Nóng: Cổ phiếu KDH Hồi Mạnh - Vùng Giá Đảo Chiều Xu Hướng?

1. Kết quả kinh doanh 2025: Lợi nhuận tăng mạnh nhờ chu kỳ bàn giao dự án

• Năm 2025 đánh dấu một bước ngoặt trong kết quả kinh doanh của Khang Điền khi doanh nghiệp bắt đầu bước ra khỏi giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản giai đoạn 2022–2023. Theo báo cáo tài chính hợp nhất, doanh thu thuần của doanh nghiệp trong năm đạt khoảng 4.674 tỷ đồng, tăng hơn 40% so với năm trước, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt khoảng 1.634 tỷ đồng, tăng hơn 100% so với năm 2024. Riêng trong quý 4/2025, doanh nghiệp ghi nhận 1.816 tỷ đồng doanh thu và gần 793 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tức gần một nửa lợi nhuận cả năm được ghi nhận trong quý cuối cùng.
  
  
• Điểm đáng chú ý nằm ở việc lợi nhuận tăng mạnh hơn doanh thu, nguyên nhân chủ yếu đến từ biên lợi nhuận gộp cải thiện rất mạnh, đạt khoảng 59% cho cả năm và lên tới hơn 70% trong quý 4. Điều này phản ánh đặc thù của ngành bất động sản, khi lợi nhuận không tăng tuyến tính theo doanh thu mà phụ thuộc nhiều vào thời điểm bàn giao dự án. Trong trường hợp của Khang Điền, phần lớn doanh thu ghi nhận trong năm đến từ các dự án đã phát triển từ nhiều năm trước với giá vốn thấp, trong khi giá bán trên thị trường hiện tại đã tăng đáng kể, khiến phần chênh lệch giữa giá bán và giá vốn được phản ánh trực tiếp vào lợi nhuận. Nhờ vậy, mặc dù thị trường bất động sản chưa hoàn toàn phục hồi, kết quả kinh doanh của Khang Điền vẫn cho thấy dấu hiệu bước vào chu kỳ tăng trưởng lợi nhuận mới.
  

2. Cấu trúc tài sản và hàng tồn kho: Quỹ đất lớn là nền tảng tăng trưởng dài hạn

• Nếu chỉ nhìn vào lợi nhuận hiện tại, câu chuyện của Khang Điền có thể chưa thực sự đặc biệt. Tuy nhiên, điểm quan trọng nhất khi phân tích doanh nghiệp này nằm ở cấu trúc tài sản, đặc biệt là phần hàng tồn kho và chi phí dở dang dự án. Tại thời điểm cuối năm 2025, tổng tài sản của doanh nghiệp đạt khoảng 34.000 tỷ đồng, trong đó riêng hàng tồn kho chiếm khoảng 21.000–22.000 tỷ đồng, tương đương hơn 60% tổng tài sản.
  
  
• Đối với doanh nghiệp bất động sản, hàng tồn kho không phải là sản phẩm ế mà chủ yếu là quỹ đất và chi phí phát triển dự án đang trong quá trình xây dựng. Vì vậy, khi nhìn vào con số tồn kho lớn của Khang Điền, điều này thực chất phản ánh việc doanh nghiệp đang nắm giữ một danh mục dự án lớn có thể tạo ra doanh thu trong nhiều năm tới. Những dự án này bao gồm các khu nhà ở tại khu Đông và khu Tây TP.HCM như Clarita tại TP Thủ Đức hay dự án Gladia hợp tác với Keppel Land**. Khi các dự án này lần lượt bước vào giai đoạn mở bán và bàn giao, phần tồn kho hiện tại sẽ được chuyển hóa thành doanh thu và lợi nhuận, qua đó tạo ra chu kỳ tăng trưởng mới cho doanh nghiệp.
  

3. Danh mục dự án và tiến độ triển khai: Các dự án đang bước vào chu kỳ mở bán mới

• Sau giai đoạn 2023–2024 tập trung bàn giao các dự án đã triển khai trước đó như The Privia, chiến lược phát triển của Khang Điền hiện đang chuyển sang chu kỳ dự án mới tại khu Đông TP.HCM, đặc biệt là TP Thủ Đức. Các dự án mới này hiện phần lớn đang ở giai đoạn hoàn thiện pháp lý, xây dựng hạ tầng hoặc chuẩn bị mở bán, và sẽ là nguồn doanh thu chủ đạo của doanh nghiệp trong giai đoạn 2026–2028.
  
  
• Trong số đó, Clarita được xem là một trong những dự án thấp tầng quan trọng của Khang Điền tại TP Thủ Đức. Dự án có quy mô khoảng 5,8 ha, phát triển các sản phẩm nhà phố và biệt thự thấp tầng. Tính đến năm 2025, dự án đã hoàn thiện phần lớn hạ tầng và đang trong giai đoạn xây dựng các sản phẩm nhà ở, đồng thời tiến hành các bước chuẩn bị pháp lý để đưa sản phẩm ra thị trường. Theo tiến độ triển khai hiện nay, Clarita được kỳ vọng bắt đầu mở bán trong giai đoạn cuối 2025 đến 2026, sau đó bước vào chu kỳ bàn giao trong các năm tiếp theo. Với vị trí nằm tại khu vực TP Thủ Đức – nơi giá bất động sản tăng mạnh nhờ hạ tầng và sự phát triển của đô thị mới – dự án này được kỳ vọng mang lại biên lợi nhuận cao cho Khang Điền.
  
  
• Bên cạnh Clarita, dự án Emeria cũng đóng vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển dài hạn của doanh nghiệp. Đây là dự án khu đô thị thấp tầng có quy mô lớn hơn, được phát triển tại khu Đông TP.HCM với định hướng trở thành một khu dân cư khép kín với nhiều tiện ích nội khu. Tính đến năm 2025, Emeria đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý và chuẩn bị đầu tư xây dựng hạ tầng, và dự kiến sẽ mở bán từ năm 2026 khi các thủ tục pháp lý hoàn tất. Với quy mô lớn hơn so với Clarita, Emeria được xem là nguồn doanh thu trung hạn của Khang Điền trong giai đoạn 2026–2028, khi dự án bước vào giai đoạn bán hàng và bàn giao sản phẩm.
  
  
• Ngoài các dự án do doanh nghiệp tự phát triển, Khang Điền còn hợp tác với đối tác quốc tế để triển khai dự án Gladia cùng Keppel Land. Đây là dự án có quy mô khoảng 6 ha tại TP Thủ Đức, được định vị ở phân khúc bất động sản cao cấp với tiêu chuẩn phát triển theo mô hình khu đô thị hiện đại. Tính đến thời điểm hiện tại, Gladia đang trong giai đoạn phát triển dự án và hoàn thiện hạ tầng, với kế hoạch mở bán trong giai đoạn 2026–2027 khi thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phục hồi mạnh hơn. Sự tham gia của Keppel Land giúp dự án này có tiêu chuẩn phát triển cao hơn và được kỳ vọng sẽ trở thành một trong những dự án mang lại giá trị thương hiệu lớn cho Khang Điền trong phân khúc cao cấp.
  
  
• Điểm đáng chú ý là phần lớn các dự án mới của Khang Điền đều tập trung tại TP Thủ Đức, khu vực được xem là động lực tăng trưởng mới của TP.HCM. Với hàng loạt dự án hạ tầng lớn như các tuyến vành đai, metro và các trục giao thông kết nối trung tâm thành phố đang được triển khai, giá trị bất động sản trong khu vực này có xu hướng tăng mạnh trong dài hạn. Khi các dự án của Khang Điền bước vào giai đoạn mở bán trong giai đoạn 2026–2027, doanh nghiệp có thể hưởng lợi không chỉ từ nhu cầu nhà ở tăng mà còn từ sự gia tăng giá trị của quỹ đất theo quá trình phát triển hạ tầng.
  
  
• Nhìn tổng thể, có thể thấy rằng các dự án như Clarita, Emeria và Gladia hiện vẫn đang trong giai đoạn chuẩn bị cho chu kỳ bán hàng mới, và sẽ dần thay thế các dự án đã hoàn thành trước đó trong việc tạo ra doanh thu và lợi nhuận. Khi các dự án này lần lượt được mở bán và bàn giao trong vài năm tới, phần hàng tồn kho lớn trên bảng cân đối kế toán của Khang Điền sẽ từng bước được chuyển hóa thành dòng tiền và lợi nhuận, qua đó mở ra chu kỳ tăng trưởng mới cho doanh nghiệp trong giai đoạn 2026–2028.
  

4. Tác động của chính sách pháp lý: Nghị quyết 254/2025/QH15 mở đường cho dự án

• Bên cạnh yếu tố nội tại của doanh nghiệp, triển vọng của Khang Điền trong giai đoạn tới còn chịu ảnh hưởng lớn từ môi trường pháp lý của thị trường bất động sản. Một trong những chính sách đáng chú ý gần đây là Nghị quyết 254/2025/QH15, được ban hành nhằm tháo gỡ những vướng mắc pháp lý kéo dài của nhiều dự án bất động sản trên cả nước. Nghị quyết này tập trung vào việc xử lý các dự án chậm triển khai do vướng thủ tục đất đai, quy hoạch hoặc cấp phép xây dựng, qua đó giúp khơi thông nguồn cung cho thị trường.
  
  
• Đối với Khang Điền, tác động của nghị quyết này có thể khá tích cực bởi phần lớn dự án của doanh nghiệp nằm tại TP.HCM – khu vực từng chịu nhiều đợt rà soát pháp lý trong giai đoạn trước. Khi các quy trình pháp lý được tháo gỡ và rút ngắn, các dự án của doanh nghiệp có thể được phê duyệt nhanh hơn, triển khai sớm hơn và mở bán đúng tiến độ hơn. Điều này không chỉ giúp cải thiện dòng tiền mà còn giúp doanh nghiệp ghi nhận doanh thu và lợi nhuận sớm hơn so với trước đây. Đồng thời, khi rủi ro pháp lý giảm xuống, giá trị của quỹ đất cũng có xu hướng tăng lên, qua đó gia tăng giá trị tài sản ròng của doanh nghiệp.
  

5. Triển vọng lợi nhuận và chu kỳ tăng trưởng 2026–2027

• Khi kết hợp các yếu tố trên – bao gồm quỹ đất lớn, các dự án đang bước vào giai đoạn triển khai và môi trường pháp lý dần được tháo gỡ – có thể thấy rằng Khang Điền đang đứng trước một chu kỳ tăng trưởng mới trong giai đoạn 2026–2027. Trong kịch bản cơ sở, nếu tiến độ bán hàng và bàn giao dự án diễn ra thuận lợi, doanh thu của doanh nghiệp trong năm 2026 có thể đạt khoảng 5.000–6.000 tỷ đồng, với lợi nhuận sau thuế khoảng 1.700–1.900 tỷ đồng. Khi các dự án mới tại TP Thủ Đức bước vào giai đoạn bàn giao mạnh hơn trong năm 2027, doanh thu có thể tăng lên 7.000–8.000 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận sau thuế có khả năng đạt 2.200–2.500 tỷ đồng.

6. Kết luận

• Với ngành bất động sản đã giảm gần 50% trong giai đoạn tăng vừa rồi thì khi thị trường rơi vào vùng giá tâm lý do xung đột chính trị diễn ra thì lại là thời điểm các cổ phiếu giảm mạnh có cơ hội hấp thụ được dòng tiền chốt lời ở trên. Vậy 27 có phải vùng giá an toàn để nắm giữ KDH trong giai đoạn 2026? Cả nhà liên hệ ngay số Zal.o 096.996.5276 (Linh) để nhận ngay bản kế hoạch của KDH cho năm 2026. Trong bản kế hoạch sẽ có các điểm mua bán cụ thể theo phân tích kỹ thuật, chưa kể là các tin tức về thông tư và chính sách được chia sẽ trước để cả nhà nắm rõ được bối cảnh ngành bất động sản.