Ngành đang trong thiên thời - Bất động sản Khu công nghiệp

Ngành BĐS KCN của Việt Nam đang có vị thế rất đặc biệt trên thế giới và đang trong thiên thời. Hi vọng bài viết sẽ giúp anh em tìm được cơ hội đầu tư và các cổ đông có thêm oxy liều cao để tiếp tục đồng hành cùng nhóm ngành rất khoẻ và nhiều câu chuyện dài hạn này!

I. Thị trường BĐS KCN năm 2023 tăng trưởng ổn định
- Kết thúc năm 2023, tổng diện tích đất công nghiệp cả nước đạt 89.2 nghìn ha (+1.5% svck) với mức tăng chủ yếu ở thị trường miền Bắc. Tổng diện tích đất KCN đã cho thuê đạt khoảng 51.8 nghìn ha, tăng 2.8 nghìn ha (+5.7% svck), tỷ lệ lấp đầy khoảng 57.7%.

- Diện tích đất KCN tại miền Bắc đạt 14.4 nghìn ha tăng 6.4% svck còn miền Nam đạt 28 nghìn ha tăng 0.6% svck, . Giá cho thuê ở miền Nam ổn định ở mức 168 USD/m2 trong khi giá cho thuê tại miền Bắc tăng 10% svck đạt 123 USD/m2.
- Năm 2023, vốn FDI đăng ký đạt 36.6 tỷ USD và vốn FDI giải ngân đạt 23 tỷ USD, tăng trưởng lần lượt 32.1% và 3.5% svck. Đây là mức tăng trưởng tốt trong bối cảnh kinh tế thế giới khó khăn khi nhiều quốc gia thắt chặt chính sách tiền tệ.

II. Triển vọng BĐS KCN trong năm 2024
- Chúng tôi cho rằng Việt Nam vẫn được hưởng lợi từ dòng vốn sản xuất theo chiến lược Trung Quốc +1.
- Các Hiệp định thương mại có hiệu lực trong hai năm gần đây như RCEP, EVFTA sẽ tiếp thu hút dòng vốn FDI. Hiện chúng ta đang trong quá trình đàm phán EFTA. Ngoài ra, hiệp định VIFTA dự kiến có hiệu lực vào đầu năm 2024.
- Năng suất lao động đang cải thiện tích cực. Mức tăng trưởng kép năng suất lao động của Việt Nam giai đoạn 2018-2022 đạt 7.8%, là mức cao nhất trong khu vực.
- Chi phí điện năng hấp dẫn. So với một số các quốc gia cạnh tranh FDI trực tiếp trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, chi phí điện năng của Việt Nam lần lượt chỉ bằng 83% và 56%.
- Cơ sở hạ tầng giao thông được đầu tư, nhiều dự án đầu tư hạ tầng giao thông huyết mạch, nối liền các tỉnh, thành và vùng kinh tế đã được phê duyệt và nhanh chóng khởi công.
- Ngay đầu năm 2024 đã có những tín hiệu tích cực, kim ngạch xuất khẩu hàng hóa ước đạt 33,57 tỷ USD, tăng 6,7% so với tháng trước và tăng tới 42% so với cùng kỳ năm trước. Tổng vốn đầu tư FDI đạt xấp xỉ 2,4 tỷ USD, tăng 40,2% so với cùng kỳ.

III. Khó khăn và thách thức của BĐS KCN trong năm 2024
- Ấn Độ và Indonesia đang là đối thủ cạnh tranh lớn nhất với Việt Nam trong thu hút FDI vào lĩnh vực công nghệ cao.
- Việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu làm mất đi lợi thế của Việt Nam trong thu hút đầu tư FDI và sẽ ảnh hưởng tới ngành BĐS KCN.

IV. Những xu hướng sẽ định hình thị trường BĐS KCN trong năm 2024
KCN truyền thống dần mất đi lợi thế cạnh tranh, thay vào đó KCN hướng tới yếu tố xanh, bền vững ngày càng hấp dẫn nhà đầu tư. Ngoài ra, chúng tôi nhận thấy dòng vốn đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang thị trường loại 2 nhờ nguồn cung còn lớn, giá thuê thấp.
Tuy nhiên, Việt Nam có lợi thế cạnh tranh nhờ những hiệp định thương mại với tất cả các nước lớn trên toàn cầu, chi phí lao động và điện năng hấp dẫn. Việc nâng tầm lên đối tác chiến lược với Mỹ cũng sẽ giúp thu hút đầu tư vào phát triển công nghệ cao.
V. Các doanh nghiệp BĐS KCN đáng chú ý
Chúng tôi cho rằng triển vọng đầu tư cổ phiếu BĐS KCN trong năm 2024 sẽ tập trung vào doanh nghiệp có:
- Tỉ lệ lấp đầy thấp ➤ Còn nhiều dư địa để sẵn sàng cho thuê.
- Có các dự án gối đầu ➤ Đảm bảo dòng tiền trong tương lai
- Tình hình tài chính lành mạnh, vay nợ thấp ➤ Đảm bảo dòng tiền của doanh nghiệp ổn định.
- Vị trí thuận lợi, được đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông, giá cho thuê hấp dẫn ➤ Hấp dẫn dòng vốn đầu tư FDI.
Từ những luận điểm trong bảng bên dưới, chúng tôi đưa ra khuyến nghị Mua với 2 cổ phiếu tiềm năng nhất là IDC và SZC.