Liệu có làn sóng bán tháo bất động sản hậu Covid

Doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ chết trên đống tài sản
Dòng tiền nhiều doanh nghiệp bất động sản đang bị thiếu hụt, nguy cơ mất thanh khoản khi công ty vẫn còn tài sản nhưng chưa bán được. Doanh nghiệp phải đi vay mượn, thậm chí “vay nóng” để trả lương, để duy trì hoạt động tối thiểu và trả lãi ngân hàng.


Theo Zing Chủ nhật, 29/8/2021, 14:03 (GMT+7)

Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý về Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 01/2020/TT-NHNN và Thông tư 03/2021/TT-NHNN cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19.

Hiệp hội đánh giá sau hơn một năm rưỡi bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, khối doanh nghiệp bất động sản đã dần kiệt sức, thậm chí có một số đơn vị kiệt sức, nguồn lực bị bào mòn, có nguy cơ bị phá sản, nếu không được Nhà nước hỗ trợ kịp thời thêm.

Trong khi lĩnh vực bất động sản đóng góp khoảng 7-8% GDP cả nước và có liên quan đến hơn 35 ngành nghề khác nhau, đồng thời tạo công ăn việc làm cho hàng triệu người lao động. HoREA theo đó kiến nghị Nhà nước cần có cơ chế chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản vượt qua đại dịch lần này.

Đói dòng tiền, doanh nghiệp đôn đáo đi vay

Hiệp hội này nhấn mạnh “thiếu dòng tiền” là cái khó trực tiếp lớn nhất và đáng quan ngại nhất. Nhiều doanh nghiệp bất động sản không còn tiền để trả lãi vay, trả nợ, không còn tiền để duy trì bộ máy và giữ chân người lao động.

“Doanh nghiệp không còn tiền để cầm cự qua giai đoạn quá khó khăn do các dự án không thể triển khai đúng tiến độ, phải dừng công trình xây dựng, thiếu sản phẩm trong lúc thị trường bị đứng hình, giao dịch sụt giảm mạnh, không bán được sản phẩm, doanh số bán hàng bị rơi thẳng đứng, không thể huy động được vốn như trước đây” HoREA liệt kê.


Doanh nghiệp bất động sản đối mặt nguy cơ mất thanh khoản. Ảnh: Zing

Việc thiếu dòng tiền cũng liên quan trực tiếp đến khó khăn về tín dụng, do lãi suất vay ngân hàng hiện nay chưa giảm như kỳ vọng và doanh nghiệp vẫn phải trả lãi ngân hàng đều đặn hàng tháng.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết thêm doanh nghiệp đang phải đôn đáo đi vay mượn, thậm chí “vay nóng” để trả lương, để duy trì hoạt động tối thiểu và trả lãi ngân hàng, nhất là các khoản vay tín dụng đến hạn.

Theo quy chế hoạt động của ngân hàng, các khoản vay đáo hạn nếu không trả đúng thời gian thì sẽ được ngân hàng tự động chuyển thành khoản nợ xấu. Việc phân loại thành nợ xấu sẽ càng khiến doanh nghiệp khó khăn hơn do không thể tiếp cận được các khoản vay mới.

Doanh nghiệp đang phải đôn đáo đi vay mượn, thậm chí “vay nóng” để trả lương, để duy trì hoạt động tối thiểu và trả lãi ngân hàng.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu

“Kẹt tiền, kẹt vốn, bị mất thanh khoản là rủi ro lớn nhất của mọi doanh nghiệp phải đương đầu, mặc dù có thể vẫn còn tài sản nhưng do chưa bán được dẫn đến thiếu dòng tiền, nên doanh nghiệp có thể bị “chết trên đống tài sản” của chính mình”, theo ông Lê Hoàng Châu.

HoREA cho biết Ngân hàng Nhà nước trong 2 năm qua đã chỉ đạo quyết liệt các ngân hàng thương mại thực hiện các giải pháp hỗ trợ khá hiệu quả cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản hầu như chưa được xem xét hỗ trợ thỏa đáng vì vẫn bị coi là lĩnh vực kinh doanh tiềm ẩn rủi ro.

Hiệp hội này đề xuất cho các doanh nghiệp được giảm lãi vay, gia hạn thời gian trả nợ, khoanh nợ đáo hạn, không chuyển sang nợ “xấu” và tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận khoản vay tín dụng mới để thực hiện dự án.

Ngoài ra Hiệp hội cũng kiến nghị hệ thống ngân hàng chủ động xem xét cơ cấu nợ của khách hàng và mở rộng thời gian áp dụng đến ngày 30/6/2022 (Thông tư 03/2021 trước đó chỉ áp dụng với dư nợ phát sinh đến 31/12/2021).

Dòng tiền doanh nghiệp ra sao?

Thực tế trên báo cáo tài chính quý II của nhiều doanh nghiệp cũng đang cho thấy những khó khăn nhất định về dòng tiền kinh doanh, nhất là doanh nghiệp có quy mô trung bình và nhỏ trong ngành.

Hoạt động giao dịch bất động sản gặp trở ngại do dịch bệnh nhưng lợi nhuận các doanh nghiệp trên sàn chứng khoán lại rất khả quan. Thống kê 19 doanh nghiệp trong ngành cho thấy có đến 17 đơn vị báo cáo tăng trưởng lợi nhuận.

Tương tự như cơ thể bị thiếu ô-xy, việc thiếu dòng tiền có thể làm cho doanh nghiệp bất động sản bị “ngộp thở” ngay lập tức.

Hiệp hội bất động sản TP HCM

Trái ngược với bức tranh lợi nhuận, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp lại có sự phân hóa rất đáng kể. Các công ty có quy mô lớn và tiềm lực tài chính dồi dào như Vinhomes, Novaland, Phát Đạt vẫn duy trì được dòng tiền dương trong nửa đầu năm.

Một số công ty quy mô nhỏ hơn lại diễn biến tiêu cực. Đơn cử, dòng tiền kinh doanh của Đầu tư Hải Phát khi âm gần 1.550 tỷ đồng. Nguyên nhân chính là do lượng hàng tồn kho doanh nghiệp tăng mạnh 1.455 tỷ đồng và các khoản phải thu tăng thêm 591 tỷ đồng.

Nhờ có dòng tiền đi vay nợ lớn giúp lưu chuyển tuần thuần của Hải Phát chỉ còn âm hơn 550 tỷ đồng. Kết quả này dẫn đến lượng tiền và tương đương tiền chỉ còn 87 tỷ đồng tại cuối tháng 6, giảm mạnh so với con số 603 tỷ đồng hồi đầu năm.


Ảnh: Zing

Cen Land cũng có dòng tiền kinh doanh âm đến 885 tỷ đồng trong nửa đầu năm (cùng kỳ dòng tiền dương). Phần thâm hụt dòng tiền chủ yếu là do tăng giá trị tồn kho thêm 1.260 tỷ đồng, khi công ty tăng mua các căn hộ, đất nền từ các chủ đầu tư để bán lại.


Tương tự khi dòng tiền của Nhà Khang Điền diễn biến tiêu cực từ dương 455 tỷ cùng kỳ chuyển sàn âm hơn 840 tỷ đồng trong nửa đầu năm nay. Điều này là do công ty đẩy mạnh thanh toán mạnh các khoản phải trả 752 tỷ đồng và tăng thuế thu nhập doanh nghiệp đã nộp gần 461 tỷ đồng.

Một số đơn vị khác cũng ghi nhận lưu chuyển tiền tệ từ hoạt động kinh doanh âm đáng chú ý như Đầu tư Nam Long, Năm Bảy Bảy, Hodeco, Đất Xanh, Nhà Đà Nẵng…

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh chênh lệch giữa các dòng tiền thu vào - chi ra liên quan đến thu nhập và chi phí của doanh nghiệp và xảy ra thường xuyên trong quá trình sản xuất kinh doanh. Chỉ tiêu này trên báo cáo tài chính sẽ phản ánh khả năng tạo tiền từ hoạt động kinh doanh cơ bản khấu hao tài sản, hàng tồn kho, khoản phải thu, khoản phải trả, thuế thu nhập doanh nghiệp và một số hoạt động kinh doanh khác.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, dòng tiền âm thường cho thấy doanh nghiệp gặp khó trong quá trình tiêu thụ sản phẩm hoặc khó thu hồi tiền... Về lâu dài có thể tác động tiêu cực đến sức khỏe tài chính doanh nghiệp, bị chiếm dụng vốn và gia tăng các khoản chi phí, thâm chí gây nên tình trạng mất khả năng thanh toán.

Số liệu về dòng tiền được tổng hợp tại cuối tháng 6 trên báo cáo tài chính một số doanh nghiệp tiêu biểu. Trong khi đó tình hình thực tế ở các doanh nghiệp có thể đã diễn biến tiêu cực hơn bởi giãn cách xã hội cang được thắt chặt hơn trong tháng 7-8 vừa qua.

Để cho ndt ráng gồng gánh trả lãi đi, doanh nghiệp thì rán gồng giữ đống tài sản giá cao trên trơi đi. Ko quá 2 năm vỡ. Càng cao thì càng vỡ đẹp.

https://cafef.vn/thi-truong-bat-don...14ypnQNvCJhdmYc6 jYs6N/wrZznew1EVEBDKsvTgPA==

Xu thế xu theo gì em cũng chịu thôi, với tình trạng giao thông như HN thì em thì cứ bán kính cách chỗ làm 5-10km thôi Bác ạ, mà em làm ở đầu kim mã gần ĐHGTVT mới khổ chứ

cứ tầm đầu năm 2022 BDS sẽ giảm tầm 20% tới cuối năm thì giảm tầm 30 - 40%, chu kỳ 10 năm lặp lại

LHG hôm nay và mai nổi loạn đích đến gần nhất 6x.x

https://www.vcbs.com.vn/vn/Communication/GetReport?pltf=m&reportId=8929




VHM >>> cũng sắp nổi loạn…..

ôi dược, ôi cá , ôi tôm
Cổ nào cũng thấy sắc xanh ngập tràn

https://vnexpress.net/dat-nen-can-ho-rot-gia-4348302.html

Đất nền, căn hộ rớt giá
ĐÀ NẴNG7 tháng qua, giá đất nền mua đi bán lại (thị trường thứ cấp) giảm trung bình 5-10% so với cùng kỳ, giá căn hộ rớt 1,4%.

Từ năm 2020 đến nay đại dịch Covid-19 xảy ra đã phủ bóng đen lên thị trường Bất Động Sản cả nước, Tuy nhiên 2 năm qua thị trường BĐS cũng có những lúc dậy sóng, tuy ngắn nhưng cho thấy được điểm tin cậy và tiềm năng bền vững của thi trường này.
Khu vực phía Nam vốn là “điểm nóng” về thị trường Bất Động Sản trong 5 năm trở lại đây: cung - cầu tương xứng giúp các nhà đầu tư có nhiều cơ hội để tích lũy tài sản của mình. Tuy nhiên Covid đang diễn biến phức tạp ở hầu hết các điểm nóng BĐS miền Nam như: TP HCM, bình dương, Đồng Nai, Vũng Tàu, Lâm Đồng,... ảnh hưởng lớn tới nhu cầu cung cầu của nhiều nhà đầu tư cá nhân.

Liệu thị trường BĐS phía Nam có ảm đạm quá mức như dự báo?
Một trong những điểm nóng thị trường trong cơn sốt đất hồi đầu năm, đất nền Tp.HCM và một số khu vực vùng vệ tinh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương...là tâm điểm của giới đầu tư. Tuy nhiên, sau cơn sốt đất đến đầu quý 2 thị trường bắt đầu chững lại. Bên cạnh đó, do ảnh hưởng bởi dịch bệnh, giãn cách kéo dài khiến thị trường khu vực này hiện nay gần như "đứng hình".

Đất nền giảm cả cung lẫn cầu
Theo thống kê, cho thấy sức cầu và tiêu thụ sản phẩm ở hầu hết các tỉnh có dấu hiệu giảm mạnh kể từ tháng 5. Trong tháng 5 thị trường có hơn 1.000 sản phẩm đất nền chào bán nhưng lượng tiêu thụ chưa đến 45%. Qua tháng 6, nguồn cung đất nền giảm xuống chưa đến 500 nền còn sức mua vẫn không vượt quá 25% tổng nguồn cung. BĐS nghỉ dưỡng là phân khúc duy nhất ghi nhận lượng sản phẩm chào bán tăng mạnh trong tháng vừa qua. Có gần 200 sản phẩm được chào bán trong tháng 7, tăng 2,5 lần so với tháng 6 trước đó. Tuy nhiên lượng tiêu thụ biệt thự nghỉ dưỡng lại đạt chưa đến 12% còn nhà phố thì chỉ khoảng 3% nguồn cung hiện hữu.

Nguồn cung đóng băng khiến lượng tiêu thụ chung của toàn thị trường giảm mạnh gần như trở về số 0.

Thực tế thị trường thứ cấp ở khu vực từng là tâm điểm này ở mức rất thấp, giảm mạnh so với giai đoạn trước khi dịch bùng phát. Nguồn cung đất nền rao bán thứ cấp giảm gần 40% trong khi lượng giao dịch đạt được cũng giảm hơn 90%. Hầu hết các giao dịch trong thời điểm này là sản phẩm đất nền sổ đỏ và đất thổ cư trong khu dân cư hiện hữu. Chỉ có vài khách hàng có nhu cầu mua định cư trong khi khách mua đầu tư gần như rút khỏi thị trường.

Thực trạng tương tự cũng diễn ra với phân khúc nhà phố, biệt thự. Tính riêng trong tháng 7/2021, toàn thị trường phía Nam có khoảng 4 dự án mở bán, trong đó chỉ có duy nhất một dự án mới với tổng nguồn cung vào khoảng 460 căn. Tuy nhiên tỷ lệ tiêu thụ cũng chỉ đạt 47%. Hơn 92% nguồn cung chào bán trong tháng rồi đến từ Đồng Nai, còn TP Hồ Chí Minh, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu không có bất kỳ dự án nhà liền thổ nào triển khai mở bán. Trên thị trường thứ cấp, nguồn hàng cần chào bán khá nhiều nhưng do nhu cầu mua vào không cao nên giao dịch thành công thấp.
Ở 1 góc độ khác, thị trường Bất Động Sản năm 2021 đã được điều chỉnh về giá trị thực phù hợp với các đối tượng có nhu cầu thực sự về chỗ ở và hiệu quả mang lại cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định, chỉ cần kiểm soát thành công dịch bệnh thì BĐS sẽ trở lại nhanh nhất. Thực tế cho thấy, nhu cầu về đầu tư BĐS ở khu vực miền Nam vẫn đang rất cao bởi dòng tiền từ các thị trường như chứng khoán, vàng bạc, tiền điện tử sẽ chảy vào bất động sản.
Năm 2021 được dự báo là năm đầu tiên thuộc chu kỳ mới của thị trường Bất Động Sản Việt Nam. Bởi có một quy luật, sau khó khăn, thị trường lại khởi sắc. Đặc biệt trên thế giới lẫn Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển vaccine phòng Covid-19. Sang năm 2022, khi ổn định về dịch bênh, với lực cầu có sẵn thì thị trường sẽ sớm ổn định, bước sang một giai đoạn mới, địa phương, thành phố sẽ phải thúc đẩy phát triển kinh tế. Việc sở hữu các yếu tố như dư địa giá thấp, tiềm năng tăng giá cao, cùng với tốc độ hoàn thiện đầu tư công, đô thị hóa… thị trường TP HCM và tỉnh phía Nam sẽ tiếp tục là một “điểm đến tiềm năng” của dòng vốn đầu tư trong năm 2021-2022

Vay tiền ôm BĐS, tưởng lời to ai ngờ ôm “trái đắng”

Có trong tay 900 triệu đồng gửi tiết kiệm, đã không ít lần chị Trương Thị Hạnh (Thanh Xuân, Hà Nội) phân vân có nên bỏ tiền vào bất động sản hay không. Thời điểm cuối tháng 3 năm 2021, chứng kiến bạn bè đầu tư lướt sóng thu về hàng trăm triệu tiền lời, chị Hạnh tìm hiểu và quyết định “xuống” tiền vào lô đất dự án ở Vĩnh Phúc với mức giá 1,5 tỷ đồng. Với số tiền trên chị Hạnh phải vay ngân hàng thêm 600 triệu đồng. Ban đầu, chị nghĩ sẽ lướt sóng trong khoảng 1 tháng nhưng do tình hình dịch bệnh, đến nay, mảnh đất đó trong tình trạng đóng băng.



Nhà đầu tư lo ngại vì trót vay tiền ngân hàng đầu tư đất nền

“Dịch dã thì chưa biết khi nào hết, giờ đây với khoản lãi - gốc hơn 9 triệu đồng mỗi tháng, tôi có nên rao bán cắt lỗ mảnh đất trên để trả lãi ngân hàng hay tiếp tục lì và chờ đợi thêm?” – chị Hạnh lo lắng bày tỏ.

Cũng theo chị Hạnh, khoảng 3 tháng nay kể từ khi Thành phố xuất hiện dịch trở lại, thu nhập của hai vợ chồng không còn được xông xênh như trước.

"Hơn 1 tháng nay tôi ở nhà. Toàn bộ khoản tiền thu nhập ngoài vì dịch bệnh đã bị cắt giảm. Tiền lương thu nhập chính chỉ đủ để chi tiêu sinh hoạt gia đình. Mỗi tháng lại phải trả hơn 9 triệu tiền gốc lãi khiến tôi thực sự oải và mệt. Sợ rằng dịch bệnh kéo dài hai vợ chồng không đủ sức để cầm cự thêm, nên tôi đang phân vân có nên chấp nhận bán cắt lỗ thời điểm này", chị Hạnh nói.

Góp ý về câu chuyện của chị Hạnh, anh Nguyễn Quốc Khánh (một nhà đầu tư BĐS ở Hà Nội) cho rằng, với những người đầu tư "lướt sóng" nhỏ lẻ, vốn mỏng, sử dụng nhiều nguồn vay mượn, lúc này phải đương đầu với rủi ro là điều dễ hiểu và khó tránh khỏi. Đối với những nhà đầu tư có kinh nghiệm (chiếm khoảng 30% trên thị trường), giàu tiềm lực, đây cũng là giai đoạn gặp khó khăn. Phần lớn họ đang đối mặt với bài toán đau đầu để lo cầm cự, tránh đổ bể nợ nần.

Cũng theo lời anh Khánh, cái khó lớn nhất là tiền "chôn" hết trong đất. Nhưng giờ chấp nhận bán giá thấp để lo xoay sở cũng không phải dễ.

Hiện, với khoản vay ngân hàng hơn 50 tỷ đồng trong dòng tiền đang đầu tư, anh Khánh ví von: "Giờ chẳng khác nào đang ngồi ôm "bom nổ chậm" mà bó tay, không có giải pháp tháo gỡ".

Có “thâm niên” hơn 10 năm trong việc đầu tư bất động sản , anh Quang – một nhà đầu tư BĐS khác cho biết, để có lời dày thì phải biết “lì đòn”.

Không ít lần “đau tim” anh chứng kiến thị trường chao đảo, đóng băng cả năm trời. Song, gần 15 năm đi đầu tư anh ít khi bị lỗ, đa phần tất cả các khoản đầu tư đều có lãi, có những khoản lãi vài chục, vài trăm cho đến vài tỷ đồng.

“Sở dĩ tôi dám lì và liều bởi tôi rất cầu kỳ trong khâu chọn sản phẩm tốt. Sản phẩm tốt phải là những sản phẩm có vị trí trung tâm dễ dàng kết nối, có giá trị sử dụng tức là người mua có thể ở được.



Theo các nhà đầu tư có kinh nghiệm, muốn có lời dày thì phải "lì đòn"

Điều quan trọng nữa đó là tài chính. Nếu đầu tư không bị áp lực quá về tài chính sẽ có có độ lì hơn. Do đó, thời gian để càng lâu bất động sản càng tăng giá. Đặc biệt, thị trường bất động sản Việt Nam có quy luật qua sốt sẽ chững, qua chững sẽ tiếp tục sốt", anh Quang cho biết.

Đánh giá thị trường BĐS thời điểm này, ông Phan Việt Hoàng - Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa thẳng thắn cho rằng, giai đoạn khoảng tháng 3/2021 vừa qua, cơn sốt đất ở nhiều địa phương đồng loạt diễn ra và thị trường là sân chơi của nhóm nhà đầu tư F0. Dữ liệu từ một số đơn vị cho thấy, chỉ số mức độ quan tâm bất động sản tăng cao nhất trong lịch sử hơn 10 năm qua. Số lượng nhà đầu tư F0 gia nhập thị trường bất động sản gia tăng đáng kể.

Cũng theo ông Hoàng, những nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường họ thường có ít kiến thức và thông tin về ngành nghề bất động sản. Cùng với đó, hành trang vào nghề gồm có ít vốn và xuống tiền đầu tư theo kiểu niềm tin, dễ bị tác động giữa đám đông và hay mắc lỗi tính thời điểm không phù hợp. Khi nhận ra nguy hiểm thì nhà đầu tư F0 thường tìm cách cắt lỗ, tháo chạy.

Xu hướng cắt lỗ được dự báo sẽ còn tiếp diễn trên thị trường bất động sản, nhất là trong bối cảnh kịch bản kiểm soát dịch vẫn chưa có tín hiệu tích cực. Khi thị trường đi xuống, thanh khoản giảm, việc bán bất động sản khó khăn nên giá bán phải giảm mới giao dịch được. Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng việc có cắt lỗ hay không cần phân tích kỹ lưỡng dựa trên nhiều yếu tố. Với những người đầu tư bất động sản bằng tiền có sẵn sẽ không chịu áp lực về dài hạn thì có thể duy trì, chưa vội vàng nghĩ tới chuyện cắt lỗ. Trái lại những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn thì cũng có thể xem xét đưa ra những mức giá phù hợp cho dễ thanh khoản.