[một góc nhìn] Toàn cảnh ktế ctrị thế giới: chân dung 1 cuộc khủng hoảng đang hiện hữu.......

Thứ 3, 19/01/2016, 12:37

"Bong bóng" bất động sản sẽ xảy ra sớm hơn chúng ta tưởng?

Năm 2016, thị trường bất động sản (BĐS) có thể chưa xảy ra hiện tượng “bong bóng” nhưng nguy cơ đang tích tụ dần và có khả năng vỡ “bong bóng” trong một vài năm tới.

• 
  

Đây là các ý kiến được tranh luận tại hội nghị tổng kết tình hình thị trường bất động sản TPHCM năm 2015 và dự báo thị trường năm 2016 do Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) tổ chức chiều 18/1.

Dù rằng thanh khoản thị trường đã được cải thiện tốt, nhưng yếu tố mất cân bằng giữa các dòng sản phẩm căn hộ trong nguồn cung đang tạo nên nỗi lo ngại. Theo quan ngại của ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, hiện thị trường có từ 14.000 – 15.000 căn hộ có giá từ 1 - 2 tỷ đồng/căn. Nếu không tiêu thụ được từ 50 – 70% số lượng căn hộ đã tung ra thì không biết chuyện gì xảy ra. Bên cạnh đó, Thị trường vẫn còn có đến 500 dự án đang đắp chiếu, chứng tỏ thị trường vẫn còn nhiều khó khăn.

Ông Đực nêu một loạt yếu tố cho thấy thị trường đang rất mong manh. Cụ thể, trong 839 dự án hiện hữu tại TPHCM thì có 228 dự án hoạt động, 97 ngưng, 405 chưa khởi công, 109 bị thu hồi. Như vậy xem như 1 dự án sống thì có 3 dự án bệnh hay hấp hối rồi chết.

Thị trường đang vắng lạnh căn hộ dưới 1 tỷ đồng cho thu nhập trung bình khá; Không có căn hộ dưới 300 triệu đồng và cho thuê để cho người nghèo. "Nguồn cung BĐS đang đi theo hình kim tự tháp ngược, nên bất ổn. Cái bông vụ quay nhờ ngoại lực (ngân hàng - bán hàng đa cấp - hội nhập ...), nếu giảm ngoại lực thì bông vụ lăn quay", ông Đực ví von .

Theo ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính Ngân hàng, như nghiên cứu trong giai đoạn 2016-2018, ước tính thị trường có nguồn cung đến gần 80.000 đơn vị nhà ở, trong đó phân khúc cao cấp đã chiếm trên 70%, trong khi nhu cầu về nhà ở bình dân đang khá lớn nhưng ít được DN quan tâm đầu tư. Việc mất cân đối về phân khúc sản phẩm nguồn cung như vậy tiềm ẩm quá nhiều rủi ro.

Thêm vào đó, với việc nguồn vốn ngân hàng “chảy” mạnh vào thị trường BĐS đang tạo nên nỗi lo. Cũng theo ông Hiếu, trong năm 2016 thị trường BĐS tiếp tục tiến trình phục hồi, song một số điểm còn phải quan tâm. Như dự báo nhiều dấu hiệu cho thấy có rất nhiều biến động trên thị trường tài chính thế giới về tỉ giá, giá vàng, giá dầu sẽ tác động lên thị trường BĐS.

Vì vậy, ông Hiếu cho rằng: "DN phải chuẩn bị để đón đầu tất cả các biến động đó và đảm bảo không bị “lung lay” khi thị trường biến động. Theo đó, DN BĐS phải lên kế hoạch dựa vào các giả định tình hình để đưa ra những kịch bản khác nhau nhằm thích ứng với các tình huống. Một điều không thể lơ là đó là, 60% tín dụng của Việt Nam được đảm bảo bằng BĐS. Do vậy, nếu BĐS tiếp tục lao dốc thì vấn đề nợ xấu sẽ không hạ nổi. Cho nên, ngành ngân hàng cần thận trọng khi “rót” vốn dành cho BĐS".

Tại hội thảo, các chuyên gia cũng cho biết với tình hình nguồn cung trong tương lai là sản phẩm cao cấp chiếm đa số và nhu cầu vốn cho thị trường BĐS, nhất là nguồn vốn cho trung hạn và dài hạn vẫn chưa giải quyết được. Vì vậy, đòi hỏi DN cần có kế hoạch kinh doanh hợp lý với tình hình thị trường. Bên cạnh đó, phía nhà quản lý thị trường phải có hoạt động giám sát và chính sách điều hành thị trường phù hợp để đảm bảo sự hồi phục ổn định.

Gia Khang

Theo Trí thức trẻ

Thứ 4, 20/01/2016, 12:46

Vì sao ngân hàng đồng loạt ngừng cho vay mua nhà trên giấy?


Luật sư Trương Thanh Đức

Theo ông Trương Thanh Đức -Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng, Luật nhà ở 2014 hiện nay cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và không nhắc đến cho phép thế chấp quyền tài sản này.

• 
  

Đây là nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng có nhiều ngân hàng gần đây đã tạm thời ngừng nhận thế chấp cho vay loại hình nhà ở hình thành trong thương lai, khiến dư luận xôn xao.

Trong đó, đáng chú ý là ngày 10/12/2015 Ngân hàng BIDV có văn bản gửi các Chi nhánh của mình yêu cầu tạm ngừng nhận thế chấp mới (áp dụng trong mọi trường hợp) đối với các loại tài sản đảm bảo là: nhà ở (gồm có chung cư, liền kề, biệt thự) mua của DN bất động sản mà chưa có "sổ đỏ", nhà ở của cá nhân và tổ chức chưa có "sổ đỏ", và Quyền tài sản liên quan đến dự án xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai (tức là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở).

Khi quy định này được đưa ra, theo tìm hiểu của chúng tôi, có nhiều khách hàng có nhu cầu vay tiền ngân hàng để mua nhà hình thành trong tương lai cho biết là thủ tục gần đây rất chậm và bị "ngâm".

"Tôi đã chạy đi chạy lại một số ngân hàng để xin vay vốn cho căn hộ chung cư vừa mua tại Hà Đông nhưng các ngân hàng đều tắc. Có ngân hàng thì nhân viên từ chối tài sản thế chấp là căn hộ chung cư đang xây và yêu cầu tài sản đảm bảo khác, có ngân hàng nhân viên báo vẫn nhận làm thủ tục nhưng còn giải ngân phải chờ khi nào có thông tư hướng dẫn cụ thể mới được giải ngân....Tôi đang vô cùng hoang mang và lo lắng", Chị Thanh Mai một khách hàng cho biết.

Lý giải về thực trạng này, đại diện một số doanh nghiệp kinh doanh BĐS, cho rằng lý do một số ngân hàng tạm dừng cho vay là nằm ở các hướng dẫn liên quan đến luật chưa rõ ràng, mật mờ nên họ sợ trái với các quy định mới của pháp luật.

Cụ thể là nằm ở Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99 hướng dẫn Luật này. Trước đây thì việc thế chấp để vay vốn các văn bản pháp lý được phép dùng “Quyền tài sản” hình thành trong tương lai, nhưng nay theo quy định của luật mới (Luật Nhà ở và Nghị định 99) việc thế chấp cho vay phải là “Tài sản” hình thành trong tương lai.

Còn theo lý giải của BIDV về vấn đề này, ngân hàng này cho rằng việc tạm dừng này là căn cứ vào Luật Nhà ở 2014, Nghị định 99 hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 (có hiệu lực từ 10/12/2015), nên yêu cầu các chi nhánh nhận thế chấp tài sản là Dự án xây dựng nhà ở'/Nhà ở hình thành trong tương lai theo đúng quy định pháp luật hiện hành (tức là Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99).

BIDV giải thích thêm nguyên nhân việc tạm dừng là bởi, Luật nhà ở, Nghị định 99 và Thông tư số 26/2015/TT-NHNN đều chưa có hướng dẫn cụ thể trong việc nhận thế chấp Quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở/nhà ở hình thành trong tương lai. Do vậy, các trường hợp thế chấp mà không tuân theo 2 văn bản luật này đều không được pháp luật công nhận.

Nói về vấn đề này, Luật sư Trương Thanh Đức -Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng (Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam - VNBA), cho biết thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là nhu cầu chính đáng của người mua. Tuy nhiên, hiện nay Luật Nhà ở 2014 và nghị định hướng dẫn luật này vẫn quy định khá mập mờ, khó áp dụng, vô tình đang tạo ra rào cản pháp lý lớn cho việc thế chấp loại tài sản đặc biệt này.

Ông Đức lấy ví dụ, người dân mua nhà 1 tỷ họ đóng vào 300 triệu đồng, thì họ có quyền thế chấp khoản tiền 300 triệu đồng này, đây gọi là quyền tài sản phát sinh).

Cũng theo Luật sư Trương Thanh Đức, hiện nay luật mới không công nhận hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở. Ngoài ra, hình thức thế chấp này cũng khó đáp ứng được các điều kiện quy định tại Thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015 hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Cụ thể, Khoản 5, Điều 3 của Thông tư 26 quy định: "Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đó chỉ được thế chấp phần dự án không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai này."

Đây là lý do khiến nhiều ngân hàng đang tạm thời ngừng nhận các hồ sơ thế chấp mới đối với loại hình nhà ở hình thành trong tương lai.

"Do Luật Nhà ở 2014 khá mập mờ về hình thức thế chấp nhà ở trong tương lai đã khiến cho các ngân hàng lo sợ nếu cho vay bằng thế chấp nhà chưa hình thành sẽ vi phạm quy định hiện hành. Vì vậy, hiện nay xảy ra tình trạng nhiều ngân hàng ngừng cho vay và chờ hướng dẫn chi tiết của NHNN, Bộ Xây dựng". ông Đức nhấn mạnh.

Thanh Ngà

Theo Trí thức trẻ

• 19/01/2016

Bất động sản sẽ đóng băng vào năm 2017?
Chủ tịch

Chiều 18/1, Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) đã tổ chức hội nghị tổng kết đánh giá thị trường bất động sản (BĐS) năm 2015 và dự báo 2016. Nhiều doanh nhân hoạt động trong lĩnh vực BĐS đã thẳng thắng nêu ra những triển vọng và bất cập trong lĩnh vực đang được cho là hấp dẫn, sôi động nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Nhiều doanh nhân hoạt động lâu năm trong lĩnh vực bất động sản cùng đưa ra nhận định, thị trường BĐS Việt Nam nói chung và TPHCM nói riêng đang rất mạnh. TPHCM là trung tâm kinh tế lớn, lớn hơn cả Bangkok (Thái Lan), Jakarta (Indonesia), lòng tin của người tiêu dùng đang hồi phục, các ngành sản xuất kinh doanh thương mại đang phát triển. Nếu biết phát huy những lợi thế này thì sẽ là "cú hích" cho thị trường BĐS TPHCM "cất cánh".

Theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA thì thị trường BĐS năm 2016 sẽ tiếp tục đà phục hồi và chưa có nguy cơ xảy ra bong bóng BĐS. Ông Châu đề nghị các doanh nghiệp cần theo dõi các nhân tố bất ổn để có giải pháp xử lý kịp thời.

Bên cạnh những thông tin và nhận định lạc quan về triển vọng thì trường BĐS năm 2016 thì các doanh nhân cũng chỉ rõ sự "lệch pha" của thị trường và phập phồng nỗi lo đóng băng vào năm 2017.

Số liệu từ HoREA cho biết, TPHCM hiện có 1.409 dự án, trong đó đã có đến 190 dự án bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư. Trong 1.219 dự án còn hiệu lực triển khai lại có đến 405 dự án chưa khởi công, trong số 325 dự án đã khởi công thì có tới 97 dự án đã phải tạm ngưng thi công. Nếu tính các dự án tạm ngưng thi công và chưa khởi công thì số lượng lên đến 502 dự án chiếm hơn 41% tổng số dự án.

"Đây là "phần chìm" của "tảng băng" hàng tồn kho trên thị trường BĐS. Số dự án BĐS chết, què quặt còn quá nhiều. Doanh nghiệp và chính quyền cần có giải pháp cho bài toán này", ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch HoREA nói.

Cũng theo ông Đực, thành công của thị trường BĐS năm 2015 là nhờ dòng sản phẩm dưới 1 tỷ đồng/căn. Hiện nay các doanh nghiệp đang mải mê với phân khúc căn hộ cao cấp. Điều này là vô cùng tai hại. Những người mua để đầu tư, chờ lên giá bán cho lại người khác sẽ tung ra thị trường một lượng hàng "khủng" trong năm 2017. Đó là chưa kể năm 2017, 2018 các công ty cũng sẽ tung ra khoảng 60.000 căn hộ, trong khi dự báo chỉ bán được 30.000 căn.

Ông Đực đề nghị chính quyền TPHCM cần quan tâm, điều tiết để có những căn hộ dưới 1 tỷ đồng và dòng căn hộ giá dưới 300 triệu cho công nhân, người lao động như cách mà tỉnh Bình Dương đang làm.

Nghịch lý!

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, nhân tố bất ổn đang tồn tại trong thị trường BĐS có thể kể đến như 70% doanh nghiệp tập trung vào phân khúc sản phẩm cao cấp trong khi nhu cầu nhà ở thật nhiều nhất lại là phân khúc dưới 1 tỉ đồng/căn hộ. Những dự án chưa thi công, thi công chậm đang thu hút nhà đầu tư, ngược lại những dự án hoàn thành lại giảm người mua. Nguyên nhân của "nghịch lý" này là do người mua để đầu tư, mua đi bán lại kiếm lời nhiều hơn là mua để ở. Từ đó, ông Nghĩa cho rằng, thị trường BĐS có thể sẽ "đóng băng" vào năm 2017 hoặc năm 2018.

Luật sư Trương Thị Hòa cho biết, hiện những quy định về BĐS hình thành trong tương lai mỗi nơi hiểu một cách. Vì thế, để thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững thì cần minh bạch và thực hiện đồng bộ những quy định về BĐS.

Nữ luật sư này kể rằng, cách đây vài ngày, bà đi làm thủ tục pháp lý cho khách hàng, khi xuống dự án thì bà nhận thấy có hàng trăm căn biệt thự đang là nhà ở của chim yến. Từ đó, bà Hòa bày tỏ mong muốn các doanh nghiệp hãy quan tâm hơn đến phân khúc bình dân để người nghèo, công nhân có nơi an cư.

"Nhu cầu nhà ở của người nghèo thì nhiều còn nhu cầu ở phân khúc căn hộ trung bình, cao cấp thì không nhiều đâu. Làm sao xây nhà giá thấp để cho thuê và nhà nước nên quan tâm để làm sao người nghèo thuê nhà giá thấp", luật sư Trương Thị Hòa nói.

vâng ck bong bóng xong sẽ đẻn bds.

Đã rõ

bro cũng chuyên sâu về BDS nhỉ, có đầu tư BDS ko ???
m chỉ quen với TT Hải phòng và HN thôi còn trong Nam và các nơi khác thì m chịu

--- Gộp bài viết, 22/01/2016, Bài cũ: 22/01/2016 ---

BDS vòng quay tiền mặt bị hạn chế nhất trong các TT nên m cũng ko hứng thú lắm

--- Gộp bài viết, 22/01/2016 ---

sau 1 năm 2015 còn bro nào chưa bị nock out thì vào điểm danh nhé...
P/s thời điểm nay đang rất nhạy cảm, đừng nhìn gd của 1 phiên mà quyết định vội vàng nhé, nếu đánh TA ngắn hạn thì có thể tham khảo phân tích TT theo ichimoku của m ở trên, nhưng khá nguy hiểm nhé

Cảm ơn Bác về một Topic hay và có nhiều thông tin bổ ích.
Chúc Bác nhiều sức khỏe, năm mới thắng lợi mới

cám ơn cả nhà động viên nhé, m sẽ cố gắng dành thời gian để viết 1 series bài viết tâm huyết về TT, mọi người ủng hộ bằng cách vào thảo luận nhé ( like please )

Kinh nghiệm từ 2007 đến nay có khác, đánh chứng quả thật không dễ dàng nhiều bạn trẻ tưởng tượng!

ơ, thế mà chị định mai mốt về khoảng đâu đó 500 là múc, như này múc bán cho ai em!

--- Gộp bài viết, 26/01/2016, Bài cũ: 26/01/2016 ---

em cũng chẳng biết chia sẽ gì, vào lót dép hóng nha b chủ