NTC máy in tiền; cash per share 80k. Tăng trưởng đột biến 2018

khu NTU3 đã nhận cọc, được xí chỗ trước 40% tức 100 hecta rồi nhé tiền khủng sẽ về

--- Gộp bài viết, 15/09/2018, Bài cũ: 15/09/2018 ---

Cho địa chỉ đi e

Cụ ngáo chứng à mà cắn loạn lên thế ? Em chim chóc hàng của cụ câu nào mà nhặng lên ?

Làm KCN NTU3 đâu có ngon như NTU1,2 nhỉ? Bây giờ lấy đất để làm KCN thì là đất của thằng PHR và giá đất giai đoạn này đang ở mức cao nên chi phi đền bù rất lớn ko giống NTU1 2006 và NTU2 2010, biên lợi nhuận của NTC ko còn cao như trước nữa.
Hiện tại NTC chỉ còn 5,2ha đất thương phẩm cho thuê nữa thôi nếu dự án NTU3 triển khai chậm vào giữa hoặc cuối 2019 thậm chí để doanh nghiệp nhảy vào thuê được thì có khi qua 2020. Vì vậy giai đoạn 2019 NTC sẽ có doanh thu và lợi nhuận rất thấp chứ ko như năm nay. Có lẽ điểm rơi lợi nhuận của NTC bắt đầu vào 2020, vì vậy ai đầu tư dài tính bằng vài năm thì có thể mua giai đoạn này chứ còn đánh ngắn thì ko nên.
Với lại cách hạch toán thu tiền một cục nhưng hạch toán doanh thu từng năm thì NTC chỉ có mức lợi nhuận đều đều chứ ko tăng trưởng được. Vì vậy đối với những ngành này nên lấy PE tầm 6~7 thôi.
Tức là eps 10k thì giá 60~70 là hợp lý rồi.
(Loại bỏ yếu tố đột biến về ghi nhận doanh thu và lợi nhuận của dự án nhà ở, còn nếu cộng thêm yếu tố đột biến này thì có thể cộng thêm cho NTC khoảng 5~7 giá trong năm nay).

Giá đầu ra giờ đã lên 85 usd/m2 rồi bác, trong khi giá khu Ntu2 ban đầu chỉ chào thuê có 45 usd/m2 thôi. Tuy chi phí đền bù lên 970tr/hecta nhưng tính ra chỉ có 97k/m2 thôi, cộng các chi phí khác chỉ ra tầm 35 usd/m2 đất thương phẩm nhưng cho thuê đến 85 usd/m2, nen tính ra Ln/m2 vẫn cao hơn khu cũ, và bác vẫn chưa tính dòng tiền phải thu khu 1 và 2 còn 1k tỷ nữa trong 2 năm tới trong khi nghĩa vụ thuế đất đã làm hết

Những con số chính xác về chi phí và giá thuê hiện tại chưa thể biết chính xác được vì có nhiều nguyên nhân:
1. Do VRG và PHR nó quyết định giá đền bù chứ ko phải do NTC. (VRG đề nghị phát hành riêng lẽ cho VRG để nâng tỷ lệ nắm ntc của vrg lên nhưng cổ đông thiểu số của ntc lại ko đồng ý với lý do tiền mặt còn dồi dào gửi ngân hàng thì cần gì phải phát hành riêng lẻ, và mâu thuẫn nằm ở đây. Nếu phát hành thì cổ đông nhỏ lẽ bị pha loãng, còn nếu ko phát hành thì VRG nó lại ko tạo điều kiện cho NTC được đền bù giá rẻ từ quỹ đất của PHR mà VRG là cty mẹ,..)
2. Giá cho thuê là giá thị trường theo cung cầu từng thời điểm.
3. Chi phí giải phóng, đền bù là tính trên toàn bộ KCN nhưng cho thuê thì theo tỷ lệ quy hoạch, thông thường làm KCN tỷ lệ mật độ cho thuê nó rơi vào khoảng 50%~60% còn lại là cơ sở hạ tầng khuyên viên và đường xá,..
Ví dụ bạn tính là 35usd/m2 chi phí nhưng tính theo tỷ lệ mật độ cho thuê 50% thì chi phí nó lên 70usd/m2 rồi lãi còn bao nhiêu đâu?
Còn dòng tiền bạn đang nói có lẽ bạn nhầm rồi vì quỹ đất cho thuê đến tại quý 2 là đã cạn còn hơn 5ha vì vậy dòng tiền đến đây đã chấm dứt rồi bạn, nó ko như các quý trước còn để hạch toán vào doanh thu chưa thực hiện và tiền thì nhận một cục.

Bác này nên nghiên cứu thêm về NTC(Lên mạng search lại báo cáo phân tích của VCSC, BVSC, VDSC, Báo cáo thường niên, Báo cáo Hoạt động kinh doanh và kế hoạch đầu tư tại ĐHCĐ đọc lại):
1. Giá đền bù đã chốt giữa NTC và PHR là 970tr/ha. ĐHCĐ của cả NTC và PHR đều đưa ra con số này. Ko tin bác nên check lại.
2. Giá cho thuê là cung cầu là đương nhiên. Nhg hiện tại giá thuê đã tầm 75-80 và đã có 40% đăng ký trước.
3. Diện tích của NTU3 là 346 ha và thương phẩm là 255ha. Giá vốn 35usd/m2 là tính cho 255ha cho thuê chứ ko phải cho 346ha mà Bác phải nhân double thế. Bác ko tin thì về lôi Báo cáo thường niên, Báo cáo hoạt động kinh doanh ra mà ngâm cứu lại.
4. Về dòng tiền còn lại của NTU1 và NTU2, Báo cáo phân tích của VCSC và BVSC đều đề cập đến con số này. Con số này khó lấy chính xác trên Bctc vì chỉ ước tính qua diện tích đã cho thuê và dòng tiền đã nhận được. Cách ghi nhận doanh thu của NTC là khi nào giao sổ (sau khi hoang thành hết nghĩa vụ thuế với NN mới làm được sổ) mới nhận Full tiền. Do vậy, đợt đầu năm rồi sau khi hoàn thành tất cả các nghĩa vụ thuế, làm sổ cho đơn vị cho thuê, NTC sẽ nhận thêm được dòng tiền doanh thu chưa thực hiện.

35 usd / m2 là tính cho đất thương phẩm rồi, tỉ lệ cái gì nữa vậy bác?
Còn về phần 1k tỷ tiền mặt là do các dn thuê đất chưa trả nhưng NTC nó không để trên bctc nên bác không nhìn thấy thôi.

Bác nào quan tâm NTC chú ý thêm cho E ạ:
+ Với các hạch toán lợi nhuận thu tiền 1 cục nhg phân bổ doanh thu hàng năm thì NTU3 đảm bảo cho việc tăng trưởng doanh thu mạnh mẽ liên tục trong giai đoạn 2019-2022.
+ NTC ai nhìn ngắn dài đều ngon. Ngắn thì ăn 320 tỷ LN đột biến từ KDC Khánh Bình (2018). Dài thì ăn NTU3.
+ Tiềm năng của NTC ngoài cho thuê NTU3:
- Tiền mặt 1,3k tỷ, lãi chênh tiền gửi và cho vay 1-1,5%. Tiền mặt liên tục tăng, lãi suất rục rịch tăng => đau đầu vì nhiều tiền.
- NTC sau khi chuyển nhg KDC Khánh Bình vẫn còn 20% lợi ích tại KDC Khánh Bình (Dự án 4000 tỏi). Ngoài ra, NTC còn có 19ha KDC Uyên Hưng chưa tính đến. Giá vốn cả 2 khu Khánh Bình và Uyên Hưng gộp lại có 17 tỷ.
- Bác nào rảnh thì ngồi bóc cho E cái danh mục đầu tư của NTC với ạ. Hiện tại danh mục này mới chỉ mang về 10% LN 1 năm từ cổ tức (Năm 2017 thu 31 tỷ) nhg quan trọng NTC đang ghi nhận các khoản đầu tư theo phương pháp chi phí (10k/cp). Chỉ cần chuyển sang ghi nhận theo pp vốn chủ sở hữu thì tài sản của NTC tăng khủng luôn.

Bác nên tìm hiểu kỹ hơn. Bác hiểu chưa đủ sâu với NTC - tìm hiểu thạt kỹ rồi phán bác nhé.

--- Gộp bài viết, 16/09/2018, Bài cũ: 16/09/2018 ---

Khu mới NTC 345 ha và diện tích cho thuê dc trên 220ha tỷ lệ rất cao - giá trị cho thuê đạt 200 triệu usd là ít. Chưa tính trượt giá. Và dòng tiền đã về từ 2018 chứ k phải tới 2020 như bác gì ko nắm rõ trình bày.

Thỉnh thoảng có vài bác cảm thấy hoảng loạn tinh thần khi đọc về NTC và cảm thấy có lỗi với bản thân khi trong tài khoản chưa NTC giá 6x
Các anh em thông cảm cho chym nhợn và vững ý trí!