NDN - Lửa thử vàng, gian nan thử sức

Để xem Lái nó muốn gì! Đạp tiếp hay là cho dừng lại giữ vững trend line!

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ ĐÀ NẴNG (HNX: NDN)
DỰ BÁO DOANH THU VÀ LỢI NHUẬN NĂM 2021
Ngày cập nhật: 27/01/2020

I. Ước tính doanh thu năm 2021

Ngày 20/01/2021 NDN công bố Báo cáo tài chính quý 4/2020, kết quả lợi nhuận sau thuế NDN ghi nhận cho quý 4/2020 chỉ 70 tỷ đồng, nằm ngoài 3 kịch bản dự đoán của bài phân tích ngày 06/01/2021. Việc ghi nhận doanh thu ít hơn dự báo có lý do chính là NDN chỉ ghi nhận được một phần nhỏ doanh thu của dự án Monarchy – Block B tại phường An Hải Tây, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng.

Tương tự như bài phân tích trước, bài viết này sẽ tiếp cận bằng 2 phương pháp để ước tính doanh thu năm 2021 của NDN như sau:

1. Phương pháp dựa vào chi phí môi giới trả trước dài hạn trong báo cáo hợp nhất quý 4/2020

Trong báo cáo Quý 4/2020, mục Chi phí môi giới trả trước dài hạn còn lại 37 tỷ đồng (mục 7b, trang 30)


Chi phí môi giới BĐS trả trước này là chi phí mà NDN đã trả cho các công ty môi giới chào bán dự án Monarchy – Block B với tỉ lệ 3% giá trị căn hộ (tỷ lệ 3% này là mặt bằng chung của rất nhiều sàn môi giới như Cenhome, Đất xanh tại thời điểm 2018, 2019…). Khoản chi phí môi giới BĐS trả trước này sẽ được ghi nhận vào chi phí bán hàng sau khi các căn hộ này được NDN bàn giao cho khách hàng để đảm bảo tính phù hợp của doanh thu và chi phí phát sinh.

Từ chi phí môi giới bất động sản trả trước này và tỷ lệ hoa hồng môi giới 3%, chúng ta sẽ ước tính được doanh thu còn lại chưa ghi nhận do chưa giao nhà là 37 tỷ/3% = 1.230 tỷ đồng, tương ứng với 492 căn hộ với giá mở bán bình quân 2,5 tỷ/căn.

2. Phương pháp dựa vào số tiền khách hàng trả trước dài hạn trong báo cáo Quý 4/2020

Trong báo cáo Quý 4/2020, mục Khách hàng trả trước mua chung cư the Monarchy Đơn Nguyên B (mục 13, trang 34)



Theo hợp đồng mua bán căn hộ thì khách hàng phải thanh toán 75% giá trị căn hộ khi căn hộ đã được hoàn thiện và phải thanh toán tiếp 25% khi nhận được thông báo bàn giao căn hộ và trước khi nhận căn hộ.

Đến thời điểm 31/12/2020 Monarchy Đơn Nguyên B đã được NDN hoàn thiện 100% và số tiền khách trả trước 967 tỷ đồng chính là số tiền tương ứng 75% giá trị căn hộ mà khách hàng đã trả trước cho dự án này. Vậy khi bàn giao căn hộ, doanh thu của NDN sẽ là 967 tỷ/75% = 1.289 tỷ đồng. Theo phương pháp này, số căn hộ còn lại khoản 515 căn hộ.

Sai số giữa 2 phương pháp ước tính là không đáng kể, nhưng với quan điểm thận trọng, chúng ta sẽ lấy doanh thu thấp nhất trong 2 phương pháp trên để dự báo doanh thu của NDN trong năm 2021 dự kiến là 1.230 tỷ đồng.

Trên thực tế các căn hộ đã được NDN hoàn thiện 100% và sẵn sàng bàn giao cho khách hàng. Việc có NDN ghi nhận được doanh thu ước tính 1.230 tỷ đồng trong năm 2021 phụ thuộc vào 2 yếu tố thuộc ý chí của con người:

- Khách hàng có sẵn sàng nhận căn hộ không? Cái này thì mọi người tự suy xét và tự trả lời câu hỏi sau: bạn đã mua được căn hộ đẹp nhất, tốt nhất Đà Nẵng với giá rẻ hơn giá thị trường hiện nay khoảng 30% (giá mua 2018, 2019 khoảng 30 - 35 triệu đồng/m2; giá hiện nay khoảng 50 triệu đồng/m2), bạn đã thanh toán 75% giá trị căn hộ, bạn đã đợi chờ căn hộ trong 3 năm. Bây giờ NDN thông báo bàn giao căn hộ thì tại sao bạn lại không nhận căn hộ để bạn ở/bán/cho thuê mà bạn phải chịu lãi phạt chậm thanh toán cho NDN bởi vì trong hợp đồng mua bán căn hộ có quy định trường hợp NDN gửi thông báo bàn giao căn hộ mà khách hàng không đến nhận căn hộ vì bất kỳ lý do gì thì khách hàng sẽ chịu phạt lãi suất chậm thanh toán trên số tiền 25% còn lại.

- NDN có sẵn sàng bàn giao căn hộ không? Đến thời điểm tháng 1/2021 thì có thể xác định NDN sẽ không có doanh thu, lợi nhuận từ các DA mới trong năm 2021 bởi vì đến nay các DA này chưa khởi công. Doanh thu, lợi nhuận của NDN năm 2021 chỉ còn trông cậy vào việc bàn giao các căn hộ còn lại của DA Monarchy – đơn nguyên B mà thôi. Nếu bạn là Chủ tịch HĐQT hoặc TGĐ NDN thì bạn sẽ làm gì? Tiếp tục trì hoãn bàn giao căn hộ để công ty không có doanh thu, không có lợi nhuận, nhìn số cổ phiếu NDN mà bạn nắm giữ với số lượng không nhỏ rớt giá thảm hại, giá trị tài sản của bạn suy giảm nhanh chóng hay bạn sẽ đôn đốc nhân viên khẩn trương bàn giao căn hộ để công ty có doanh thu, có lợi nhuận, khoan khoái nhìn số cổ phiếu NDN mà bạn nắm giữ với số lượng không nhỏ tăng giá theo đà tăng giá chung của thị trường chứng khóan, giá trị tài sản của bạn tăng lên nhanh chóng hàng ngày. Bạn hãy tự trả lời đi rồi đọc tiếp.

II. Ước tính lợi nhuận gộp năm 2021 từ các căn hộ còn lại

Từ doanh thu còn lại 1.230 tỷ đồng từ phân tích trên, chúng ta sẽ ước lãi gộp như sau:

- Theo BCTC quý 4/2020 chúng ta có thể tính được biên lãi gộp của hoạt động kinh doanh căn hộ của NDN bằng cách tính theo công thức sau:

Biên lãi gộp = (doanh thu chuyển nhượng bđs - giá vốn bđs)/doanh thu chuyển nhượng bđs

= (857 - 523)/857 = 0.39 (tức 39%)



Như vậy lợi nhuận gộp trong năm 2021 là: 1.230 tỷ x 39% = 480 tỷ đồng

Tuy nhiên chúng ta có một phương pháp khác để tính lợi nhuận gộp như sau:

Theo như mục 6, trang 29 của BCTC quý 4/2020 sau:



Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang 564 tỷ đồng trên thực chất là giá vốn của các căn hộ còn lại của Monarchy Block B. Từ số này kết hợp với số ước tính doanh thu còn lại 1,230 tỷ ở phần I, ta sẽ có lợi nhuận gộp = 1.230 – 564 = 666 tỷ đồng.

Chênh lệch giữa 2 cách tính lợi nhuận gộp là 186 tỷ đồng. Tại sao?

Để giải thích cho chênh lệch này tôi sẽ quay lại giai đoạn mở bán dự án. DA Mornachy Đơn Nguyên B có 3 block B1, B2 (mỗi block 34 tầng), B3 (27 tầng). NDN mở bán dự án theo nhiều đợt theo từng Block B1, B2, B3. Đợt mở bán sau sẽ có giá cao hơn đợt mở bán trước. Như vậy khả năng chênh lệch 186 tỷ đồng này là phần tăng giá bán của dự án khi mở bán các đợt sau. Nghĩa là các căn hộ bàn giao sau sẽ có biên lợi nhuận gộp cao hơn mức 39% bình quân năm 2020.

Căn cứ vào tiến độ dự án Mornachy đã hoàn thành 100% (đã có người vào ở từ 30/6/2021), chi phí sản xuất dở dang của Mornachy ghi rõ 564 tỷ đồng, không có bất kỳ chi phí phát sinh liên quan đến DA Monarchy được ghi nhận ở các trang khác trong BCTC qúy 4/2021, tôi đánh giá rằng chi phí sản xuất dở dang 564 tỷ đồng chính là toàn bộ giá vốn của các các căn hộ còn lại của DA Mornachy. Do đó tôi đánh giá con số lợi nhuận gộp 666 tỷ đồng là hợp lý hơn con số 480 tỷ đồng.

III. Ước tính doanh thu tài chính năm 2021

Số tiền gửi ngân hàng cuối quý 4/2020 là 1.222 tỷ đồng. Giả định số tiền gửi ngân hàng trong năm 2021 không thay đổi (thực tế là số tiền gửi sẽ tăng lên vì NDN sẽ thu tiền của các khách hàng thanh toán thêm 25% để nhận căn hộ, bên cạnh đó dự án gối đầu của NDN cũng chưa triển khai ngay nên nhu cầu sử dụng tiền chưa có). Lãi suất tiền gửi ước tính 5.1%/năm tính bằng phương pháp lấy lãi tiền gửi chia cho số tiền gửi (mục 3 trang 38 của BCTC quý 4/2020).

Như vậy, có thể tính được năm 2021, NDN có được số tiền lãi = 1.222 tỷ x 5,1% = 62 tỷ đồng

Bên cạnh đó NDN cũng có khoản đầu tư chứng khoán có giá trị vào thời điểm 31/12/2020 là 148 tỷ đồng (giá gốc 130 tỷ đồng). Tức đang tạm lãi 18 tỷ đồng. Tuy nhiên để ước tính lợi nhuận năm 2021, trên quan điểm thận trọng về thị trường chứng khoán nên tôi sẽ không tính khoản doanh thu từ hoạt động này.

Về chi phí tài chính & lãi vay chúng ta sẽ lấy bằng với mức của năm 2020 là hợp lý vì chi phí lãi vay năm 2021 không thể cao hơn do lãi suất giảm, dư nợ của NDN cũng giảm; thị trường chứng khoán đang tăng giá mạnh, danh mục chứng khoán của NDN có thanh khoản cao, ban lãnh đạo NDN đã có kinh nghiệm xử lý danh mục chứng khoán từ các vụ thua lỗ chứng khoán năm trước thì chúng ta có thể loại trừ khoản lỗ đầu tư chứng khoán, dự phòng giảm giá chứng khoán, hoàn nhập dự phòng giảm giá chứng khoán.

IV. Dự báo doanh thu và lợi nhuận năm 2021

Đến hết năm 2021 tôi chắc rằng NDN sẽ bàn giao hết các căn hộ còn lại của DA Mornachy Đơn Nguyên B. Do đó tôi ước tính doanh thu và lợi nhuận theo kịch bản 100% căn hộ còn lại được bàn giao hết.

Lưu ý:

- Giả định NDN chưa tiến hành thêm các dự án khác

- Chi phí quản lý doanh nghiệp: lấy bằng năm 2020, thực tế sẽ không phát sinh nhiều so với 2020.

- Chi phí bán hàng sẽ hạch toán toàn bộ chi phí môi giới 37 tỷ đồng

- Giả định thu nhập khác, chi phí khác không phát sinh

Kết quả kinh doanh 2021 cùa NDN dự kiến như sau:


Từ bảng dự báo lợi nhuận 2021 thì tôi dự báo các chỉ số tài chính cơ bản như sau:



Kỳ vọng với EPS 2021 là 8.800 đ/cp như phân tích ở trên và tỷ lệ cổ tức năm 2020 đã được ĐHĐCĐ NDN thông qua là 40%, với PE rất khiêm tốn là 5 thì NDN xứng đáng có giá 44.000 đ/cp.

V. Của để dành của NDN

Ngoài EPS 2021 là 8.800 đ/cp thì NDN còn của để dành cho các năm sau như sau:



Trong đó

1. Khu đất 13 Nguyễn Chí Thanh, Hải Châu, Đà Nẵng

Năm 2010 NDN góp vốn lô đất trên vào Công ty CP Đầu tư Tia Sáng Mới (Đại diện pháp luật là Ông Lương Thanh Viên – Phó Tổng GĐ của NDN)

Khoản mục 13 trang 30 của BCTC hợp nhất 2011


Tuy nhiên theo BCTC hợp nhất quý 4/2020 (và BCTC các năm trước đó) thì tỷ lệ lợi ích và biểu quyết của NDN tại công ty Tia Sáng như sau:




Như vậy lý do vì sao công ty chỉ góp vốn 42% nhưng lại có quyền biểu quyết 92%. Câu trả lời sẽ xoay quanh việc người đại diện của Tia Sáng là ông Lương Thanh Viên.

Bên cạnh đó NDN có một dự án tên là Fecility Tower (trên website, chưa quảng bá), vị trí dự án đặt tại 38 Nguyễn Chí Thanh, Hải Châu, Đà Nẵng, tuy nhiên tôi nhận thấy sự mẫu thuẫn thông tin là tại vị trí 38 Nguyễn Chí Thanh NDN đã có dự án La Paz Tower đã xây dựng và đi vào hoạt động trong nhiều năm trước
(video: ).
Do đó tôi đặt nghi vấn rằng Dự Án Fecility Tower thực chất đặt tại vị trí 13 Nguyễn Chí Thanh tức khu đất góp vốn vào Công ty Tia Sáng. Anh em nào ở Đà Nẵng có thể kiểm tra thử để chúng ta có thông tin chính xác.

2. Khu đất A2.2 Phan Đăng Lưu, Hải Châu, Đà Nẵng (KDC số 4 Nguyễn Tri Phương)

Cũng theo BCTC hợp nhất 2011 (mục 13, trang 30) NDN có một lô đất tại vị trí A2.2 Phan Đăng Lưu, Hải Châu, Đà Nẵng như sau:



Tuy nhiên vì một lý do nào đó vào thời điểm năm 2013 giá trị lô đất trên được điều chỉnh lại còn 16 tỷ (BCTC năm 2013) như bảng trên.

Khu đất này hiện tại đang được NDN đặt tên cho dự án PARACEL ĐÀ NẴNG, xây dựng chung cư (http://ndn.com.vn/du-an/du-an-sap-dau-tu/paracel-da-nang-915.html)

Như vậy với thông tin 2 lô đất khủng tại trung tâm Hải Châu Đà Nẵng, với giá vốn đất cực thấp thì nếu khi NDN triển khai dự án, lợi nhuận mang lại sẽ rất cao.

Chúc chúng ta vững tay chèo trên tàu NDN để đến hồi thái lai các cụ nhé.
@lucthien @luuqncklk và toàn thể các anh em NDN.

bác này là dân kế toán hay sao mà phân tích cặn kẻ chi tiết thế. NDN là cổ chỉ dành ăn cổ tức cao hàng năm thôi còn lướt lát thì nên bỏ ra vì sẽ không có lái vào đâu, minh chứng xem lịch sử giao dịch của nó đi các bác.

Thanks bác. Bữa j ko thấy bác, tình hình vẫn ổn chứ. Vững niềm tin lên nhé ae.

Vợt mạnh đi

Đây các cụ ơi. Thị trường xấu quá.

van tin tuong vao ndn 3x-4x ma

Tôi hay bận nên không lên F nhiều được cụ ah. Vẫn tàu ngầm thôi cụ

Thâm thuý đó bác. Câu trên bác lấy đâu ra vậy?

Vợt hết rồi, giờ đang run đây. Má lái lợn nó lừa mình, vẫn cục dư bán chất đóng