Ngôi nhà nhỏ trên Thảo Nguyên - P88

10.5 -28.

Một lòng với Bất á

DXG ti

DXG tím....

Bất động sản 2026: Rời "xương sống" ngân hàng, tìm vốn trên sàn
21-02-2026 - 20:34 PM | Bất động sản

Chia sẻ0



0.5x0.75x1.00x1.25x1.5x

Nữ miền BắcNam miền BắcNam miền NamNữ miền Nam

Năm 2026, khi cánh cửa tín dụng ngân hàng không còn rộng mở như giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây, doanh nghiệp bất động sản đứng trước một câu hỏi mang tính sống còn.



Năm 2026 dự kiến ghi nhận hơn 200.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, riêng trái phiếu bất động sản chiếm hơn 121.000 tỷ đồng

Cùng lúc, năm 2026 dự kiến ghi nhận hơn 200.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, riêng trái phiếu bất động sản chiếm hơn 121.000 tỷ đồng. Khi room tín dụng bị giới hạn và lãi suất có xu hướng nhích lên, “bài toán vốn” của các chủ đầu tư sẽ trở nên khắt khe hơn bao giờ hết.

Thị trường vốn - “trụ cột” mới

Những con số gần đây cho thấy áp lực không nhỏ. Năm 2025, tín dụng toàn hệ thống tăng hơn 19%, riêng tín dụng kinh doanh bất động sản tăng tới 28%. Dòng vốn đổ vào địa ốc tăng nhanh và chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, trong khi dư nợ bất động sản có thời điểm lên tới hơn một nửa, thậm chí 60% tổng dư nợ toàn thị trường. Sự lệch pha này, theo nhiều chuyên gia, tiềm ẩn rủi ro hệ thống nếu thị trường gặp cú sốc thanh khoản.

Theo ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam, việc cơ quan quản lý kiểm soát chặt tín dụng vào bất động sản là quyết định cần thiết để bảo vệ “xương sống” ngân hàng. Khi ngành này chiếm tỷ trọng dư nợ quá lớn, bất kỳ biến động nào như đóng băng giao dịch, giảm giá sâu hay vướng mắc pháp lý đều có thể tạo hiệu ứng dây chuyền sang hệ thống tài chính.

Trong bối cảnh đó, dịch chuyển sang thị trường vốn – bao gồm phát hành cổ phiếu và trái phiếu – không còn là lựa chọn, mà là xu thế tất yếu. Thực tế, năm 2025 đã ghi nhận làn sóng doanh nghiệp địa ốc phát hành thêm cổ phiếu, thu về hàng nghìn tỷ đồng để cơ cấu nợ và bổ sung vốn cho dự án. Trên hai Sở Giao dịch Chứng khoán hiện có hơn 1.000 doanh nghiệp niêm yết, cho thấy thị trường chứng khoán đã trở thành kênh huy động vốn quen thuộc của khu vực tư nhân.

Nhìn lại sự lớn mạnh của các tập đoàn tư nhân như Vingroup, Vietjet Air, Hòa Phát, Masan hay Thế giới Di động, có thể thấy vai trò của thị trường vốn trong việc tạo bệ phóng cho doanh nghiệp. Từ những công ty tư nhân quy mô vừa, họ đã vươn lên thành tập đoàn vốn hóa hàng tỷ USD nhờ tận dụng hiệu quả kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu.

Với bất động sản, dư địa chuyển dịch còn lớn. Năm 2025, dù thị trường trái phiếu phục hồi, khoảng 70% lượng phát hành vẫn thuộc về nhóm ngân hàng. Doanh nghiệp địa ốc huy động được khoảng 135.000 tỷ đồng qua kênh này – con số nhỏ so với mức tăng thêm khoảng 440.000 tỷ đồng tín dụng bất động sản trong cùng năm. Nếu trừ đi phần đáo hạn, lượng vốn ròng thực nhận không đáng kể.

Điều này đồng nghĩa, khi tín dụng ngân hàng bị “hãm phanh”, thị trường trái phiếu sẽ phải gánh vai trò lớn hơn trong năm 2026. Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT FiinGroup, dự báo tổng phát hành trái phiếu doanh nghiệp có thể đạt 1 triệu tỷ đồng. Sau khi trừ khoảng 200.000 tỷ đồng đáo hạn, lượng phát hành ròng vẫn lên tới 800.000 tỷ đồng – quy mô đủ lớn để bù đắp phần tín dụng dài hạn suy giảm.

Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có thể dễ dàng tiếp cận dòng tiền này. Bài học từ giai đoạn bất ổn trước đây cho thấy, sự thiếu minh bạch và sử dụng vốn sai mục đích là nguyên nhân chính làm xói mòn niềm tin nhà đầu tư.



Theo ông Trương Hiền Phương, hai yếu tố then chốt quyết định khả năng huy động vốn qua trái phiếu là minh bạch và kỷ luật. Doanh nghiệp phải công khai rõ mục đích sử dụng vốn, hiệu quả dự án, dòng tiền trả nợ, đồng thời tuân thủ nghiêm cam kết với trái chủ. Trong bối cảnh phần lớn trái phiếu không có tài sản đảm bảo hoặc tài sản đảm bảo khó thanh lý, niềm tin trở thành “tài sản” quan trọng nhất.

Bên cạnh trái phiếu và cổ phiếu, mô hình quỹ tín thác bất động sản (REITs) cũng được kỳ vọng chia nhỏ giá trị tài sản, thu hút dòng tiền nhàn rỗi trong xã hội. Tuy nhiên, theo ông Phương, việc thành lập quỹ không khó, nhưng duy trì hoạt động ổn định và đảm bảo quyền lợi nhà đầu tư trong dài hạn mới là thách thức. Thị trường Việt Nam vẫn thiếu các REIT có bề dày lịch sử đủ dài để tạo chuẩn mực so sánh.


Năm 2026 không chỉ là câu chuyện tìm kiếm dòng vốn nào, mà còn là quá trình tái định vị doanh nghiệp bất động sản trên thị trường vốn

Dòng vốn ngoại và “bài kiểm tra” minh bạch

Một biến số lớn của năm 2026 là câu chuyện nâng hạng thị trường chứng khoán. Nếu Việt Nam chính thức được nâng lên nhóm thị trường mới nổi vào tháng 9/2026 như kỳ vọng, dòng vốn từ các quỹ theo bộ chỉ số mới nổi có thể lớn gấp nhiều lần so với các quỹ cận biên hiện nay.

Ông Trương Hiền Phương cho rằng, dòng tiền thực có thể lên tới vài trăm triệu, thậm chí hàng tỷ USD trong thời gian đầu. Theo cơ chế phân bổ danh mục, các quỹ quốc tế thường ưu tiên doanh nghiệp đầu ngành, vốn hóa lớn, thanh khoản cao và tuân thủ chuẩn mực quản trị.

Điều này mở ra cơ hội cho nhóm cổ phiếu bất động sản vốn hóa lớn, đặc biệt là những doanh nghiệp duy trì được hiệu quả hoạt động, thương hiệu và tuân thủ pháp lý. Với từng doanh nghiệp đáp ứng đủ tiêu chí, khả năng thu hút vài chục đến hàng trăm triệu USD vốn ngoại không phải kịch bản xa vời. Song cơ hội luôn đi kèm sàng lọc khắt khe.

Theo ông Bùi Văn Huy - Giám đốc khối nghiên cứu đầu tư FIDT, việc các ngân hàng quốc doanh tăng lãi suất cho vay bất động sản chủ yếu do giới hạn room tín dụng và vai trò thực thi chính sách. Nguồn vốn phải ưu tiên cho hạ tầng, đầu tư công và các chương trình kinh tế – xã hội lớn. Khi “room” hữu hạn, bất động sản buộc phải nhường chỗ.

Trong môi trường đó, sức khỏe tài chính của từng doanh nghiệp sẽ “lộ sáng”. Áp lực đáo hạn hơn 121.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản năm 2026 là "phép thử" rõ ràng. Doanh nghiệp nào có dòng tiền ổn định, cấu trúc vốn an toàn, minh bạch thông tin sẽ đứng vững; ngược lại, những đơn vị phụ thuộc quá mức vào đòn bẩy và thiếu kỷ luật tài chính có thể bị loại khỏi cuộc chơi.

Thị trường cũng chứng kiến sự trưởng thành của nhà đầu tư nội địa. Sau nhiều biến động, họ trở nên thận trọng hơn, đòi hỏi báo cáo tài chính rõ ràng, phương án sử dụng vốn cụ thể và chiến lược dài hạn nhất quán. Cùng với nhà đầu tư ngoại chuyên nghiệp, mặt bằng tiêu chuẩn trên sàn chứng khoán đang được nâng lên.

Vì vậy, năm 2026 không chỉ là câu chuyện tìm kiếm dòng vốn nào, mà còn là quá trình tái định vị doanh nghiệp bất động sản trên thị trường vốn. Những đơn vị coi minh bạch và kỷ luật là “giấy thông hành” sẽ có cơ hội thoát khỏi sự lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng, tiếp cận nguồn vốn trung và dài hạn bền vững hơn.

Ngược lại, nếu vẫn duy trì mô hình phát triển dựa chủ yếu vào vốn vay ngắn hạn, xoay vòng dòng tiền và thiếu chuẩn mực quản trị, doanh nghiệp sẽ gặp khó khi cánh cửa ngân hàng hẹp lại và nhà đầu tư ngày càng khắt khe.

Trong bức tranh năm 2026, thị trường chứng khoán – với cổ phiếu, trái phiếu và tiềm năng dòng vốn ngoại hậu nâng hạng – nhiều khả năng trở thành “trụ cột” mới cho ngành bất động sản. Nhưng đây không phải "phao cứu sinh" cho tất cả mà đó là sân chơi của những doanh nghiệp đủ nội lực, đủ minh bạch và đủ kỷ luật để thuyết phục dòng tiền ở lại lâu dài.

DXG cần tiền cho kinh doanh là Các Quỹ Ngoại, Tây.... uy tín, lớn.... cung cấp tiền tươi luôn và ngay.
DXG quá uy tín....


DXG chào bán thành công 93,5 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho 4 quỹ ngoại
Hà Anh

10/12/2025, 19:02


Sơ đồ giá cổ phiếu DXG trên TradingView.
Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG-HOSE) công bố báo cáo kết quả đợt chào bán 93,5 triệu cổ phiếu riêng lẻ.

Theo đó, kết thúc đợt chào bán vào ngày 9/12/2025, DXG đã hoàn tất chào bán 93,5 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho 4 nhà đầu tư nước ngoài.

Với giá chào bán 18.600 đồng/cổ phiếu, Đất Xanh thu ròng 1.738,6 tỷ đồng. Toàn bộ số tiền này được dùng để góp vốn vào CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An (công ty con của DXG). Mục đích để Bất động sản Hà An góp vốn vào công ty con là CTCP Đầu tư Phước Sơn.

CTCP Đầu tư Phước Sơn sẽ sử dụng số tiền trên để góp vốn vào công ty con là CTCP Hội An Invest nhằm thực hiện đầu tư dự án Khu dân cư cao tầng - Thương mại Dịch vụ Tầm nhìn Xanh (DatXanhHomes Parkview).

Sau khi hoàn thành đợt chào bán này, DXG tăng vốn điều lệ từ 10.206,3 tỷ đồng tăng lên mức 11.141,3 tỷ đồng.

Theo danh sách mà DXG công bố, quỹ ngoại Victory Holding Investment Limited (VHIL), thành viên của Tập đoàn VinaCapital đã mua nhiều nhất với 65,43 triệu cổ phiếu, tương đương sở hữu 5,87% vốn điều lệ và trở thành cổ đông lớn của Đất Xanh.

Ba quỹ ngoại còn lại tham gia đợt chào bán đều là thành viên của Dragon Capital. Sau đợt chào bán, cả 3 quỹ này duy trì tỷ lệ sở hữu dưới 5% vốn DXG.


Mới đây, VCSC đã điều chỉnh giảm 8% giá mục tiêu đối với DXG xuống 24.000 đồng/cổ phiếu, nhưng nâng khuyến nghị từ "khả quan" lên "mua" do giá cổ phiếu DXG đã điều chỉnh khoảng 19% trong ba tháng qua.

Theo VCSC, việc điều chỉnh giảm giá mục tiêu chủ yếu là do yếu tố pha loãng từ kế hoạch phát hành riêng lẻ 93,5 triệu cổ phiếu (tương đương 9,18% số lượng cổ phiếu hiện hữu) với giá 18.600 đồng/cổ phiếu, dự kiến nhận tiền trong giai đoạn 01–08/12/2025; và giả định WACC tăng lên mức 14,4% (từ mức 13,8% trước đây); và định giá mảng môi giới bất động sản giảm.

VCSC cũng dự báo lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số quý 4/2025 đạt 71 tỷ đồng, giảm 23% so với cùng kỳ quý trước, giảm 56% so với cùng kỳ năm trước, với doanh thu chủ yếu đến từ doanh số bàn giao theo kế hoạch tại dự án Gem Sky World (GSW) và mảng môi giới bất động sản. VCSC dự báo lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số năm 2025 sẽ tăng 15% so với cùng kỳ năm trước, đạt 294 tỷ đồng.

Trong năm 2026, VCSC dự báo lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số sẽ tăng mạnh 74% so với cùng kỳ năm trước, đạt 512 tỷ đồng, chủ yếu nhờ việc tái khởi động hoạt động mở bán và số lượng bàn giao tại GSW tăng, và mảng môi giới bất động sản tiếp tục tăng trưởng.

Ngoài ra, VCSC điều chỉnh tăng lần lượt 7%/8% đối với dự báo lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số năm 2025/26, chủ yếu do kỳ vọng biên lợi nhuận ròng tăng nhẹ, phản ánh giả định mức thuế thấp hơn của VCSC và phù hợp với kết quả kinh doanh 9 tháng 2025 của DXG.

Bên cạnh đó, VCSC tiếp tục kỳ vọng doanh số bán hàng của DXG sẽ tăng mạnh, lần lượt đạt 10,4 nghìn tỷ đồng/19,8 nghìn tỷ đồng trong năm 2025/26, từ mức thấp trong giai đoạn 2023–2024. Dự báo tích cực này được hỗ trợ bởi việc tái khởi động dự án The Privé vào giữa năm 2025 và dự án GSW vào năm 2026 và rủi ro đối với DXG là mở bán các dự án mới chậm hơn dự kiến.

Ra rạp xem phim Thỏ Ơi đi Mều
Cho biết sơ sơ những vấn đề xã hội hiện đại trong con mắt thanh niên thời nay nhoa
Xanh tím mãi làm gì
Đến Elon Musk còn than thở “tiền ko mua được hạnh phúc” nhé

Vì tôy tham, tôy muốn ăn từ gốc tới ngọn

Hạnh phúc của tôy là ăn được từ gốc tới ngọn

Vâng có thể chọn bất cho vị trí trung phong
Và một dàn phòng thủ vững chắc với Công Bằng Chứng Thép á

--- Gộp bài viết, 21/02/2026, Bài cũ: 21/02/2026 ---

BTC 68,5 rồi
Tiếp tục lãnh ấn đưa anh em coin thủ về bờ á

Nếu phải chọn bán lẻ thì MWG có khả thi hôn không pác

DXG ông trùm kinh doanh miền nam, múc hôi ảe

Em thích lựa chọn mua mới một cổ phiếu đã giảm về vùng hấp dẫn hơn là chọn một cổ phiếu đang tăng để cố gắng vượt đỉnh cũ á