NTC – Cập nhật ĐHCĐ năm 2024

Kế hoạch hoạt động năm 2024

• Kế hoạch cho thuê KCN: Booking 90 ha với giá cho thuê Trung bình ~140 USD/m2, MoUs~100 ha.
• Doanh thu từ các mảng kinh doanh cốt lõi dự kiến đạt 563 tỷ đồng (+139,3% YoY) và LNST 278 tỷ đồng (-7%YoY). Lợi nhuận sụt giảm so với doanh thu tăng mạnh đến từ việc NTC kỳ vọng thu nhập tài chính thấp hơn với cùng kỳ 100 tỷ do tiền cổ tức nhận được thấp hơn so với cùng kỳ và phần tiền gửi dài hạn (1.210 tỷ) sẽ được dùng để chi đầu tư cho dự án NTC 3. Ngoài ra, NTC dự kiến sẽ ghi nhận hạch toán doanh thu 1 lần chiếm 10 - 15% tổng hợp đồng cho thuê trong năm cho những hợp đồng đáp ứng yêu cầu tiến độ thu tiền dưới 12 tháng.
• Kế hoạch đầu tư: Đầu tư thêm 112 tỷ đồng vào CTCP Khu công nghiệp Bắc Đồng Phú (sở hữu của NTC: 40%) để đáp ứng điều kiện về vốn và hoàn thiện hồ sơ xin chủ trương đầu tư KCN Nam Đồng Phú mở rộng (480ha).

Doanh nghiệp ước tính nộp 1.347 tỷ đồng cho tiền sử dụng đất trong năm nay. Theo trao đổi với doanh nghiệp, con số ước tính trên tương ứng với 50% tổng số tiền sử dụng đất phải nộp (hàm ý tiền sử dụng đất phải nộp thêm là 2.690 tỷ đồng hay 10.5 tỷ/ha). Tuy nhiên trên thực tế, thời gian đóng tiền sử dụng đất 100% là trong vòng 90 ngày kể từ ngày cơ quan thuế ra văn bản nộp tiền dựa trên đơn giá đất được phê duyệt. Đồng thời, sau cuộc họp về việc chốt phương án tính giá đất cho dự án này với chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương ngày 7/6/2023, doanh nghiệp kỳ vọng sẽ nhận được đơn giá phê duyệt trong thời gian cuối tháng 6, đầu tháng 7. Lưu ý thêm, đơn giá trên là số được doanh nghiệp ước tính dựa trên bảng đơn giá cũ. Trong khi đó quy trình tính tiền sử dụng đất mới được tách biệt thông tin về giá với chủ đầu tư do đó đây chỉ là đơn giá ước tính và chưa phải là đơn giá cuối cùng.

Đánh giá dự án NTC 3

Chính vì sự thay đổi về cách tiếp cận về đơn giá đất kể trên, hiện có 3 kịch bản đơn giá đất mà chúng tôi cho là khả thi

• Kịch bản 1: Phương pháp tính tiền sử dụng đất phải nộp thêm theo phương pháp thặng dư mà chúng tôi đưa ra trước đây trong bài nhật ký chuyên viên gần nhất ngày 29/05/2024 là 5,2 tỷ/ ha.
• Kịch bản 2: Tiền sử dụng đất nộp thêm đúng bằng với số doanh nghiệp ước tính 2.690 tỷ đồng hay 10.5 tỷ/ha. Với đơn giá này và các giả định khác không thay đổi, đơn giá xây dựng hạ tầng tương ứng là 0.56 tỷ/ha đối với phương pháp thặng dư.
• Kịch bản 3: Tiền sử dụng đất ước tính dựa trên đơn giá tạm tính được UBND Tỉnh Bình Dương phê duyệt cho dự án VSIP3 gần nhất là 1,853 triệu đồng/m2/70 năm. Hàm ý đơn giá đất phải đóng thêm sau khấu trừ chi phí GPMB được phê duyệt (159 tỷ) cho 44 năm còn lại của dự án là 11 tỷ/ha.

Chúng tôi nghĩ rằng, đơn giá đất được phê duyệt khả năng cao sẽ nằm trong khoảng từ kịch bản 1 đến kịch bản 2 với trọng số kỳ vọng nhiều hơn về kịch bản 1. Do đơn giá hạ tầng tính được từ số tiền phải trả thêm của kịch bản 2 thấp hơn nhiều với con số thực tế mà doanh nghiệp ước tính sẽ chi trả 2,5 tỷ/ha và thấp hơn đơn giá xây dựng hạ tầng mà bộ xây dựng đưa ra 8,2 tỷ/ha cho dự án quy mô trên 300 ha.

Cập nhật dự án KCN của các công ty liên danh liên kết

• Sau quyết định 227/QĐ-TTg, chỉ tiêu đất KCN tại Bình Phước được nâng lên đang kể. Trong tháng 6 vừa qua, UBND đã phê duyện chỉ tiêu đất cho các KCN Minh Hưng 3 MR (151 ha/578ha), Bắc Đồng Phú MR (133ha/317ha). Theo doanh nghiệp, đây là nội dung cuối cùng cần bổ sung trong hồ sơ thẩm định dự án với bộ kế hoạch đầu tư trước khi trình Thủ Phước phê duyệt chủ trương đầu tư. Cả hai dự án này đang được doanh nghiệp đẩy nhanh tiền độ hoàn thị thiện thủ tục pháp lý đầu tư trong năm nay. Trong khi đó, dự án Nam Đồng Phú mở rộng cũng được phân bổ thêm chỉ tiêu đất (75ha/480ha) tuy nhiên quá trình bổ sung vốn đang được triển khai để làm thủ tục đầu tư trong năm sau.

--- Gộp bài viết, 26/06/2024, Bài cũ: 26/06/2024 ---

Cổ đông NTC đâu hết rồi.