NTC – Trái ngọt đầu mùa NTU3 - 2019 – P 4

Mai chạy tiếp đi nhé.
NTC càng xuống càng tốt có gì mà sợ thế?

Bác tính khiêm tốn quá, hạ tầng khu dân cư với hạ tầng khu công nghiệp có chênh lệch nhiều đâu, nếu tính theo bác làm 50ha mà hạ tầng hết 600 tỷ vậy NTC làm khu NTU3 300ha thì mất 3600 tỷ ah.

--- Gộp bài viết, 20/03/2019, Bài cũ: 20/03/2019 ---

Với chi phí giá đất NTC trả cho PHR khi chuyển từ đất cao su sang đất kcn là 950tr/10,000m2, không biết chuyển sang đất ở thì tính bao nhiêu nhưng em dự tính là không cao, hạ tầng thì NTC tự thi công mà bán với giá 15tr/m2 thì anh em đang hóng mát trên đỉnh 123.5 cứ yên tâm đi

Cac bác ấy nhìn màu đỏ tưởng màu máu ...nên sợ.... chỉ biết mỗi việc là chạy.....đừng khuyên vô ích.

Các bác T+thấy đỏ là ù té thôi.... Họ không đọc bài các bác viết đâu. Không chờ đợi được vì đây là dòng vốn nóng, họ cần quay vòng vốn nhanh để kiếm lợi nhuận.

Dậy sớm chém tiếp nhé các bác ?

Tôi chém tướng lên vậy để thấy mức độ an toàn về định giá dưới chữ ký của tôi thôi chứ thực ra ước như bạn là tương đối chính xác (Hạ tầng kcn tương đương với hạ tầng khu dân cư phân lô khoảng 3 triệu/m2 bình quân cả lô ) :
Lô 51,09 ha :
300 ha dự toán chưa đầy 900 tỷ =>Thì 50 ha =1/6 (900tỷ )=150tỷ => làm tròn 200 tỷ + giá vốn đất 500 tỷ (chủ dự án mua của NTC) = 700 tỷ
Doanh thu bán 3.700 lô x 875 triệu = 3.237 tỷ -700 tỷ =2537 tỷ /5= 507 tỷ +100 tỷ giá vốn góp = 607 tỷ

Riêng khoản này thôi NTC đã có EPS = 38.000 đ/cp

Khoản thu thường xuyên +cổ tức liên doanh tăng 35% = 220tỷ X35% +220 tỷ = 297 tỷ
chỗ này thêm cho EPS của NTC là 18.500 đ => Vị chi 2 khoản này NTC có EPS = 56.500 đ/cp ( Năm 2019)

Còn riêng lô 19,7 ha uyên hưng : Chưa tính

197.000 m2 X50% =98.500 m2 X 12,5 triệu =1.231 tỷ
chi phí hạ tầng 3 triệu /m2 = 60 tỷ

Lọi nhuận trước thuế khu này : 1231 tỷ -60 tỷ = 1.171 tỷ
Chi phí đền bù đã thanh toán cho PHR lâu rồi đang dư trên ss kế toán 18 tỷ cả 2 lô
Còn chi phí sử dụng đất không đáng bao nhiêu cả ( đợt trước tôi tính tôi đa cả đền bù cho PHR ở NT3 1,5 tỷ trên ha bq)
chi phí chuyển đổi sang sử dụng đất ở khoảng 200.000 đ/m2
Bác nào tinh ý sẽ thấy : " giá đất chuyển nhượng 500 tỷ NTC góp 100 tỷ bằng đất nhưng vôn ct :TNHH kcn chỉ có 80 tỷ là trừ đi phần nộp tiền sd đất chuyển đổi sang đất ở 20 tỷ )
Còn 400 tỷ chuyển cho NTC chỉ còn 363,6 tỷ là tính cả thuế gtgt 10%
Phần nộp sử dụng đất chuyển đổi sở hữu sang đất ở của bên kia ( liên doanh ) phải nộp là 80 tỷ cho nhà nước =>Tổng phải nộp là 100 tỷ
Nên mới có chuyện vốn thực góp làm liên doanh 20%=80 tỷ ? Các cụ hiểu chửa ?

Cụ già cả mà dậy sớm quá. Mặc kệ NTC đi, hữu xạ tự nhiên hương.

Thi trường trả lời rồi, sẽ đỏ nốt phiên mai.
Cụ nhìn PHR đi, giờ 55 mà vợ ông Hùng chủ tịch mới đăng ký mua, có khi bà Thuý mua 100.000 giá 60.000 đồng/cổ đó.

cụ commet nhanh quá tôi viết chưa hết : cụ đọc tiếp kẻo bỏ qua chi tiết quan trọng :

Bác nào tinh ý sẽ thấy : " giá đất chuyển nhượng 500 tỷ NTC góp 100 tỷ bằng đất nhưng vôn ct :TNHH kcn chỉ có 80 tỷ là trừ đi phần nộp tiền sd đất chuyển đổi sang đất ở 20 tỷ )
Còn 400 tỷ chuyển cho NTC chỉ còn 363,6 tỷ là tính cả thuế gtgt 10%
Phần nộp sử dụng đất chuyển đổi sở hữu sang đất ở của bên kia ( liên doanh ) phải nộp là 80 tỷ cho nhà nước =>Tổng phải nộp là 100 tỷ

Cụ có biết PHR tại sao cứ phi không?
Cái chính là >13.000 ha đất sạch ở trung tâm công nghiệp Bình Dương mà giá vốn trên sổ = 0 đồng. Nhận ra điều này tây, ta cứ múc thật cao , nhìn mà sợ k ai dám vào, nó có thể không biết đâu la đỉnh đấy. NTC giờ chỉ ăn chắc mặc bền thôi.

Cụ định giá NTC vân thấp hơn tôi. Tôi tính chi li theo PP dòng tiền cho hết thời gian thuê thì NTC có giá >500.000 đồng/cổ cơ. Nhung ngắn hạn 120 vẫn quá cao (thị trường của tâm lý mà).