cầu từ 3 - 5 tầng, phù hợp mục đích khai thác và sử dụng.
• Hiện tại phân kỳ 1 của GĐ 1 quy mô hơn 44 ha đã được công ty đầu tư gần như hoàn tất. Trong năm 2024, công ty đã mở bán thành công dự án và ghi nhận doanh thu 972 tỷ đồng. Mức giá bán được chúng tôi ước tính từ 20 – 25 triệu/m2. Trong năm 2025 L18 dự kiến hoàn thành nộp tiền sử dụng đất dự án (cuối năm 2024 số tiền L18 còn nợ hơn 100 tỷ đồng tiền sử dụng đất sau khi đã nộp hơn 887 tỷ đồng trong năm) và tiếp tục triển khai kinh doanh phần còn lại của dự án.

2. Dự án KĐT số 1, xã Huống Thượng (TP Thái Nguyên)

• Dự án có quy mô 18,23 ha, diện tích đất ở là 8 ha.
• Công ty đã GPMB 9,3/18,23 ha, tổng số tiền chi trả là 41,9 tỷ đồng. L18 đã được giao 5,65 ha với số tiền sử dụng đất phải nộp là 95,68 tỷ đồng (chưa đối trừ) và công ty đã nộp số tiền trên trong tháng 12/2024.

Giao dịch bất động sản tại Hải Dương tăng mạnh trong 3 tháng đầu năm 2025. Theo báo cáo từ Sở Xây dựng, lũy kế 3 tháng đầu năm 2025, có 1.490 giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh, tăng 49% so với cùng kỳ năm 2024.

Giá khởi điểm các khu có vị trí tương tự dự án Bắc cầu Hàn hiện tại vào khoảng 21,5 – 25,3 triệu/m2. Ngày 03/04/2025, UBND TP Hải Dương phê duyệt 3 mức giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng 128 lô đất ở tại khu dân cư phía nam đường Việt Hòa, phường Việt Hòa (cách trung tâm tỉnh khoảng 4km). Trong đó có 25 lô có giá khởi điểm 25,3 triệu đồng/m2, 65 lô 22,3 triệu đồng/m2 và 38 lô 21,5 triệu đồng/m2. Các mức giá trên đã bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo dự án.

Dự phóng năm 2025: Năm 2025, L18 đặt kế hoạch doanh thu hợp nhất đạt 4.323,5 tỷ đồng, tăng 12% so với năm 2024 và phấn đấu duy trì LNTT trên 220 tỷ đồng, tương ứng LNST đạt 176 tỷ đồng, EPS tương ứng đạt 4.620 đ/cp.

Định giá: Chúng tôi thực hiện định giá dự án trọng điểm của L18 là Bắc Cầu Hàn theo phương pháp RNAV với tiến độ triển khai từ nay đến 2030, với suất chiết khấu 15%, giá trị tương ứng 1 cổ phiếu sẽ vào khoảng 50.000 đồng.

Khuyến nghị: Ở góc độ cơ bản, chúng tôi nhận thấy vùng tiềm năng tăng giá của L18 còn lớn với mức giá mục tiêu là 50.000 đ/cp. Tuy nhiên ở góc độ kỹ thuật L18 hiện đang chưa cho điểm mua mới khi giá cổ phiếu đang vượt qua khỏi vùng tích lũy 33.000 – 34.000 và tiến gần vùng 35.000 là đỉnh cũ gần nhất. Việc giải ngân vùng giá gần 35.000 có thể chịu áp lực điều chỉnh ngắn hạn. Để hạn chế rủi ro ngắn hạn, NĐT có thể chờ điều chỉnh để tích lũy vùng 33.000 – 34.000.