Lạm bàn về TPDN của DN BĐS

Mọi thứ tưởng chừng bắt đầu từ vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, khi việc phát hành TPDN của Tân Hoàng Minh bị khui ra kéo theo các vấn đề khác của ngân hàng, của các DN BĐS khác và của các tổ chức tư vấn là các CTCK. NHNN bắt đầu kiểm soát chặt chẽ việc đầu tư, cho vay của các bank đối với TPDN đặc biệt là các DN BĐS, dẫn đến tín dụng cho BĐS bị thắt chặt, đồng thời hệ quả là thị trường BĐS đóng băng từ cuối Quý 1 đến thời điểm hiện tại.
1. Nhưng một hướng tiếp cận khác giải thích cho sự can thiệp của NHNN thậm chí là chủ trương ở cấp cao hơn về điều hành kinh tế: khi giá nhà đất tăng và neo ở mức cao và thậm chí tất cả đều có quan niệm giá nhà đất chỉ có tăng theo thời gian chứ chả bao giờ giảm thì với thu nhập của người có nhu cầu mua ở thực khả năng tiếp cận được giá mua vô cùng khó. Từ nhiều năm nay, vòng quay tiền giữa bank + DN BDS + giới đầu cơ đã làm giá bất động sản tăng rất mạnh so với tốc độ tăng của nền kinh tế, của thu nhập người lao động; càng kéo dài thì khoảng cách này càng lớn và càng dễ gây ra bong bóng BĐS.
2. Kết quả đấu giá Thủ Thiêm, nhiều người nghĩ đơn giản là người trúng đấu giá hoặc kỳ vọng quá cao vào thị trường hoặc bốc đồng nhất thời, nhưng với đội ngũ cao cấp thì có thể các cụ nghĩ giới BĐS đang quá ảo tưởng về sức mạnh tài chính của mình và đã đến lúc thịt sau thời gian vỗ béo để thị trường ổn định hơn.
3. Khi không còn bank chống lưng phía sau để bơm tiền tài trợ sản phẩm mới hay đáo hạn các khoản TPDN đến hạn (tất nhiên bank vẫn phải dồn lực cầm cự cho các đối tác trọng yếu nhất), khi không còn bank cho vay thế chấp BĐS khi bank đã hết hạn mức, DN BĐS và giới đầu cơ sẽ không còn lực để giữ thanh khoản và hàng hóa ở mức giá cao, hàng tồn kho tăng dần trong khi áp lực lãi vay là hàng ngày, DN BĐS và giới đầu cơ đến một thời điểm nào đó sẽ không còn có thể găm hàng và tự động phải giảm giá bán để có dòng tiền luân chuyển và có doanh thu để báo cáo cổ đông. Tuy nhiên không thể giảm giá trực tiếp từ DN BĐS đến người mua cuối cùng vì sẽ không giải quyết nhanh được tính thanh khoản và doanh thu của DN, buộc phải thực hiện bán thứ cấp hay chuyển nhượng toàn bộ dự án (người mua ở đây có thể là Công ty con của chính các bank hay các đơn vị kinh doanh BĐS có đủ nguồn lực để thực hiện bán dần ra thị trường khi NHNN nới lỏng dần chính sách tiền tệ).
4. Việc buộc phải bán thứ cấp hạ giá số lượng lớn hàng tồn kho dù lợi nhuận gộp của DN BĐS sẽ giảm nhanh nhưng bù lại dòng tiền của DN được luân chuyển để thanh toán các chi phí đến hạn và duy trì mức tín nhiệm với các tổ chức tài chính.
5. KQKD quý 3 đã sắp đến thời hạn công bố, sau 2 quý gồng gánh chi phí khi doanh thu thực tế sụt giảm, các phương án tạo kết quả kinh doanh ổn định trên báo cáo bán niên đã cạn, thì những doanh nghiệp công bố KQKD quý 3 sụt giảm so với cùng kỳ mới phản ánh tình hình thực tế của DN đi kèm với sự sụt giảm giá cổ phiếu thời gian qua và có căn cứ tăng trưởng tốt hơn vào quý cuối năm mới đáng cân nhắc để đầu tư.