Một hiện tượng hiếm gặp đang xảy ra khi mà:

Một hiện tượng hiếm gặp đang xảy ra khi mà:

Hình 1) Doanh số nhà hiệu hữu của Mỹ đã giảm đi mạnh và đi ngang tạo đáy chữ L từ 2023 cho tới đầu 2026 này, chỉ quanh khoảng 4tr căn/tháng (thống kê đã điều chỉnh loại bỏ tính vụ mùa). Thấp hơn rất nhiều giai đoạn bình thương trước khoảng 5-5,5 tr căn.

Đây là thị trường nhà cũ, những căn nhà thứ cấp đã và đang có người ở. Điều này phản ánh: Thị trường nhà ở cũ đang bị chậm thanh khoản.

Hình 2) Hàng tồn kho Bất động sản tăng mạnh. Chỉ số về tỷ lệ hấp thụ nguồn cung nhà mới, được tính dựa trên Số lượng hàng tồn kho / Số lượng nhà bán trong tháng. Hàm ý rằng mất bao lâu để bán hết số hàng tồn kho nhà của Mỹ. Hiện chỉ số này tăng lên 9,7 lần tức tăng 21% so với tháng trước, tức phải gần 10 tháng mới bán hết, đây là một mức cao trong lịch sử

Doanh số bán giảm mạnh + Nguồn cung vẫn tăng mạnh .... tại sao giá nhà chưa giảm để cho cung gặp cầu trở lại ?

Nguyên nhân bởi lãi suất thế chấp mua nhà chênh lệch. Có tên gọi cho hiện tượng này là “Khóa lãi suất” (Lock-in Effect)

Giả sử đầu tiên, bạn có một suất vay ưu đãi đặc biết hiếm có chỉ 3%, để mua nhà. Giờ nếu ai đó đến hỏi căn nhà đó giá cao hơn thì cũng phải cao hơn đáng kể, bởi bạn biết rằng nếu bán căn nhà đi rồi sẽ tất toán nợ thì không kiếm đâu được khoản vay 3% đó nữa.

Một tình huống khác, đứng ở chỗ người mua nhà, giờ nghe lãi vay thế chấp lên 6,5% là mức cao trong lịch sử thì chắc bạn cũng nghĩ lại việc mua nhà.

Vậy cả hai việc cùng xảy ra một lúc thì sao ?

Lãi suất vay thế chấp ở Mỹ đang ở mức rất cao 6,5% khiến những người muốn mua nhà bị đẩy ra khỏi thị trường vì chi phí vay vốn quá cao, trong khi đó có hàng triệu chủ nhà đã “chốt” được mức lãi suất siêu thấp 3% trong thời kỳ đại dịch. Họ biết rằng nếu bán nhà lúc này, họ sẽ phải đổi một khoản thanh toán hàng tháng thấp lịch sử lấy một khoản vay mới đắt đỏ hơn nhiều.

Điều này khiến giá nhà tăng cao không giảm nhưng mấu chốt là người bán không sẵn sàng bỏ khoản nợ cũ lãi suất siêu thấp khiến cho thị trường thiếu thanh khoản, thiếu cung.

Có thể nói thời Covid chính sách lãi suất thấp và bơm tiền khiến cho việc sở hữu căn nhà dễ dàng thì khi về lãi suất cao khiến cho người sau rất khó sở hữu nhà.

Trích từ báo cáo của JP Morgan năm 2026:

“Mặc dù hiệu ứng khóa lãi suất bắt đầu nới lỏng nhẹ, nhưng sự chênh lệch giữa lãi suất cũ (3%) và lãi suất mới (trên 6%) vẫn là một rào cản tâm lý và tài chính quá lớn đối với người bán.”

Nếu bạn hỏi thì từ từ giá cứ tăng sẽ có người muốn bán thôi, thì vấn đề là người bán nhà rồi cũng phải mua và họ cũng không thể tải nổi giá nhà mới tăng lên kèm lãi suất cao.

Nghịch lý khi cung không gặp được cầu, bởi một khoản chênh lãi suất tới 3% đã chặn ở giữa

Cre: Trương Đắc Nguyên