NLG – Đặt kỳ vọng lớn cho 3 năm tới

NLG đã có kế hoạch kinh doanh năm 2025 theo chúng tôi là tích cực trên phương diện đưa ra sản phẩm và chuẩn bị cho kế hoạch kinh doanh tham vọng cho giai đoạn 3 năm tới chứ không phải chỉ riêng năm 2025. Vậy cụ thể hơn về kế hoạch này ra sao cũng như tình trạng kinh doanh của NLG thời điểm này thế nào mà có thể đặt kế hoạch như vậy?

I. Kết quả kinh doanh

NLG đã công bố kết quả kinh doanh Q1-2025 theo chúng tôi là khá tốt, nhất là khi công ty đã hạch toán doanh thu và lợi nhuận rất lớn vào Q4-2024 trước đó. Cụ thể Q1-2025 NLG ghi nhận doanh thu thuần đạt 1,291 tỷ đồng, tăng hơn 6 lần so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế ghi nhận 108 tỷ đồng trong khi cùng kỳ 2024 là âm 77 tỷ đồng. Đóng góp chính vào kết quả kinh doanh Q1-2025 của công ty tới từ việc bàn giao các sản phẩm thuộc dự án Akari City GD2, dự án Cần Thơ và cả Mizuki Park. (Hình 1)



Tuy nhiên Q1 hàng năm không phải là thời điểm bàn giao lớn của NLG mà sẽ chủ yếu được hạch toán vào Q4 hàng năm. Vì vậy nếu chỉ nhìn theo quý sẽ khá khó đánh giá mà chúng ta cần nhìn theo năm để có cái nhìn tổng quan hơn. Trong năm 2024 NLG đã ghi nhận mức doanh thu cao kỷ lục của công ty với 7,196 tỷ đồng. Tuy nhiên lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ lại không cao hơn nhiều so với 2023 là do đa phần các dự án được hạch toán là NLG liên doanh nên phải chia sẻ lợi ích với đối tác và lợi ích của công ty mẹ còn lại thấp hơn giai đoạn 2022 trở về trước. Năm 2024 cũng cho thấy dấu hiệu tích cực trở lại khi doanh thu đã tăng trở lại sau 2 năm liền sụt giảm là 2022, 2023 do tình hình thị trường khó khăn, sụt giảm lớn về thanh khoản BĐS.

Về các chỉ số tài chính liên quan tới KQKD, khoản người mua trả trước ngắn hạn của NLG đã giảm đáng kể trong 2 quý gần đây khi giảm từ mức đỉnh 4,638 tỷ đồng vào cuối Q3-2024 xuống chỉ còn 2,279 tỷ đồng vào cuối Q1-2025. Nguyên nhân thì chúng tôi đã nhắc ở trên, đó là do NLG đã hạch toán lớn trong 2 quý vừa qua,đặc biệt là Q4-2024 với hơn 6k tỷ đồng doanh thu. Với tổng mức doanh thu ghi nhận trong 2 quý gần nhất đạt trên 7,660 tỷ đồng thì mức sụt giảm chỉ gần 2,400 tỷ đồng trên khoản mục người mua trả trước là hợp lý. (Hình 2)



Theo chúng tôi khoản mục này sẽ sớm tăng trở lại trong các quý tới khi công ty tiếp tục mở bán các dự án tiếp theo. Tính trong 4 tháng đầu năm 2025 kết quả về doanh số bán hàng của NLG cũng rất ấn tượng nên việc kỳ vọng như trên theo chúng tôi là khả quan.

Về cơ cấu nợ vay và đòn bẩy công ty, NLG vẫn duy trì vay nợ với tỉ trọng ở ngưỡng an toàn. Tỉ lệ nợ vay/VCSH của công ty trong các năm gần đây được duy trì trong khoảng 40-50% và đây là mức tương đương với trung bình của ngành cũng như nằm trong ngưỡng an toàn. (Hình 3)



Đáng chú ý là lượng tiền + tương đương tiền của NLG đang duy trì cũng bằng 70-80% lượng tiền vay nợ của công ty. Điều này có nghĩa NLG vay nợ chủ yếu là để phục vụ cho dòng tiền ngắn hạn của công ty còn tài chính và quỹ đất của doanh nghiệp là rất OK. Nếu có rủi ro thì lượng tiền mặt kia cũng gần đủ trả hết nợ cho công ty.

II. Kế hoạch kinh doanh và các dự án chính

1. Kế hoạch kinh doanh

Vừa qua NLG đã họp đại hội cổ đông và đưa ra kế hoạch kinh doanh khá tạo bạo cho các năm tới. Cụ thể như sau:

• Kế hoạch kinh doanh 2025 với doanh thu thuần đạt 6,794 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế công ty mẹ đạt 701 tỷ đồng. Như vậy tuy doanh thu giảm nhưng lợi nhuận sau thuế lại tăng so với 2024.
• Năm 2025 NLG đặt mục tiêu doanh số bán hàng đạt 14.6 nghìn tỷ đồng, cao hơn 2.8 lần so với kết quả đạt được năm 2024 (năm 2024 doanh số bán hàng đạt 5,204 tỷ đồng). Một con số rất tham vọng nhưng theo chúng tôi là có cơ sở khi mà doanh số bán hàng của NLG tính tới ngày 21/4/2025 đã đạt 2,500 tỷ đồng, gấp đôi cùng kỳ và đạt 17.5% kế hoạch trên. Trong các quý tới dự kiến sẽ còn nhiều dự án được mở bán để giúp NLG hướng tới kế hoạch trên. (Hình 4)

• Mục tiêu xa hơn trong 3 năm tới từ 2025 tới hết 2027 NLG đạt mục tiêu doanh số bán hàng đạt 71.2 nghìn tỷ đồng. Tổng lợi nhuận ròng đạt 2,600 tỷ đồng. Đây có thể nói là một con số rất kinh khủng ở thời điểm hiện tại khi mà kế hoạch 2025 là 14.6k tỷ đồng đã là con số lớn nhưng nếu đặt cạnh 71.2 nghìn tỷ đồng thì lại rất nhỏ bé. Nếu như 2025 NLG đạt được chỉ tiêu 14.6k tỷ đồng thì 2 năm còn lại chỉ tiêu trung bình mỗi năm lên tới 28.3k tỷ đồng. Kế hoạch 3 năm tới cũng gấp 3.7 lần doanh số mà NLG đạt được trong giai đoạn 2021-2023 trước đó.

Chúng ta có thể thấy kế hoạch mà NLG đưa ra trong các năm tới thực sự rất tham vọng. Còn để thực hiện được kế hoạch trên hay không chúng ta cần đi phân tích các dự án và tiến độ triển khai trong phần dưới để có thể rõ hơn phần nào bức tranh kinh doanh của NLG trong các năm tới.

Ngoài đưa ra kế hoạch kinh doanh thì NLG cũng đưa ra cả kế hoạch phát hành cổ phiếu trong thời gian tới trong đó đáng chú ý là phát hành ESOP nếu đạt được các điều kiện về kinh doanh (mặc dù esop chỉ khi đạt các tiêu chí đề ra nhưng NLG vẫn đặt kế hoạch rất cao cho thấy quyết tâm và phần nào sự tự tin của ban lãnh đạo). Cụ thể các kế hoạch tăng vốn như sau:

• Công ty sẽ phân bổ 1.5% lợi nhuận sau thuế công ty mẹ để tài trợ cho ESOP nhưng với điều kiện phải đáp ứng 3 điều kiện sau: 1 là tăng trưởng lợi nhuận sau thuế phải lớn hơn 20% yoy, 2 là tăng trưởng ROE ≥ 15% yoy. 3 là doanh số bán hàng thực tế phải đạt ít nhất 70% so với kế hoạch đề ra (kế hoạch đề ra là rất cao như đã nêu ở trên).
• Tháng 3/2025 cổ đông đã thông qua bằng văn bản kế hoạch phát hành quyền mua cổ phiếu với tỉ lệ 26% và với giá 25k/cp, qua đó mang lại cho công ty khoảng 2,500 tỷ đồng nhằm mục đích đầu tư vào các dự án hiện hữu của công ty và trả nợ vay.

Chiến lược của NLG theo chúng tôi đánh giá là hợp lý và cũng rất rõ ràng không khiến cổ đông phải bức xúc dù sẽ phát hành ESOP vì họ chỉ làm vậy khi hoàn thành được kế hoạch đề ra mà kế hoạch ở đây lại là rất cao so với các năm qua nên nếu làm được vậy thì họ xứng đáng nhận được phần thưởng. Dưới đây chúng ta sẽ cùng đi phân tích thêm tiến độ các dự án mà công ty đang triển khai.

2. Tiến độ các dự án

Kế hoạch NLG đặt ra cho năm 2025 và 3 năm tới về doanh số bán hàng là rất cao so với những gì đã làm được trong các năm trước và để làm dược điều đó thì các dự án phải được triển khai nhiều trong thời gian tới. Cụ thể hơn từng dự án chúng ta sẽ đi phân tích trong phần dưới đây:

• Dự án Southgate: Đây chính là dự án đã có đóng góp lớn nhất vào doanh số bán hàng trong 4 tháng đầu năm 2025. Dự án được chia làm nhiều giai đoạn trong đó GD1 đã bàn giao 2019. GD2 đã được mở bán từ 2021 và đang được mở bán dần cho tới nay. Hiện đang mở bán Aqua 1, 2 Park Village và tiếp tục mở bán cho GD3 gồm 2 tòa chung cư với 580 căn hộ (dự kiến sẽ bàn giao trong năm 2025). Vì vậy dự án sẽ tiếp tục đóng góp tốt trong các quý tới vào doanh số bán hàng của NLG. Ngoài việc mở bán thì NLG cũng đang tìm đối tác bán buôn để có thể chuyển nhượng khoảng 50% dự án trong năm 2025-2026.
• Mizuki Park: Dự án có diện tích 26ha tại Bình Chánh, HCM với quy mô hơn 4,000 sản phẩm được NLG hợp tác và nắm giữ 65% lợi ích. GD1 với 1,400 căn đã bàn giao hết. GD2 mở bán bắt đầu từ 2021 và hiện Khu CC5 với 1,600 căn cao tầng và LK11 với 41 căn thấp tầng sẽ được mở bán trong năm 2025-2026.
• Akari: Dự án nằm tại Bình Tân, HCM với diện tích 8.5ha và NLG nắm tỉ lệ lợi ích là 50%. GD2 của dự án với 1,700 sản phẩm đã bắt đầu được bàn giao từ Q4-2024 với khoảng 1,448 sản phẩm. Phần còn lại được hạch toán vào 2025. GD3 đang trong giai đoạn hoàn tất thủ tục pháp lý và dự kiến có thể mở bán từ 2027.
• Izumi: GD1A của dự án đã được mở bán hết vào năm 2021. Tuy nhiên sau đó do không đồng bộ quy hoạch tại phân khu C4 nên các dự án tại đây bị ách tắc và phải chờ điều chỉnh lại quy hoạch. Cập nhật đến nay dự án đã hoàn thành quy hoạch 1/10000. NLG đang chờ xác định nghĩa vụ nhà ở xã hội để hoàn thành phê duyệt 1/5,000. Dự kiến trong 6 tháng đầu năm 2025 NLG có thể hoàn thành tiếp phê duyệt 1/5,000 và đến cuối 2025 dự kiến có thể hoàn thành phê duyệt 1/500. Ngoài ra NLG đang tính thoái thêm 15% vốn tại dự án để giảm tỉ lệ lợi ích từ 65% hiện tại xuống còn 50%.
• Cần Thơ: Dự án có tổng diện tích 43ha do NLG nắm 100% lợi ích. Dự án được khởi công từ Q4-2023 với các căn NOXH bao gồm 12 tòa cao 9 tầng với tổng 1,602 căn hộ. Giá bán là khoảng 16tr/m. Trong năm 2024 đã bán được hơn 400 căn. Do quá trình phê duyệt hồ sơ người đủ điều kiện mua NOXH khá mất thời gian nên trong năm 2025 dự kiến sẽ tiếp tục bàn giao các căn tiếp theo và đồng thời tiếp tục ra mắt GD3 và sẽ mở bán tới năm 2026. Ngoài ra các sản phẩm đất nền thuộc dự án đã được bán và ghi nhận 178 lô với giá trị 748 tỷ đồng vào Q4-2024. Như vậy dư địa còn khoảng 268 lô đất nền và 141 sản phẩm nhà phố, biệt thự với dư địa doanh thu lên tới gần 2k tỷ đồng.
• Paragon: Dự án nằm tại Đồng Nai với 45ha và NLG nắm 50% lợi ích. Hiện dự án đã hoàn thành nộp tiền sử dụng đất. Đang điều chỉnh và xin phê duyệt 1/500. NLG dự kiến có thể hoàn thành pháp lý và đưa vào kinh doanh từ cuối 2025, đầu 2026.
• Nam Long Hải Phòng: Dự án đang được điều chỉnh lại master plan và chuẩn bị hạ tầng trước khi triển khai và dự kiến đưa vào kinh doanh từ Q4-2025.

Như vậy trong năm 2025 NLG sẽ tập trung bàn giao tại các dự án như Akari, Cần Thơ, Southgate và Izumi (dự kiến bán 15% vốn) và sẽ mở bán cũng như đưa vào kinh doanh thêm hàng loạt dự án mới ngoài các dự án đang kinh doanh hiện tại như Paragon, Hải Phòng, Mizuki,… để thúc đẩy doanh số bán hàng của NLG nhất là từ 2026 trở đi.

III. Tổng kết và định giá

Với những phân tích ở trên chúng tôi cho rằng NLG đặt kế hoạch tham vọng cho 2025 và các năm tới là có cơ sở để hoàn thành. Tất nhiện thực tế khả năng hấp thụ sản phẩm BĐS từ hị trường vẫn còn phụ thuộc nhiều yếu tố nhưng với việc NLG sẽ đưa vào kinh doanh nhiều dự án vào cuối 2025 đầu 2026 và đa phần đều là các sản phẩm có nhu cầu thực cao thì NLG hoàn toàn có thể thực hiện được kế hoạch đã đặt ra. Trong năm 2025 đáng chú ý là NLG sẽ đàm phán để bán 15% vốn tại Izumi và đây là dự án rất lớn nên nếu quá trình bán vốn hoàn tất trong năm 2025 thì khả năng cao NLG sẽ ghi nhận kết quả kinh doanh rất tốt trong năm 2025. Vì vậy chúng tôi đánh giá cao tiềm năng của NLG trong năm 2025 và các năm tới. Tuy nhiên hiện tại thị trường vẫn đang chờ thông tin về các cuộc đàm phán thương mại giữa Việt Nam và Mỹ, kết quả cuộc đàm phán này sẽ ảnh hưởng rất lớn tới thị trường chứng khoán và NLG cũng sẽ không thoát khỏi ảnh hưởng gián tiếp. Giả sử kết quả đàm phán sẽ ở mức trung lập tức Việt Nam sẽ chịu mức thuế tương đương so với các quốc gia khác thì chúng tôi cho rằng mức định giá phù hợp với NLG trong năm 2025 sẽ là khoảng 38-40k/cp.

———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-