Ngành BĐS KCN và IDC

A. Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tiếp tục tăng bất chấp Covid-19 trong 2021

Bất chấp COVID-19, đầu tư vào khu kinh tế, khu công nghiệp vẫn ổn định
• Vụ Quản lý các khu kinh tế thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết đến hết năm 2021, cả nước có 564 khu công nghiệp có trong quy hoạch với tổng diện tích 211.700ha; 398 khu công nghiệp đã được thành lập với tổng diện tích 123.500 ha, trong đó, 292 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động và 108 khu công nghiệp đang xây dựng cơ bản.
• Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt khoảng 52,5%, riêng các khu công nghiệp đi vào hoạt động, tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 71% tương đương với năm 2020

Giá thuê tiếp tục tăng trong năm 2021, một số khu vực tăng nóng
• Theo JLL, giá đất trong Q4/2021 đạt 114 USD/m2/chu kỳ thuê tại các KCN miền Nam, tăng 7,1% CK. Giá đất tại các KCN miền Bắc là 108 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 6,1% CK.
• Tuy nhiên, đáng lưu ý có một số tỉnh như Hưng Yên và Bà Rịa -Vũng Tàu có giá thuê tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, giá chào thuê đất khu công nghiệp (KCN) tại Bà Rịa - Vũng Tàu trong năm 2021 là 94 USD/m2 (khoảng 2,1 triệu đồng), tăng 45% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nhà xưởng xây sẵn đang tăng trưởng nhanh: Loại hình nhà xưởng xây sẵn (NXXS) là phân khúc đang có tốc độ tăng trưởng rất ấn tượng trong thời gian qua. Với mức tăng trưởng nguồn cung bình quân đạt trên 25% giai đoạn 2018 – 2020. Năm 2021, chịu ảnh hưởng của dịch bệnh nên nguồn cung chỉ tăng trưởng 14.9%.

B. Năm 2022 nguồn cung KCN mới trên cả nước dự kiến trên 7.500 ha

Tuy bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 trong năm 2021, Long An, Tp.HCM và Bình Dương vẫn trong top 5 cả nước về vốn thu hút đầu tư nước ngoài FDI, chứng tỏ sức hút mạnh mẽ của các tỉnh miền Nam đối với các nhà đầu tư. Trong năm 2022, thị trường BĐS CN tại Long An và Bình Dương được dự báo sẽ tiếp tục sôi động với nhiều dự án mới được đưa vào khai thác, đáng chú ý như:
• Tại Bình Dương: Khu công nghiệp Cây Trường (quy mô 700 ha) và VSIP III (1.000 ha) do Becamex (BCM) đầu tư và KCN Nam Tân Uyên GĐ 3 (quy mô 334 ha) do CTCP Khu Công Nghiệp Nam Tân Uyên (NTC) đầu tư.
• Tại Long An: Công ty con của KBC (liên doanh giữa KBC và SGT) dự kiến đầu tư khoảng 500 triệu USD vào 2 dự án KCN Nam Tân Tập (quy mô 245 ha ước tính 2.600 tỷ đồng) và KCN Tân Tập (quy mô 654 ha ước tính 10.000 tỷ đồng). Ngoài ra nhiều KCN khác trên địa bàn tỉnh cũng đã được phê duyệt với tổng quy mô lên đến 1.749 ha.
Như vậy sau 2 năm ảnh hưởng bởi Covid-19, từ năm 2022 nguồn cung các dự án KCN đã bắt đầu trở lại, giải tỏa “cơn khát” đất KCN trong giai đoạn từ 2019 – 2021.

C. Năm 2022 sẽ là năm các doanh nghiệp trong ngành ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng cao

Thuận lợi:
• Quỹ đất sẵn sàng khai thác lớn, giá thuê duy trì mức cao sẽ giúp doanh nghiệp ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng
• Một số công ty sẽ thực hiện chuyển đổi Phương pháp hạch toán doanh thu từ phân bổ hàng năm theo thời gian thuê sang hạch toán 1 lần sẽ giúp doanh nghiệp ghi nhận khoản doanh thu và lợi nhuận bất thường trong 2022.
• Giá thuê dù liên tục tăng trong thời gian qua nhưng vẫn ở mức thấp, cạnh tranh với các nước trong khu vực. Cụ thể so với Indonesia và Thái Lan - những quốc gia có lợi thế về vốn FDI như Việt Nam, giá thuê trung bình năm 2021 thấp hơn từ 20% -33%.

Hạn chế:
• Chi phí phát triển quỹ đất tăng đáng kể so với 2019: Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng đã tăng 10%-50% so với 2019, ảnh hưởng đến tiến độ GPMB của các doanh nghiệp trong năm 2021.
• Nguồn cung tăng mạnh có thể tạo ra điểm cân bằng và khiến giá thuê chững lại: Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, diện tích đất khu công nghiệp đến năm 2030 gần 211.000 ha, tăng hơn 85.000 ha so với năm 2022 (trung bình mỗi năm tăng 10.000 ha). Quỹ đất công nghiệp dự kiến tăng mạnh trong giai đoạn 2023 trở đi có thể khiến giá thuê chững lại.

D. Quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn, lợi nhuận 2021 tăng trưởng là 2 yếu tố quan trọng

Lợi nhuận sau thuế các doanh nghiệp KCN lớn đang niêm yết tăng trưởng trung bình 16% trong năm 2021
• Bất động sản công nghiệp là một trong số ít các ngành duy trì mức tăng trưởng cao trong năm 2021. Căn cứ báo cáo tài chính các doanh nghiệp bất động sản KCN đang niêm yết năm 2021, ngành BĐS KCN có doanh thu tăng trưởng 12% so với cùng kỳ, LNST tăng trưởng 16%.

Những doanh nghiệp có KQKD tăng trưởng trong năm 2021 và quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn sẽ là nhóm đáng quan tâm của ngành
• Năm 2021 dù là năm khó khăn chung đối với nền kinh tế nhưng ngành BĐS Công nghiệp vẫn duy trì mức tăng trưởng dương. Do đó yếu tố tăng trưởng LNST là một trong những điều kiện quan trọng hàng đầu để lựa chọn cổ phiếu trong ngành.


E.Tổng công ty IDICO - CTCP (HNX: IDC)
Trở thành công ty 100% vốn tư nhân, IDC đang trong giai đoạn tái cấu trúc: IDC ban đầu là công ty trực thuộc Bộ Xây dựng (BXD), hoạt động trong lĩnh vực đầu tư phát triển khu công nghiệp, thủy điện, giao thông, nhà ở và đô thị, thi công xây lắp. Sau 2 lần thoái vốn vào các năm 2018 và 2020, BXD đã giảm tỷ lệ sở hữu từ 100% về 0%, IDC trở thành công ty tư nhân với 4 mảng kinh doanh chính gồm
(1) phát triển Khu công nghiệp;
(2) dịch vụ KCN và khu đô thị;
(3) năng lượng và
(4) xây lắp và cơ sở hạ tầng.

Quỹ đất KCN có vị trí thuận lợi, đang thu hút đầu tư tốt: Đến cuối 2021, ước tính IDC có quỹ đất công nghiệp sẵn sàng cho thuê khoảng 862 ha, tại các tỉnh BR-VT, Bắc Ninh, Thái Bình và Long An. Đây là quỹ đất được đền bù GPMB giai đoạn từ 2019 trở về trước, chi phí thấp hơn nhiều so với mặt bằng hiện nay. Bên cạnh đó, IDC sẽ phát triển 8 dự án bất động sản dân dụng trong giai đoạn 2022-2026 với tổng diện tích khoảng 90 ha.

Thay đổi cách hạch toán doanh thu cho thuê đất KCN giúp kế quả kinh doanh 2022 bứt phá: Năm 2021 IDC cũng đã chuyển phương pháp ghi nhận doanh thu sang ghi nhận 1 lần, đồng thời cũng thực hiện hồi tố toàn bộ “doanh thu chưa thực hiện dài hạn” của dự án KCN Mỹ Xuân A ghi nhận 571 tỷ đồng LNST trong Q4/2020. Với Phương pháp hạch toán này, kỳ vọng doanh thu và lợi nhuận IDC sẽ có sự bứt phá mạnh trong năm 2022 do:
(1) Hạch toán 1 lần với các hợp đồng thuê mới với tổng diện tích khoảng 80 – 100 ha;
(2) Hồi tố khoản “Doanh thu chưa thực hiện dài hạn” ở các KCN Phú Mỹ II và Phú Mỹ II Mở rộng trong các năm 2022 và 2023.

Quỹ đất tại Long An và BR-VT đảm bảo cho kế hoạch kinh doanh đến 2025: IDC hiện có 342 ha đất thương phẩm tại KCN Hữu Thạnh (Long An) đã thực hiện GPMB 90% và 275 ha đất thương phẩm tại KCN Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng. Với quỹ đất trên, tổng doanh thu ước tính theo mức giá thuê hiện nay đạt hơn 17.000 tỷ đồng, đủ nguồn lực để kinh doanh hiệu quả đến 2025.

Kế hoạch mở rộng quỹ đất: Chuẩn bị cho mục tiêu kinh doanh sau 2025, công ty có kế hoạch phát triển quỹ đất 2.000 – 3.000 ha trong giai đoạn 2022 – 2030. Trong đó, có khoảng 1.000-2.000 ha ở phía Bắc và 500-1.000 ha ở phía Nam tại các tỉnh Tiền Giang, Hải Phòng, Hưng Yên, Thái Bình.

Nhiều yếu tố hỗ trợ, lợi nhuận 2022 IDC sẽ bứt phá.