NLG - Cho bác nào ưa thích nắm giữ trung hạn

1. Thông tin cơ bản

Nam Long là tập đoàn có trên 30 năm kinh nghiệm phát triển bất động sản tại Việt Nam hoạt động với mô hình Đơn vị kinh doanh với 3 mảng kinh doanh chính: thứ nhất là Phát triển quỹ đất; Bđs đô thị và nhà ở; BĐS thương mại và đầu tư mạo hiểm. NLG là công ty phát triển BĐS lớn trên sàn thuộc phân khúc trung cấp và nhà ở vừa túi tiền. Hiện đang sở hữu quỹ đất hơn 680ha đang trong giai đoạn kinh doanh. Các dự án của NLG ban đầu tập trung tại TPHCM sau này dịch chuyển dần sang các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Long An.

- Đây là 1 doanh nghiệp hiếm hoi trong nhóm bđs mà có tiền mặt để trả cổ tức bằng tiền đều đặn hàng năm kể từ lúc lên sàn năm 2013 năm nào công ty cũng trả cổ tức tiền mặt cho cổ đông. Đây là điểm công đối với cổ đông gắn bó dài hạn của công ty khi đặc thù vay vốn nhiều để làm dự án và hay trong tình trạng khát vốn nên đa phần các công ty thường trả cổ tức bằng cổ phiếu. Tuy nhiên nhìn về quá khứ những lần trả cổ tức bằng cổ phiếu và phát hành cho cbnv hay bán ưu đãi thì NLG cũng liên tục phát hành thêm trong nhiều năm làm cho cổ phiếu pha loãng và tăng lượng cung ra thị trường.

- Về BLĐ: BLĐ của Nam Long đã gắn bó rất lâu với công ty, Chủ tịch và thành viên HĐQT đều có trình độ chuyên môn về kiến trúc, xây dựng và quản trị và đã có hơn 30 năm kinh nghiệm trong ngành. Nếu xét về việc đặt kế hoạch năm, NLG thực hiện kế hoạch khá tốt, đa phần đều hoàn thành hoặc vượt nhẹ so với kế hoạch trong nhiều năm. Riêng 2022, 2023 tt bđs gặp khó khăn thì công ty cũng bị ảnh hưởng. Tuy nhiên có 1 điểm trừ là Nam Long có thói quen thưởng ESOP cho lãnh đạo trong nhiều năm gần đây. Nhìn lịch sử thì NLG liên tục phát hành cho cbnv hoặc thưởng cho HĐQT & BGĐ, tuy rằng tỷ lệ k quá nhiều nhưng cũng làm tăng cung cổ phiếu trên thị trường.

- Về Cơ cấu cổ đông: Chủ tịch Nguyễn Xuân Quang và vợ Nguyễn Thị Bích Ngọc nắm giữ khoảng 15% cổ phần. Trong cơ cấu cổ đông còn có 3 tổ chức lớn là Ibeworth, nhóm quỹ ngoại Dragon capital và PYN Elite Fund. Ngoài ra còn thêm nhiều tổ chức và quỹ nằm trong cơ cấu cổ đông, như vậy cơ cấu cổ đông của NLG khá ổn

2. Sức khỏe tài chính

- Cơ cấu tài sản của NLG tính tới 30/9 chủ yếu là tài sản ngắn hạn, trong đó tồn kho chiếm khoảng 60% TTS, đặc biệt công ty có hơn 3000 tỷ tiền và các khoản đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn. Nguồn tiền mặt dồi dào hơn rất nhiều công ty bđs cùng ngành. Khoản phải thu 3400 tỷ, trong đó phải thu khách hàng chỉ có 1300 tỷ, chiếm tỷ lệ rất ít trong cơ cấu tài sản.

- Cơ cấu nguồn vốn: Vay ngắn hạn và dài hạn của NLG là 5662 tỷ, trong đó có khoảng 3000 tỷ trái phiếu. Trong số trái phiếu này thì có 950 tỷ đáo hạn vào quý tháng 9/2024 còn lại sẽ vào các năm 2025, 2028,2029 thời hạn vẫn còn dài nên công ty cũng k gặp áp lức đến trả nợ trái phiếu. Và với khoảng 3000 tỷ tiền mặt thì việc 950 tỷ đáo hạn cũng k có gì phải lo. Ngoài ra trong cơ cấu nợ phải trả, NLG có hơn 3000 tỷ người mua trả tiền trước nên chỉ cần bàn giao thì công ty có thể ghi nhận doanh thu.

Về cơ bản thì NLG là công ty có tài chính khá lành mạnh với lượng tiền mặt dồi dào, nợ vay vừa phải và k có áp lực đến trả nợ vay hay trái phiếu.

3. Tiềm năng

NLG là một trong những nhà phát triển Bất động sản hàng đầu trong phân khúc trung và vừa túi tiền với quỹ đất hơn 680 ha. Sản phẩm chủ yếu của NLG là Valora (nhà phố, biệt thự), Flora (căn hộ biệt lập) và Ehome (Căn hộ vừa túi tiền) với cơ cấu doanh thu lần lượt là 56%, 36% và 8%.

Với kỳ vọng thị trường bđs bắt đầu hồi phục vào 2024 nhờ:
+ Mặt bằng lãi suất thấp kích thích nhu cầu của người mua nhà và các DN phát triển BĐS tiếp cận được nguồn vốn dễ chịu hơn.
+ Các cơ quan quản lý đang tích cực là tháo gỡ nút thắt pháp lý trong bối cảnh nguồn cung mới giảm mạnh do thủ tục pháp lý phê duyệt các dự án xây dựng mới bị trì hoãn, khiến các nhà phát triển bất động sản đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn.
+ Các doanh nghiệp BĐS đã tích cực cơ cấu lại cơ cấu vốn bằng cách giảm nợ vay và tăng cường hợp tác với các đối tác lớn có uy tín để tránh phải chịu nhiều rủi ro khi phát triển dự án độc lập.

=>Với việc phát triển các sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc bình dân và trung cấp có nhu cầu ở thực của NLG thì tiền độ bán hàng sẽ nhanh hơn và phân khúc có nhu cầu ở thực sẽ hồi phục sớm hơn thị trường chung. Đặc biệt, quỹ đất có pháp lý rõ ràng, giúp NLG hầu như luôn có giấy phép mua bán hàng trước khi mở bán nhờ đó có thể thu tiền trước từ khách hàng lên tới 30% giá trị BĐS thay vì chỉ tối đa 5% như các chủ đầu tư bất động sản khác theo luật

- Các dự án NLG tập trung sẽ là các dự án đang có trong hàng tồn kho của DN, đặc biệt là các dự án có tồn kho lớn như Izumu, Waterpoint giai đoạn 1 (Southgate), Waterpoint giai đoạn 2.

Trong năm 2024, NLG sẽ tập trung phát triển nhờ mở bán các GĐ tiếp theo thuộc các dự án này, đặc biệt Southgate, Mizuki và Akari với khoảng 800 căn hộ và 120 sản phẩm thấp tầng. Đây cũng là những dự án chiếm phần lớn người mua trả trước trong bctc.

- NLG thường bán khoảng 50% các dự án cho các đối tác nước ngoài như Nhật Bản để phát triển các dự án một cách bài bản, đồng thời thu ngay dòng tiền về sớm. Điển hình như Akari City, Mizuki Park. Việc liên kết với đối tác ngoại tham gia phát triển dự án cũng là 1 chiến lược hợp lý.

- Với những triển vọng như vậy, mình kỳ vọng 2024 NLG có thể lên tới vùng 43-45. Hiện tại NLG đang giao dịch trong biên 38.5-35.5, giá hiện tại là 36.8 nếu so sánh với kỳ vọng trung bình khoảng 44 thì triển vọng tăng giá mới được khoảng 20%. Những bác nào muốn nắm giữ trung hạn thì theo mình cp giảm về vùng dưới khoảng 35.5 thì có thể nhặt dần