Liệu có làn sóng bán tháo bất động sản hậu Covid

Thị trường bất động sản chờ sửa luật quyết ‘sinh mệnh’ hàng trăm dự án
02/10/2021 19:09 GMT+7
Nhiều chuyên gia, luật sư cho rằng việc sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 là một sửa đổi rất quan trọng sẽ quyết định ‘sinh mệnh’ của hàng trăm dự án nhà ở thương mại.

Nút thắt thị trường

Ngày 15/9, Văn phòng Chính phủ có văn bản truyền đạt ý kiến của Thủ tướng giao Bộ Kế hoạch & Đầu tư chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp và các bộ liên quan nghiên cứu, đánh giá kỹ tác động, hoàn thiện hồ sơ đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư, báo cáo Chính phủ xem xét quyết định.

Trao đổi về việc sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư luật sư Đoàn Trọng Bằng, Giám đốc Công ty Luật Black&White cho biết, theo báo cáo gửi Chính phủ ngày 29/9 của Bộ Tư pháp nội dung đề xuất sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư đang có hai hướng:

Một là, theo đề xuất của Bộ Kế hoạch và đầu tư trên cơ sở tiếp thu ý kiến của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung quy định này theo hướng các doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất ở hoặc các loại đất khác “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai” sẽ được lựa chọn là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.


Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, BĐS không xin Chính phủ hỗ trợ tiền mà chỉ xin Nhà nước tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, chính sách, pháp luật
Hai là, Bộ Tư pháp đề xuất sửa đổi theo hướng doanh nghiệp cần sở hữu quỹ đất ở hợp pháp hoặc các loại đất khác “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Theo luật sư Bằng, thực tiễn, số ít các nhà đầu tư khi thực hiện dự án nhà ở thương mại mới có quyền sử dụng đất ở hợp pháp để đầu tư xây dựng dự án bởi hầu hết các dự án khu đô thị lớn thường cách xa trung tâm nơi chỉ có các loại đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở).

“Nếu điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư được sửa đổi theo đề xuất của Bộ Kế hoạch và đầu tư doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” thì vừa giải quyết được vấn đề quản lý nhà nước là quản lý đất đai theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đồng thời tháo gỡ được khó khăn cho các nhà đầu tư muốn thực hiện dự án nhà ở thương mại mà chỉ có loại đất khác không có đất ở” – luật sư Bằng đánh giá.

Cũng theo luật sư việc sửa đổi theo đề xuất trên còn giúp tăng nguồn cung nhà ở thương mại cho người dân, góp phần giảm giá nhà đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế trong nước và thế giới bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid 19; tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước và khai thác được nguồn lực đất đai: có nhiều dự án sẽ được triển khai hơn nguồn thu của ngân sách sẽ tăng thêm thông qua việc thu tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp.

Trong khi đó, trường hợp sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư theo hướng của Bộ Tư pháp tại báo cáo gửi Chính phủ ngày 29/9/2021 bổ sung nội dung: “đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”, luật sư cho rằng dễ gây hiểu lầm là nhà đầu tư phải chuyển đổi mục đích sử dụng của 100% quyền sử dụng đất thành đất ở mới được lựa chọn là chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại.

“Theo quy định của pháp luật về đất đai để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở thì nhà đầu tư phải là chủ đầu tư và cần phải thực hiện rất nhiều thủ tục theo quy định của pháp luật về Đầu tư, Quy hoạch, Xây dựng, Môi trường trước khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như: Quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư; lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, Báo cáo đánh giá tác động môi trường, Lập và thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng……..

Như vậy sẽ lặp lại vướng mắc về công tác chuẩn bị đầu tư cho các nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại trong gần 1 năm theo quy định của Nghị định 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật Nhà ở với quy định là nhà đầu tư phải có đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” – luật sư phân tích.

Sửa luật, kéo giảm giá nhà

Theo Giám đốc Công ty Luật Black&White, việc sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư theo hướng đề xuất của 3 Bộ Tài Nguyên và môi trường, Xây dựng, Kế hoạch và đầu tư là nhà đầu tư có “đất ở hợp pháp hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai” là phù hợp và tháo gỡ được vướng mắc cho các doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở thương mại.

“Việc sửa đổi, bổ sung Luật Đầu tư theo hướng nêu trên là một sửa đổi rất quan trọng đối với các nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại, đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư, khai thác được tối đa nguồn lực đất đai, đồng thời tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản, góp phần vào việc giảm giá nhà ở trong thời gian tới” – luật sư Bằng nói.

Đặt ra ý kiến quan ngại cho rằng việc sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư mở rộng thêm việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với các trường hợp nhà đầu tư có 100% đất nông nghiệp, hoặc có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, thì sẽ dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, làm thất thoát tài sản công và nguồn lực từ đất đai. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho hay, quan ngại này không có cơ sở, mà chính việc chậm sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư mới là tác nhân làm sụt giảm nguồn cung dự án nhà ở thương mại dẫn đến làm sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước, làm chậm việc đưa đất vào sử dụng gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Số liệu của HoREA cũng cho thấy các dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM hiện nay gồm 3 nhóm. Nhóm 1 là các dự án có 100% đất ở chiếm số lượng rất ít, không quá 5% tổng số dự án nhà ở thương mại.

Nhóm 2 là các dự án có đất ở và các loại đất khác chiếm khoảng 80% tổng số dự án nhà ở thương mại.

Nhóm 3 là các dự án có đất nông nghiệp hoặc có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thường có quy mô diện tích lớn, chiếm khoảng 10% tổng số dự án nhà ở thương mại.

Vì vậy, theo Hiệp hội việc sửa đổi quy định của Luật đầu tư năm 2020 thời gian tới sẽ "cởi trói" cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại đang bị ách tắc trên cả nước.

Hiện các bộ, ngành liên quan đều đã có công văn nêu ý kiến về việc sửa đổi, bổ sung Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư. Thị trường BĐS đang trông chờ việc sửa đổi sẽ được Bộ Tư pháp trình Chính phủ trong thời gian tới.

Việt Nam còn hay nhất là mua nhà hay bđs ko cần chứng minh nguồn tiền. Còn các nước khác dù mức vay đến 90% trả góp, số tiền trả trước phải chứng minh sao cho hợp lý. Bên này từ cuối 2019 là được miễn 4% trả thuế mua nhà nhưng sau 5 năm mới được chuyển nhượng. Còn giá nhà lúc trước mọi người cũng nghĩ đợi sau dịch mua sẽ giảm nhưng mà hoàn toàn ngược lại.

Bây giờ chúng ta cùng phân tích sắp tới nên đầu tư BĐS như thế nào cho hợp lý nha các Bác. Đợt đại dịch kéo dài thời gian dài lần này chỉ có 1 số ít doanh nghiệp được hưởng lợi, còn lại đa số doanh nghiệp đều te tua hết rồi. Bây giờ có cho họ vay lãi suất thấp thì họ cũng không còn tài sản thế chấp vay tiếp nữa, mà có giảm thuế cho họ thì đa số doanh nghiệp có lãi đâu mà hưởng giảm thuế chứ. Về ngân hàng thì hiện giờ đang giử cực kỳ nhiều tài sản thế chấp của các đại gia BĐS, còn các Đại gia BĐS thì đang nợ ngân hàng cực kỳ nhiều cộng thêm phát hành 1 đống trái phiếu lãi suất cao rồi cộng thêm hàng tồn kho cực kỳ nhiều. Sắp tới bài toán của các ngân hàng là phải tìm cách thoát đống nợ xấu đó, còn các đại gia BĐS thì phải tìm cách thoát hàng để trả nợ ngân hàng. Bây giờ các Bác muốn mua BĐS không cần nóng vội vì giá BĐS hiện giờ không còn rẻ như vài năm trước nữa, quan trọng bây giờ là phải theo dõi sát cung cầu gặp nhau ở đoạn giá nào mạnh nhất, lúc đó mới chọn giá nào phù hợp cho mình mua. Mua BĐS phải tính sau này còn sinh lời không hay có bị mất giá không mới quan trọng các Bác ạ.Còn Fed nếu sắp tới có tăng lãi suất thì cũng phải có lộ trình tăng từ từ, lãi suất đầu vào của VN rất quan trọng các Bác ạ, nếu đầu vào còn mạnh thì lãi suất đầu vào còn giử được giá thấp, nếu đầu vào ít là lãi suất đầu vào sẽ tăng lên đấy các Bác ạ, lãi suất đầu vào mà tăng mạnh là lãi suất đầu ra cũng tăng mạnh theo các Bác ạ.

--- Gộp bài viết, 03/10/2021, Bài cũ: 03/10/2021 ---

Đúng rồi Bác!

BĐS cũng khó giảm nhưng đừng kỳ vọng sẽ tăng mạnh. TP. HCM vs các tỉnh miền Nam thất bại toàn diện trong việc chống dịch đến nỗi giờ 4k ca 1 ngày vẫn phải mở vì cách ly phong tỏa cái kiểu gì mà 4-5 tháng, tiêm vaccin hết ko dâp nổi. Đừng nghĩ dỡ mà lượng cao vẫn nhiễm thế người ta chạy loăng quăng cho các ông môi giới kiếm. Hơn nữa, giá đc đẩy cao sẵn trước đó rùi, giờ cũng là níu kéo hy vọng hết dịch tăng lại, đất bò ăn cỏ, vay bank thì đừng mơ

Chứng minh thì sao chúng nó rửa tiền được, toàn tiền bẩn.

Dịch dã nhưng dân đi xem đất vẫn rất đông

Tuỳ khu vực thôi bro ơi.

Với tốc độ tháo chạy của dân tỉnh lẻ khỏi SG 3 tháng nay
Thì chắc chắn số tháo chạy này phải 2 năm nữa mới hoàn hồn trở lại, dám mò vào SG kiếm ăn
Số lao động như thế chiếm khoảng 10 - 20% dân số SG
Như vậy chắc chắc nguồn cầu sẽ giảm bằng đó
Còn giá giảm hay tăng thì chưa biết, vì tôi định giá đất SG đỉnh phải tỷ/m cơ

Chủ yếu là dân thuê trọ thì chủ trọ ảnh hưởng đầu tiên.

Giá nhà đất khó tăng khi mở cửa lại nền kinh tế
Theo chuyên gia, bất động sản sẽ khó tăng giá ngay lập tức khi dỡ phong tỏa, cần 6 tháng đến một vài năm sau thị trường mới tăng trưởng trở lại.

Đầu tháng 10, TP HCM và một số tỉnh thành bắt đầu dỡ phong tỏa, có lộ trình mở cửa trở lại để phục hồi, phát triển kinh tế. Nhìn sang kinh tế Mỹ và châu Âu đang có sự phục hồi tốt, thúc đẩy giá nhà tăng mạnh sau khi cơ bản kiểm soát được dịch bệnh, giới đầu tư đang kỳ vọng giá bất động sản tại các thành phố lớn của Việt Nam sẽ nhanh chóng tăng trưởng mạnh mẽ khi mở cửa lại.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, rất khó để kỳ vọng vào kịch bản màu hồng trong 3 tháng tới, dù đợt mở cửa trở lại trùng vào mùa cao điểm bán hàng cuối năm của thị trường bất động sản TP HCM.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế dự báo: "Thị trường nhà đất sẽ không có đà tăng trưởng ngay lập tức khi kịch bản sống chung với dịch được kích hoạt. Nhanh phải hết quý I đầu quý II/2022 và chậm phải chờ đến cuối năm 2022, thậm chí đầu năm 2023 mới tăng trưởng lại".

Ông Hiển phân tích, không thể có một thị trường nào tăng giá mãi mãi. Nhìn vào thực tế, giá bất động sản đã tăng mạnh từ năm 2016 đến năm 2019 là chu kỳ khá dài. Năm 2020 và hai quý đầu năm 2021, giá nhà vẫn leo thang bất chấp 3 đợt dịch lần lượt diễn ra. Thế nhưng, đợt dịch lần thứ tư đang tác động nặng nề đến thanh khoản của thị trường bất động sản. Vì vậy, kịch bản tăng trưởng giá nhà đất có thể không còn tươi sáng như trước.

Chuyên gia này dự báo, nhiều khả năng từ tháng 11 năm nay, khi thị trường bất động sản được mở cửa trở lại sau 3-4 tháng đóng băng chống dịch, một số dự án vị trí tốt có thể có sự tăng giá trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) nhưng đây sẽ không phải là cục diện phổ biến đại diện cho toàn thị trường.

Khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là thanh khoản kém kỷ lục. 4 tháng qua, nhà đầu tư đang vật lộn với việc dòng tiền yếu, thu nhập sụt giảm. Hiện nay cơ hội lướt sóng không cao, thanh khoản lao dốc nên nhà đầu tư đều có tâm lý thận trọng.


Thị trường bất động sản khu đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Theo ông Hiển, trong 3-6 tháng tới là thời điểm vàng để nhóm nhà đầu tư có tiền mặt nắm lợi thế trong việc thâu tóm tài sản với giá hợp lý hơn so với trước dịch bùng phát. Một ví dụ điển hình nhất là nhóm bất động sản có vị trí đắc địa hoặc nhà phố mặt tiền trước đây khai thác kinh doanh tốt đến mức không ai bán thì 3-6 tháng tới có thể xảy ra hiện tượng chủ nhà cần thanh lý tài sản để giải quyết việc đứt gãy dòng tiền sau 2 năm chịu ảnh hưởng nặng bởi đại dịch.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cũng cho rằng, khi thị trường mở cửa trở lại sau 4 tháng dài phong tỏa, khó có kịch bản giá nhà đất tăng vọt ngay lập tức như kỳ vọng của giới đầu tư do giai đoạn này các bên nắm giữ tài sản có nhu cầu xả hàng nhiều hơn bên mua vào.

"Trong 3-6 tháng tới, thị trường cần bước đệm để thử thách các ngưỡng tăng – giảm giá và đà phục hồi trong năm 2022 phụ thuộc rất lớn vào việc kiểm soát dịch khi lộ trình mở cửa sống chung với dịch diễn ra thành công", ông Quang cho hay.

Theo CEO Việt An Hòa, dù giá chào bán bất động sản có thể tăng, nhưng các giao dịch và quá trình thương lượng sẽ diễn ra theo chiều ngược lại. Nếu bên mua có sẵn dòng tiền và mức thương lượng hợp lý, có thể mua vào tài sản với mức giảm giá 5-10%.

Trong khi đó, theo Công ty Propzy, dù giá bán nhà tại TP HCM tăng trên dưới 10% tùy vào vị trí từng quận, huyện, chỉ số mức độ chấp nhận thương lượng (giá giao dịch thực tế thấp hơn giá chào bán) trong quá trình mua bán nhà phố ghi nhận bình quân 4,2%. Riêng quận 7 và huyện Nhà Bè, thuộc khu Nam Sài Gòn là hai địa bàn có mức chấp nhận thương lượng cao nhất, giá thuận mua vừa bán thấp hơn giá niêm yết lần lượt giảm 7,1-7,2%.

Mức độ chấp nhận thương lượng cho thấy giá thuận mua vừa bán bất động sản có thể điều chỉnh theo hướng giảm nhiệt so với giá niêm yết do tác động từ việc chủ tài sản bị đứt gãy dòng tiền trong đại dịch.

Khảo sát của VnExpress cho thấy, trong quý III, thanh khoản của thị trường bất động sản nhà ở tại TP HCM, Hà Nội, Đà Nẵng và các thủ phủ công nghiệp Bình Dương, Đồng Nai, Long An đều lao dốc theo các đợt phong tỏa, nhu cầu đầu tư cũng xuống thấp nhất hơn nửa thập kỷ qua.

Ngoại trừ chỉ số giá nhà ở trên thị trường sơ cấp (các chủ đầu tư chào bán lần đầu) vẫn tiếp tục xu hướng tăng, bất động sản trên thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) đều chịu sức ép giảm giá trên dưới 10% do dòng tiền của thị trường bị đứt gãy. Các chỉ số cơ bản của thị trường nhà ở như nguồn cung, nguồn cầu (thanh khoản) đều sụt giảm mạnh nhất kể từ giai đoạn hoàng kim năm 2016.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) nhìn nhận, khó có thể kỳ vọng sự chuyển biến nhanh của thị trường bất động sản chỉ trong 1-2 tháng tới vì dư chấn của đợt dịch lần thứ tư có thể đảo lộn các kế hoạch kinh doanh bất động sản trong ít nhất 6 tháng nữa. Điều này đồng nghĩa với các tháng cuối năm 2021 và quý đầu tiên của năm 2022 thị trường bất động sản vẫn đứng trước phép thử khó khăn và nhiều thách thức hơn.