Người bán chung cư không muốn bạn đọc điều này, vì bạn sẽ thấy một bức tranh lớn...

(Lưu ý chút thị trường bất động sản không có số liệu tập trung nên từ số liệu mức giá cụ thể trong bài có thể chưa phản ánh hết thị trường)
(phần 1) Tại thị trường Hà Nội, sau nhiều năm giá căn hộ liên tục tăng cao, chiến lược cung cấp hàng của chủ đầu tư cũng đã có sự dịch chuyển rõ nét. Khi người dân Hà Nội đã đón nhận sản phẩm chung cư phân khúc tầm trung thì các dự án mới gần như không còn nằm trong phân khúc này nữa. Thay vào đó, toàn bộ nguồn cung mới trong nửa đầu năm 2025 tới khoảng 11.000 căn, đều rơi vào hai nhóm: cao cấp (giá trên 60 triệu đồng/m2) và hạng sang (trên 120 triệu đồng/m2).

Sự tập trung phát triển vào các sản phẩm cao cấp này khiến giá mở bán sơ cấp trung bình của toàn thị trường tăng mạnh. Nhưng đừng nghĩ thế có nghĩa là bất động sản chung cư đã tăng mạnh, vì giá bán sơ cấp là giá bởi chủ đầu tư quyết, doanh nghiệp quyết và tập trung vào cao cấp đã khiến tăng mặt bằng. Trong khi đó, thị trường thứ cấp nơi giá được quyết định bởi cung cầu thực giữa người mua và người bán giá chung cư đã không tăng mấy từ cuối 2024 đến nay. (khoảng 50tr/m2).

Trái ngược với Hà Nội, thị trường TP.HCM thậm chí còn đang rơi vào tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung mới do các vướng mắc pháp lý kéo dài: từ quy hoạch, giấy phép xây dựng đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Dù vậy, trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế và chi phí phát triển liên tục gia tăng, các doanh nghiệp tại đây cũng chủ yếu tập trung vào hai phân khúc có giá trên 60 triệu và 120 triệu đồng/m2

Kết quả là, dân quan tâm bất động sản Sài Gòn năm nay toàn được sale các dự án có tầm vóc, đem ra so sánh giá với Sala, Thủ Thiêm, Global City, Sun Rise... Tính trung bình, giá mở bán sơ cấp tại TP.HCM hiện đã đạt tới 82 triệu đồng/m2(nhắc lại đây là giá do chủ đầu tư quyết).

Còn ở phân khúc thứ cấp nơi giá được quyết do cung cầu và đàm phán thì giá bán cỡ 53tr/m2 tăng cỡ 6% so với năm trước. Chênh lệch giữa đi mua lại với đi mua của chủ đầu tư đã là +29tr/m2

Trong bối cảnh hiện nay, với sức cầu còn yếu và giỏ hàng mở bán toàn các siêu phẩm cao cấp, các nhà đầu tư cá nhân cần đặc biệt cân nhắc khi tiếp cận thị trường sơ cấp. Chênh lệch quá lớn giữa giá sơ cấp và thứ cấp, cùng với áp lực thanh khoản, có thể khiến bài toán đầu tư trở nên khó khăn hơn

***Dữ liệu từ CBRE và các thống kê về bất động sản đều mang tính tương đối, tuy nhiên Nguyên đã tham khảo thêm vài nguồn khác biệt thì các kết luận xu hướng hay phát hành mở bán là đồng nhất. Chỉ riêng giá thì tuy không giống nhưng đều cùng xu hướng giá và mức độ tăng giảm. Với Nguyên: Đáng tin cậy trong điều kiện thị trường khó thống kê.

​