NLG - Ví dụ về một kiểu đếm cua

Một số người, cả CTCK, lôi các dự án của NLG quy mô mấy chục đến mấy trăm ha, nhưng cố tình giấu thông tin về tình hình giải phóng mặt bằng, tình trạng pháp lý dự án, đã kinh doanh bao nhiêu, tỷ lệ sở hữu của NLG. Nên giá CP họ hô chẳng có giá trị và đôi khi mang tính kích động

Tôi bớt chút thời gian để làm rõ như sau

1. Dự án Waterpoint (Long An) quy mô 355ha

Phần thịt đẹp nhất là các phân khu thấp tầng Aquaria và Rivera đã mang ra bán. Chưa biết còn bao nhiêu và phải thu bao nhiêu để xác định giá trị.

Phần còn lại (Marina, Central Park) cơ bản là đất chung cư cao tầng. Mà loại đất này ở tít Long An thì xác định giá bao nhiêu?

Phân khu Southgate cũng đem ra hợp tác đầu tư, chỉ chiếm tỷ lệ 50% thôi.

Tóm lại là đừng lấy 355ha nhân vơi giá bán đất thấp tầng nhé. Đấy là chưa tính chi phí còn phải trả thì mới ra giá trị ròng của dự án.

Tôi ước đã thu 50% tiền giai đoạn 1 và giai đoạn 2 giá trị bằng ½ giai đoạn 1 nên giá trị dự án này còn khoảng 3.000 tỷ (còn chưa tính các loại nghĩa vụ tiền đất và GPMB, hạ tầng kỹ thuật, lãi vay – gọi chung là chi phí chưa trả)

2. Dự án Izumi (Đồng Nai)

Dự án này đang kinh doanh giai đoạn 1 (đất thương phẩm khoảng 67.000 m2). Các giai đoạn sau ước đất thương phẩm còn khoảng 430.000 m2. Nhưng chưa rõ chi phí chưa trả của các giai đoạn sau nên tính giá trị chỉ khoảng 50%. Tham chiếu đất Aquacity của Novaland khoảng 125 tr/m2.

Và NLG chỉ có 51% tỷ lệ sở hữu (còn lại là An Phú Long và Keppel Land) nên ước giá trị của dự án này còn lại khoảng 18.000 tỷ

3. Dự án Mizuri Park đã kinh doanh phần lớn, còn lại 39 căn biệt thự Luxury compund và NLG cũng chỉ sở hữu 51% nên ước giá trị dự án này khoảng 480 tỷ

4. Dự án Paragon Đại Phước: Thấy nói dự kiến chuyển nhượng nốt phần vốn góp khoảng 300 tỷ

5. Dự án Akaricity: Đã cơ bản hoàn thành nên ước giá trị còn lại khoảng 300 tỷ

Tổng cộng giá trị của 5 dự án chính trên là 22.300 tỷ, trong khi giá trị nợ của NLG là 11.000 tỷ. Giá trị tài sản ngắn hạn (trừ tồn kho) coi như để bù trừ cho các chi phí chưa trả.

Như vậy, giá trị thị trường ròng (tính theo giá bán đất) của các dự án của NLG khoảng hơn 11.000 tỷ, tương đương với 29.000 đ/cp.

Nếu tính thử theo kiểu đếm cua thì giá cổ phiếu NLG phải 260.000 đ/cp. Thả nào mà thấy mấy ông hô DIG, CII vài nửa triệu đến triệu một cổ

Tất nhiên, việc định giá một doanh nghiệp đầu tư bất động sản cực kỳ phức tạp vì thông tin về tình hình kinh doanh, các khoản đã thu, quỹ đất đã thực sự thuộc doanh nghiệp chưa (đang mới là quy hoạch, hay chưa giải phóng mặt bằng), đã nộp tiền đất chưa. Người trong nội bộ doanh nghiệp chắc chỉ cực ít có đủ thông tin để tính.

Do vậy, tôi không có ý định bỏ công ngồi tính giá trị công ty một cách tỉ mỉ mà chỉ ước nhanh như vậy và cũng không dám khẳng định chính xác mà chỉ để đối chiếu với kiểu tính đếm cua.

Nhưng dù sao, đừng lấy diện tích dự án ra nhân với giá đất lân cận rồi tính giá trị doanh nghiệp. Hoặc đừng nghe ông nào hô mà không show bảng tính cả.