Luận về Lạm Phát và Bất Động Sản

LẠM PHÁT CAO, BẤT ĐỘNG SẢN SẼ TĂNG GIÁ hay GIẢM GIÁ?
* LẠM PHÁT CAO SẼ KHIẾN BĐS TĂNG GIÁ TRONG GIAI ĐOẠN 2022-2024

bài này gồm 2 chương:

1- Mối quan hệ giữa Lạm Phát và Giá BĐS : công thức tính toán
2- Giá BĐS sau giai đoạn 2022-2024 sẽ Tăng hay Giảm do ảnh hưởng của Lạm Phát

1- Mối quan hệ giữa Lạm Phát và Giá BĐS : công thức tính toán

"Lạm phát" và Giá BĐS có mối liên hệ với nhau: có lúc lạm phát Tăng thì Giá BĐS cũng tăng Nhưng cũng có lúc lạm phát tăng mà Giá BĐS lại Giảm.

Đấy là vì mối quan hệ giữa Lạm Phát và Giá BĐS không phải là mối quan hệ 2 bên mà là mối quan hệ 4 bên : (2 bên còn lại là : % Tăng Trưởng GDP và % Lãi suất huy động của ngân hàng)

Nhiều bác cứ bảo là tăng lãi suất thì BĐS sẽ đóng băng vỡ bong bóng. Điều này cũng gần đúng.
Nhưng cần phải hiểu thế nào mới là tăng lãi suất?
tăng 1-2 % không phải là tăng (vì nếu lạm phát tăng 3% lãi suất tăng 2% thì tính ra đồng tiền vẫn mất giá: gửi tiền ngân hàng vẫn thiệt hơn dùng tiền mua tài sản).
Đây chính là Công thức:
"Giá BĐS sẽ giảm khi:
(Lãi suất huy động" > = Tỉ lệ % lạm phát" + Tỉ lệ tăng trưởng % GDP)"
(vì khi ấy bán BĐS lấy tiền gửi ngân hàng sẽ có lợi hơn là tiếp tục giữ BĐS)

Năm 2022 này đang giống với giai đoạn nhà nước bơm tiền năm 2008-2009 nhé:
năm 2008 giá hàng hóa thế giới cũng tăng phi mã, giá dầu thô vào tháng 7-2008 lên đến 147,27 USD/thùng, khi đó lạm phát trong nước lên 22,97%.
Cuối năm 2010 là kết thúc giai đoạn giải ngân gói bơm tiền : lúc đó T10/2010 lãi suất huy động nhảy 1 bước khoảng 7% thì bds xì hơi luôn :
Vì Khi đó là lúc đạt đủ tiêu chuẩn của công thức:
Lãi suất huy động > = tỉ lệ % lạm phát + tỉ lệ tăng trưởng % GDP.
Khi ấy BĐS đã đóng băng và kết thúc chu kỳ tăng trưởng.

*Xét đến mối quan hệ của 4 yếu tố : "Tỉ lệ % lạm phát" & "% Tăng Trưởng GDP" & "% Lãi suất huy động của ngân hàng" & "Giá BĐS": Trong 3 biến số ấy thì chỉ có 1 biến số mà chính phủ có thể can thiệp trực tiếp được : đó là "Lãi suất Huy Động". Đây chính là yếu tố then chốt: muốn biết được sắp tới BĐS sẽ tăng hay giảm thì phải nhìn vào hành động của chính phủ : Nếu "Tăng lãi suất huy động" vượt quá ngưỡng Critical Point thì thị trường BĐS sẽ đảo chiều (giống như thời kỳ cuối năm 2010).

*Đa số các "chuyên gia" thường dự báo BĐS tăng hay giảm là nhờ kinh nghiệm thực chiến, hoặc phát biểu một cách mù mờ , võ đoán mà không thể đưa ra 1 quy luật rõ ràng nào: đây chính là điểm yếu của ngành BĐS Việt nam khi các "Chuyên gia BĐS" thì không có kiến thức về kinh tế vĩ mô và các "Nhà kinh tế" thì lại không có kinh nghiệm thực chiến về bds. Vậy nên mỗi ông phát biểu 1 kiểu.
Còn mình thì đưa ra được công thức tính toán cụ thể chính xác và có thể áp dụng trong mọi trường hợp.

*Nếu ai không có kinh nghiệm thực chiến nhưng học được công thức này của mình thì có thể tính toán được chính xác khi nào BĐS sẽ tăng hay giảm: dựa trên 03 biến số là Tỉ lệ % Lạm Phát, Tỉ lệ % tăng trưởng GDP và Lãi suất Huy Động: bằng CÔNG THỨC này:

** Giá BĐS sẽ Giảm khi:
Lãi suất huy động > = Tỉ lệ % lạm phát + Tỉ lệ tăng trưởng % GDP.
** Giá BĐS sẽ Tăng khi:
Lãi suất huy động Cộng hưởng lại gây nên khủng hoảng bong bóng bđs 2011 nổ BÒM.
Vậy nguyên nhân sâu xa đó là lượng tiền bơm ra tích tụ trong nền kinh tế 1 thời gian dài, lạm phát tích luôn ở mức cao và nóng đó chính là LẠM PHÁT KÉO (Lạm phát do cầu kéo). Khi LẠM PHÁT KÉO xảy ra thì chính phủ sẽ phải tăng lãi suất huy động đến hút tiền về, nhằm giảm lượng tiền lưu thông để kìm chế lạm phát.
Còn ở chu kì này, cung tiền từ đáy 2014 đến này chỉ ở mức 15-18%/năm. Lạm phát thấp, GDP tăng trưởng tốt (2012-2020). Nhưng từ 2020-nay thì GDP rất thấp. CPI nằm ở mức thấp 3-4%. Lạm phát hiện tại là do ảnh hưởng từ xung đột NGA-UKCRAINA, các lệnh cấm vận thương mại nhằm trừng phạt Nga khiến giá các hàng hoá, sản phẩm, dầu mỏ, nguyên vật liệu,... leo thang tăng nóng do thiếu hụt nguồn cung ngắn hạn => đẩy chi phí lên cao sinh ra lạm phát. Vậy đây là LẠM PHÁT ĐẨY (Lạm phát do chi phí đẩy). Tính chất khác hẳn với lạm phát ở chu kì trước.
Việc chính phủ tăng lãi suất huy động lúc này sẽ khiến cho các doanh nghiệp chết lâm sàn đầu tiên chứ k phải là BĐS. Trong khi đó chính phủ sắp bơm gói kích cầu kinh tế 350.000 tỷ vào quý II/2022 thì việc tăng lãi suất vượt ngưỡng Critital Point là điều khó xảy ra: Lãi suất sẽ chỉ tăng vừa vừa : gần đủ bù lạm phát thôi và giá BĐS sẽ còn tăng nữa

* lúc giải ngân gói bơm tiền thì ko thể tăng lãi suất nhiều.
Vì tăng lãi suất là các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh chết đầu tiên chứ ko phải là bọn đầu cơ BĐS. (Mục đích của gói Bơm tiền kích thích kinh tế là để cứu doanh ngiệp, nếu tăng lãi suất thì là giết doanh nghiệp à?)

* Vậy nên để cứu nền kinh tế, cứu các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh thì trong giai đoạn 2022-2024: Chính Phủ VN sẽ buộc phải chấp nhận việc "BĐS sẽ tăng giá" vì KHÔNG thể tăng "Lãi suất huy động" vượt ngưỡng Critical Point : vậy nên:
(Lãi suất huy động < = Tỉ lệ % lạm phát + Tỉ lệ tăng trưởng % GDP)

do đó BĐS vẫn sẽ tăng giá trong chu kỳ BĐS lần này 2022-2024 (có thể kéo dài đến 2025 hoặc dài hơn cho đến khi nhà nước ngừng bơm tiền)

Tiền không vào đất thì giá lợn gà tôm tép gạo tăng x2 x3 dân càng khóc thét.

Lưu ý : Bài viết thể hiện quan điểm cá nhân , không khuyến nghị mua bán.
(Nguồn : Lucynguyen)

Thành công thường đến khi thất bại đủ nhiều