NTC – Chu kỳ tăng trưởng trở lại (NTC kỳ 8)

Tôi đầu tư NTC từ năm 2018, mặc dù có thời điểm không còn cổ đông của NTC nữa, tuy nhiên vẫn theo dõi hoạt động thường ngày của DN. Thể theo đề nghị của một số bác, tôi xin phép lập tiếp topic mới của NTC, và viết dành cho các cổ đông lâu năm của NTC , lần này sẽ tập trung vào NTU3 vì đây sẽ là điểm hót nhất của NTC giai đoạn này/

Có thể thấy, NTC mấy năm qua diễn biến k0 mấy tích cực do việc chậm triển khai của NTU3. Tuy nhiên, sau 7 năm đằng đẵng đến nay các cổ đông NTC có thể thở phào nhẽ nhõm vì các khó khăn đã được giải quyết. Chúng ta có thể có mấy mốc chính của NTU3:

- Năm 2018: Thủ tướng Chấp thuận chủ trương NTU3

- Năm 2020: Bồi thường, đền bù xong dự án NTU3 cho PHR

- 5/2023: UBND tỉnh quyết định giao đất NTU3 cho NTC, là thời điểm chính thức xác lập quyền sở hữu của NTC với NTU3

- 6/2024: UBND tỉnh phê duyệt đơn giá thuê đất NTU3 (các bác lưu ý thời điểm phê duyệt trước khi Luật đất đai mới có hiệu lực, tránh các rủi ro có thể có với NTC)


Các bước tiếp theo để NTC chính thức ký HĐ thuê đất:

- Cục thuế ra thông báo nộp tiền thuê đất

- NTC nộp tiền, song song xin miễn giảm tiền thuê đất.

- Sở xây dựng cấp giấy phép xây dựng.


Việc nộp tiền thuê đất của Cục thuế thì sẽ k0 phải vấn đề lớn, vì đơn giá đã được tỉnh phê duyệt, vấn đề chỉ là NTC xin miễn giảm thêm được nhiều hay ít. Miễn giảm càng nhiều thì lợi nhuận càng nhiều. Tiền thì NTC chuẩn bị sẵn 1500 tỷ trong tài khoản và mức hạn mức 2000 tỷ từ VCB, nên có thể nói việc NTC giải quyết hoàn toàn các vướng mắc và cho thuê được năm 2025 là hoàn toàn khả thi. Khi đó NTC có hóa rồng k0 các bác?


Với các dự án BĐS, thì vấn đề pháp lý, giải phóng mặt bằng là vấn đề cực kỳ khó khăn của các công ty BĐS KCN, và với luật đất đai mới, thì việc giải phóng và chi phí thực hiện ngày càng đắt hơn, thì NTU3 đã giải quyết xong vấn đề này. Với 250 ha đất thương phẩm sẵn có để thuê từ năm 2025, nhất là chủ trương có hạch toán doanh thu 1 lần, thì NTC sẽ có tăng trưởng cực mạnh cả về doanh thu, lợi nhuận, dòng tiền từ năm 2025.


Ước tính của Rồng Việt thì chi phí của NTC khoảng 17 tỷ/ha, giá thuê mà VCBS tính lên đến 190 usd/m2, tôi chỉ tính khoảng 170 usd/m2 , tương đương 42 tỷ/m2, thì NTC có thể lợi nhuận 25 tỷ /ha thì 250 ha của NTU3 mang lại lợi nhuận 5.250 tỷ, còn vượt cả vốn hóa hiện tại của NTC, như vậy người mua NTC hiện tại sẽ được miễn phí toàn bộ danh mục đang hoạt động của NTC, trong đó có chuỗi các danh mục các KCN của GVR:

o 1500 tỷ tiền mặt

o 18 triệu cổ phiếu SIP tương đương 1300 tỷ đồng

o 40% cổ phần KCN Bắc đồng phú (có quy hoạch mở rộng 800 ha)

o 37.79% cổ phần KCN Cao su Bình Long (có quy hoạch mở rộng 500 ha)

o 22.17% cổ phần KCN Dầu Giây (có quy hoạch mở rộng 145 ha)

o 15% cổ phần KCN Tân Bình (đang xin mở rộng 1000 ha)

o 7.5 cổ phần KCN An Điền (được mở rộng 360 ha)

Về diễn biến giá cổ phiếu NTC vẫn còn đang trong xu hướng giảm, khối lượng tăng. Người cầm cổ sẽ thấy mệt mỏi, nhưng tuy duy ngược lại là cơ hội mua cổ phiếu tốt với giá có lợi hơn. Có thể thấy 1 lượng bán cổ phiếu đến từ Nhà đầu tư nước ngoài, một số quỹ đầu tư dài hạn, giá vốn cực thấp, mà quỹ hoạt động có thời hạn, thời điểm này có thể trùng với thời hạn đóng quỹ của họ. Mà điều oái oăm là tỷ lệ sở hữu của Nước ngoài tại NTC giới hạn là 0%, tức là nước ngoài chỉ có thể bán mà không được mua lại, tức là đang có ý chí sẽ ép cho nước ngoài bán hết mới thôi. Tôi cho rằng khối lượng giao dịch NTC tăng là điểm tốt, vì vấn đề ở đây là có người bán thì ai là người mua và mua rất khéo? Thời gian sẽ trả lời các bác nhé!

Còn view lỳ đòn, mặc kệ biến động ngắn hạn thì chắc chắn năm 2025-2028 quan điểm cá nhân tôi NTC cửa thắng sẽ rất cao và nhìn thấy được. Ngoài ra chúng ta vẫn còn câu chuyện kỳ vọng danh mục đầu tư NTC tiếp tục tăng trưởng do mở rộng quỹ đất. Mặt khác đặc tính của NTC thì giảm thì lâu, nhưng khi bật tăng thì rất nhanh, chỉ cần 1-2 tuần là hồi phục, do vậy mỗi chúng ta cần xác định cân đối tỷ trọng, xác định kế hoạch nắm giữ, đừng bỏ phí một cổ phiếu tiềm năng hiếm có như NTC.

Chúc các bác NTCers sức khỏe, đầu tư thắng lợi với NTC!

@Crazyrabbit ; @meanminh428