Ngày trở về của cổ phiếu Bất động sản

From VCSC ngày 18/11/2015

NLG bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. CTCP Đầu tư Nam Long đã công bố doanh thu 236 tỷ
đồng trong quý 3, cao hơn 75% so với cùng kỳ năm ngoái. Cũng trong quý 3, công ty ghi nhận
mức LNST trừ lợi ích CĐTS 15 tỷ đồng, gấp 62 lần con số 2014. Trong 9 tháng 2015, công ty có
có mức doanh thu 649 tỷ đồng (tăng 77% so với năm trước) và LNST trừ lợi ích CĐTS 75 tỷ đồng
so với mức lỗ 17 tỷ đồng trong 9 tháng 2014. Con số doanh thu và lợi nhuận đã hoàn thành lần
lượt 37% và 40% dự báo cả năm của chúng tôi.
Biên LN gộp tính từ đầu năm tương ứng với con số 2014 khi đạt 30%. Tuy nhiên, nhờ vào mức
chi phí bán hàng, quản lý và hành chính giảm tính theo % doanh thu và lợi nhuận bất thường 32
tỷ đồng do thâu tóm các dự án với giá thấp hơn giá trị sổ sách, công ty đã đạt biên LN ròng 12%
trong năm nay. Nếu không tính đến khoản thu nhập bất thường, biên LN ròng trong giai đoạn này
sẽ đạt 7,8% so với khoản lỗ trong năm ngoái.
Trong cả năm 2015, NLG đặt mục tiêu bàn giao 1.400 căn hộ, tương ứng mức doanh thu 1.500 tỷ
đồng và LNST trừ lợi ích CĐTS 181 tỷ đồng, hoàn thành lần lượt 85% và 97% dự báo của chúng
tôi.
NLG cũng đặt ra kế hoạch sơ bộ về tình hình tài chính 2016 với doanh thu 3.100 đồng (+107% so
với năm ngoái) và LN ròng 435 tỷ đồng (+140% so với năm ngoái). NLG sẽ mở bán dự án Camellia
Garden vào tháng 12/2015 và dự án Ehome mới tháng 1/2016, qua đó thúc đẩy tăng trưởng giai
đoạn 2016-2018. Tại dự án Water Point, công ty đang điều chỉnh quy hoạch tổng thể và lên kế
hoạch xây dựng căn hộ giá phải chăng thay vì căn hộ cao cấp, nhằm tận dụng nhu cầu thực trong
phân khúc này - vốn ổn định hơn.
Với mức giá đóng cửa 21.500 đồng, NLG đang giao dịch 17,2 lần EPS 1.251 tỷ đồng dự báo 2015
của VCSC, nhưng chỉ đạt 7,9 lần dựa theo dự báo EPS 2016.
Chúng tôi sẽ đánh giá lại giá mục tiêu trong vài ngày tới dựa theo diễn biến KQKD 9 tháng đầu
năm và triển vọng trong phần còn lại của năm.

Chúc cả nhà ăn tết vui vẻ nhé.

NLG Hẹn bác một vài ngày tới nhé.
TT này thì múc mạnh. Tôi thấy oil đã đảo chiều và ETF VNM đêm nay hồi khá. VIC và VNM là 2 mã lead TT

Thanks Bác

Tết nhất tới nơi rồi, chủ thớt vẫn siêng năng cập nhật quá nhỉ

Cơ hội múc giá rẻ thôi! EPS 2.6k, BV 16, mua giá 8.x các bác muốn gì nữa! Kiểu gì chả có lãi!

Cập nhật các bác một tin nhé From HSC 4/2/2016.


Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ra văn bản xin ý kiến sửa đổi Thông tư 36 có khả năng sẽ kiểm soát chặt chẽ hơn các khoản cho vay kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, thời hạn áp dụng vẫn chưa xác định.

Sáng nay, NHNN đã ban hành văn bản lấy ý kiến sửa đổi Thông tư 36. Tác động chính của văn bản này là kiểm soát và thu hẹp (1) tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, (2) các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản. Những thay đổi khác là không đáng kể. Thời hạn áp dụng chưa xác định nhưng nhóm nghiên cứu của chúng tôi cho rằng với việc chỉnh sửa này, có khả năng quy định về áp dụng Basel 2 sẽ lùi lại thêm 1 năm. Dưới đây là những sửa đổi chính trong bản dự thảo này.

1. Điều chỉnh giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn đối với:

• NH TMCP – giảm từ 60% xuống còn 40%
• Chi nhánh ngân hàng nước ngoài – giảm từ 60% xuống còn 40%
• Các tổ chức tài chính phi ngân hàng – giảm từ 200% xuống còn 80%
• Ngân hàng hợp tác xã – giảm từ 60% xuống còn 40%
Tác động – Việc điều chỉnh tỷ trọng rủi ro này rõ ràng không tích cực đối với các cổ phiếu bất động sản trong dài hạn. Tuy nhiên, chúng ta vẫn chưa có ngày hiệu lực chính thức và có lẽ các ngân hàng vẫn còn đủ thời gian để điều chỉnh danh mục cho vay một cách từ từ. Việc nâng cao tỷ trọng rủi ro rõ ràng sẽ ảnh hưởng tới khả năng tiếp cận vốn các chủ đầu tư bất động sản trong năm nay. Và cũng sẽ ảnh hưởng tới nhu cầu mua nhà ở các dự án mà phân khúc người mua chủ yếu là các đối tượng đầu cơ. Tuy nhiên hoạt động cho vay mua nhà trả góp sẽ không bị ảnh hưởng trực tiếp bởi thông tư này, vì hoạt động này không được xếp loại là vay để kinh doanh bất động sản (thường xếp loại cho vay mua nhà, cho vay cá nhân/tiêu dùng). Tuy nhiên, việc điều chỉnh giảm trần tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để tài trợ cho vay trung dài hạn cũng sẽ ảnh hưởng tới phân khúc cho vay mua nhà trả góp đối với một số ngân hàng đang có tỷ lệ này ở ngưỡng cao. Do không phải mọi yếu tố đầu vào của công thức tính toán tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để tài trợ cho vay trung dài hạn đều được thuyết minh cụ thể, do vậy, tương đối khó để xác định ngân hàng nào đang trong phạm vi hoặc vượt quá trần quy định.

Các chủ đầu tư dự án bất động sản lớn có thể bị ảnh hưởng là Vingroup, Novaland, Đất Xanh, Nam Long. Các ngân hàng lớn có thể bị ảnh hưởng là Techcombank, ACB, Sacombank và một số ngân hàng vừa và nhỏ khác. Người mua nhà ở hiện đang là phân khúc khách hàng lớn nhất của các khoản cho vay mua nhà trả góp và họ sẽ không bị ảnh hưởng nhiều bởi quy định trên. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng có thể sẽ có sự sụt giảm về nhu cầu đối với một số dự án mà đối tượng khách hàng chính là các tổ chức/ cá nhân đầu cơ bất động sản hoặc các đối tượng mua phục vụ mục đích thương mại.

Năm mới 2016, xin kính chúc các nhà đầu tư F319 một năm nhiều sức khoẻ, niềm vui, tài khoản nhân n (với n là số tuỳ chọn của quí vị).

Em cũng xin cập nhật tình hình chút xíu cho cả nhà về thị trường. Sự kiện được nói đến nhiều nhất trong tuần qua là việc giá dầu giảm sâu. Cụ thể, kết thúc phiên giao dịch ngày thứ năm (11/2), hợp đồng WTI giao tháng 3 trên sàn Nymex rớt 1.24 USD (tương ứng 4.5%) xuống 26.11 USD/ thùng, mức thấp nhất kể từ 6/5/2003.

Hiện tại các nguồn thông tin đánh giá rằng giá dầu vẫn tiếp tục giảm sâu trong trung hạn và thậm chí khó có thể quay lại mức 70 USD/ thùng trong năm 2017.

Thị trường tuần đầu tiên sau tết sẽ không có diễn biến mạnh do các NĐT vẫn còn tâm lý của Tết nguyên đán. Điểm hình phiên giao dịch sáng nay thanh khoản còn khá thấp.

NHNN đang lấy ý kiến sửa đổi dự thảo thông tư 36 trong đó có một số nội dung quan trong sẽ ảnh hưởng tới thị trường, đặc biệt là nhóm ngành banks và BĐS.

1. Giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn (chủ yếu cho vay trung dài hạn hiện giờ là BĐS) từ 60% xuống 40%. Điều này sẽ ảnh hưởng tới các ngân hàng hiện nay đang có tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn cao.

2. Tăng hệ số rủi ro vốn cho vay bất động sản từ 150% lên 250%. Điều này sẽ ảnh hưởng tới tính CAR của các ngân hàng nói chung. Với việc năm nay sẽ áp dụng Basel II cho 10 ngân hàng hàng đầu thì với quy định chặt chẽ mới có thể Basel sẽ tạm dừng (suy đoán). Tuy vậy, các khoản mua nhà trả góp, mua nhà theo các chương trình chính phủ sẽ không bị tính tỷ lệ trên nên đích đến chủ yếu là mảng bất động sản cao cấp, lĩnh vực mua để đầu tư kinh doanh cho thuê lại.

3. Tỷ lệ LDR tăng từ 80% lên 90% cho các ngân hàng TM nhà nước như VCB, BID, CTG.

4. Cho phép Ngân hàng Nước ngoài nâng tỷ lệ mua trái phiếu qua đó giúp đảm bảo việc phát hành trái phiếu chính phủ được thành công

Mặc dù từ dự thảo đến bản final sẽ còn nhiều bàn luận tuy nhiên đây là thông tin kém khả quan với thị trường đặc biệt là khối bất động sản, ngân hàng (đặc biệt là ngân hàng vừa và nhỏ có tỷ lệ cho vay trung dài hạn và cho vay bất động sản cao), nhóm ngành xây dựng, vật liệu xây dựng.

Dự báo tác động:
Nhóm ngành ngân hàng: hiện nay tỷ lệ cho vay trung dài hạn ở mức cao đặc biệt là khối ngân hàng nhỏ, trong khi tỷ lệ CAR thấp. Với việc sửa đổi này chúng tôi cho rằng NHNN kiên quyết trong việc đẩy mạnh quá trình tái cơ cấu sát nhập các ngân hàng nhỏ như định hương đã nêu ra đầu năm 2016.

Nhóm ngành bất động sản: tốc độ tăng trưởng tin dụng năm 2015 là khá cao (18%) trong đó tốc độ tăng của cho vay bất động sản dự tính cao hơn 1,5-2 lần mức trung bình. Các chủ đầu tư cũng tập trụng vào mảng cao cấp cũng như mảng bất động sản cho thuê lại (nghỉ dưỡng). NHNN rõ ràng đã thấy những rủi ro của mảng BĐS này và muốn hạn chế đà tăng trưởng nóng của lĩnh vực trên.

Xây dựng: Mảng xây dựng phục hồi chủ yếu là phục vụ nhu cầu bất động sản đặc biệt là bất động sản cao cấp. Cần chú ý là các công ty xây dựng đang có tỷ lệ leverage cao do họ phải đảm nhiệm tài trợ cho các chủ dự án bất động sản. Do đó, với thông tư 36 sửa đổi này các chủ thầu xây dựng sẽ tiếp tục phải sử dụng đòn bảy cao để giữ khách hàng khi tỷ lệ rủi ro áp dụng đối với linh vực xây dựng, vật liệu xây dựng thấp hơn đối với phát triển bất động sản. Các công ty xây dựng có tỷ lệ leverage thấp sẽ có khả năng cạnh tranh tốt hơn các công ty có tỷ lệ leverage cao.

Vật liệu xây dựng: Sức ép leverage từ chủ đầu tư -> nhà thầu xây dựng-> vật liệu xây dựng. VLXD sẽ cũng phải chịu leverage cao hơn để có thể bán hàng cho nhà thầu xây dựng.

Cập nhật TT ngày mới, có những xu hướng cho thấy dòng tiền đầu cơ vào lại TT
chú ý những mã đã giảm sâu , có kqkd quý 4 dự báo tốt

DXG đã chạy, có thể mua quanh giá hiện tại
kqkd quý 4 này khả quan