NTC – Trái ngọt đầu mùa NTU3 - 2019 – P 4

Các bác cho em hỏi ngu cái, định giá 200k/cổ có nghĩa là thế nào ạ? Số tiền ntc làm ra trong tương lai tương đương 200k/cổ hay giá trị thanh lý là 200k/cổ?
Các bác có tính giá trị thương hiệu? Lợi thế thương mại? Giá trị vô hình khác? Hay các bác chỉ cộng trừ các con số?

Loại này ngu lâu dốt giai Lý Gia Thành nhỉ ?
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Tôi tính giá trị thanh lý đã trên 200 ngàn ? nghĩa là bán ngay chia cổ đông ? (WB)
Giá trị vô hình khác và lợi thế thương mại ....sẽ thể hiện trong PP chiết khấu dòng tiền trong tương lai ? mỗi pp có một ưu nhược điểm ?

Tham khảo : Vì nó phức tạp

Phương pháp Chiết khấu dòng tiền trong định giá Doanh nghiệp



1.Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp

1.1.Khái quát:

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được tính bằng cách chiết khấu dòng tiền vốn chủ sở hữu (dòng tiền còn lại sau khi đã trừ toàn bộ chi phí, thuế, lãi vay và thanh toán lãi gốc) theo chi phí sử dụng vốn (hay tỷ suất lợi nhuận mong đợi của các cổ đông trong doanh nghiệp).



Trong đó:

Dòng tiền vốn chủ sở hữut = Dòng tiền vốn chủ sở hữu dự kiến vào thời điểm t
ke = Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu / vốn cổ phần

PV = Giá trị hiện tại

1.2.Tính dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE):

FCFE là dòng tiền còn lại sau khi chi trả các khoản vay và lãi vay, trang trải các khoản chi vốn và đầu tư các tài sản mới cho sự tăng trưởng trong tương lai. FCFE được tính như sau:

FCFE = Lợi nhuận ròng + Khấu hao – Các khoản chi vốn – Tăng (giảm) vốn lưu động – Các khoản trả nợ gốc + Các khoản nợ mới

1.3.Các mô hình chiết khấu dòng tiền vốn chủ sở hữu:

a.Mô hình FCFE tăng trưởng ổn định:

- Khái niệm: Mô hình tăng trưởng không đổi FCFE là mô hình ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của các công ty có tỷ lệ tăng trưởng ổn định.

- Công thức tính: Theo mô hình tăng trưởng không đổi, giá trị vốn chủ sở hữu của công ty là một hàm số của FCFE dự kiến trong giai đoạn tới với tỷ lệ tăng trưởng ổn định và tỷ suất lợi nhuận mong đợi.



Trong đó:

Vo = Giá trị vốn chủ sở hữu công ty thời điểm hiện tại

FCFE1 = Dòng tiền vốn chủ sở hữu dự kiến trong năm tới

r ( ke ) = Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của công ty

g = Tỷ lệ tăng trưởng FCFE mãi mãi

- Điều kiện áp dụng:Giống mô hình tăng trưởng Gordon, mô hình này phù hợp nhất đối với các công ty có tỷ lệ tăng trưởng bằng hay thấp hơn tỷ lệ tăng trưởng kinh tế danh nghĩa.


b.Mô hình FCFE nhiều giai đoạn:

- Khái niệm: Mô hình FCFE nhiều giai đoạn là mô hình ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của công ty được dự kiến tăng trưởng nhanh trong giai đoạn đầu và đạt mức tăng trưởng ổn định ở giai đoạn kế tiếp (2 giai đoạn); hoặc giảm dần xuống mức tăng trưởng ổn định (3 giai đoạn).

- Công thức tính:



Trong đó:

Vo = Giá trị vốn chủ sở hữu của công ty thời điểm hiện tại

FCFEt = Dòng tiền vốn chủ sở hữu dự kiến năm t

r ( ke) = Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của công ty

Vn = Giá trị vốn chủ sở hữu của công ty cuối năm n

gn = Tỷ lệ tăng trưởng (mãi mãi) sau năm n

- Điều kiện áp dụng:Mô hình này có cùng các giả thiết về sự tăng trưởng như mô hình chiết khấu cổ tức nhiều giai đoạn nên cũng được áp dụng đối với các công ty có lãi trong vài năm tới và dự kiến có mức tăng trưởng đặc biệt trong suốt thời gian đó và sau đó công ty dự kiến sẽ quay về mức tăng trưởng ổn định.

- Ưu điểm:Kết quả thu được từ mô hình này tốt hơn nhiều so với mô hình chiết khấu cổ tức khi ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của các công ty trả cổ tức thấp hơn FCFE.

- Hạn chế:Tỷ lệ tăng trưởng ổn định ở giai đoạn tiếp theo không được vượt quá tỷ lệ tăng trưởng kinh tế danh nghĩa.

2.Ước tính giá trị toàn bộ doanh nghiệp

2.1.Khái quát:

Giá trị doanh nghiệp được tính bằng cách chiết khấu dòng tiền dự kiến của doanh nghiệp (dòng tiền còn lại sau khi trừ thuế và chi phí hoạt động nhưng trước khi thanh toán nợ vay) theo chi phí sử dụng vốn bình quân (chi phí sử dụng các nguồn tài trợ của doanh nghiệp được tính bình quân gia quyền theo tỷ trọng giá trị thị trường của từng yếu tố).


Trong đó:

Dòng tiền của công tyt = Dòng tiền kỳ vọng của công ty tại thời điểm t

WACC = chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền

2.2.Dòng tiền thuần của công ty:

Dòng tiền thuần của công ty là tổng dòng tiền của tất cả những người có quyền đối với tài sản của công ty, bao gồm các cổ đông, các trái chủ, và các cổ đông cổ phiếu ưu đãi. Có hai cách tính dòng tiền thuần của công ty (FCFF):

- Cách 1: Cộng các dòng tiền của những người có quyền đối với tài sản của công ty:

FCFF = FCFE + Chi phí lãi vay (1-Thuế suất) + Các khoản trả nợ gốc

- Các chứng khoán nợ mới + Cổ tức cổ phiếu ưu đãi

- Cách 2: Sử dụng thu nhập trước thuế và lãi vay (EBIT) làm cơ sở tính toán:

FCFF = EBIT(1-Thuế suất) + Chi phí khấu hao

- Chi vốn - Tăng giảm vốn lưu động.

Hai cách trên sẽ cho ra các giá trị ước lượng dòng tiền như nhau.

2.3.Điều kiện áp dụng

Phương pháp này áp dụng trong trường hợp các tài sản của doanh nghiệp là tài sản hữu dụng, vì phương pháp này phản ánh giá trị của doanh nghiệp trên cơ sở chiết khấu các dòng lợi ích trong tương lai, nghĩa là giá trị của doanh nghiệp chỉ là giá trị của những tài sản hữu dụng; các tài sản không hữu dụng (hoặc kể cả các tài sản dưới mức hữu dụng) phải được xem xét, đánh giá riêng theo các phương pháp thẩm định giá.

2.4.Hạn chế

Phương pháp này bị giới hạn trong các trường hợp sau:

- Doanh nghiệp đang trong quá trình tái cơ cấu:

- Đó là việc bán tài sản, mua thêm tài sản hoặc thay đổi cơ cấu vốn cổ đông và chính sách cổ tức, thay đổi cơ cấu sở hữu (chẳng hạn từ doanh nghiệp sở hữu công sang sở hữu tư nhân) hoặc chính sách quản lý chi phí. Mỗi thay đổi trên dẫn đến việc ước tính các dòng tiền dự kiến sẽ khó khăn hơn và tác động đến yếu tố rủi ro của doanh nghiệp. Do đó, sử dụng số liệu trong quá khứ có thể sẽ phản ánh không đúng giá trị của các doanh nghiệp này.

- Để có thể ước tính được giá trị doanh nghiệp trong trường hợp này thì dòng tiền dự kiến phải phản ảnh được tác động của các thay đổi trên trong thời gian sắp tới và tỷ suất chiết khấu phải được điều chỉnh để phản ánh được hoạt động kinh doanh mới và mức rủi ro tài chính của doanh nghiệp.

- Đối với các doanh nghiệp nhỏ:

Phương pháp này đòi hỏi phải đo lường được mức rủi ro của doanh nghiệp, để từ đó tính tỷ suất chiết khấu; nhưng do các doanh nghiệp nhỏ không có chứng khoán giao dịch trên thị trường nên không thể tính được các thông số rủi ro của các doanh nghiệp này.

Vì vậy, giải pháp trong trường hợp này là nên xem xét mức rủi ro của các doanh nghiệp có thể so sánh có chứng khoán giao dịch trên thị trường, hoặc tham khảo các số liệu kế toán có sẵn ở các doanh nghiệp này.


2.5.Các mô hình ước tính giá trị công ty bằng FCFF:

Giá trị công ty được tính bằng cách chiết khấu FCFF theo WACC. Giống như các mô hình chiết khấu cổ tức hay mô hình FCFE trong việc ước tính giá vốn chủ sỡ hữu, thì việc sử dụng mô hình FCFF để ước tính giá trị công ty cũng phụ thuộc vào những giả định về sự tăng trưởng trong tương lai.

a) Công ty tăng trưởng ổn định:

- Khái niệm

Mô hình FCFF tăng trưởng ổn định là mô hình ước tính giá trị công ty với tỷ lệ tăng trưởng ổn định.
- Công thức tính:
Một công ty có FCFF đang tăng trưởng với tỷ lệ tăng trưởng ổn định có thể được ước tính giá trị bằng cách sử dụng mô hình sau:



Trong đó:

V0: giá trị công ty.

FCFF1 = FCFF dự kiến năm tới

WACC = chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền

g = tỷ lệ tăng trưởng FCFF (mãi mãi)

- Điều kiện áp dụng:

Tỷ lệ tăng trưởng được sử dụng trong mô hình phải hợp lý so với tỷ lệ tăng trưởng kinh tế danh nghĩa.

- Hạn chế:

Giống như tất cả mô hình tăng trưởng ổn định, mô hình này khá nhạy cảm với những giả thiết về tỷ lệ tăng trưởng dự kiến.

b) Dạng mô hình FCFF tổng quát:
- Công thức tính:
+ Trong đa số các trường hợp, giá trị của công ty có thể được tính bằng hiện giá FCFF dự kiến:



Trong đó:

FCFFt = dòng tiền thuần của công ty năm t

Giá trị công ty được tính bằng cách chiết khấu FCFF theo WACC.

+ Nếu công ty đạt trạng thái ổn định sau n năm và bắt đầu tăng trưởng với tỷ lệ tăng trưởng ổn định gn sau đó, giá trị công ty có thể tính như sau:



- Phạm vi áp dụng:

Sử dụng mô hình FCFF để định giá các công ty có đòn bẩy tài chính cao hay đang thay đổi đòn bẩy tài chính là tốt nhất. Việc tính FCFF khó khăn hơn nhiều trong các trường hợp này vì sự biến động của các khoản nợ phải thanh toán, và giá trị vốn chủ sở hữu là một phần nhỏ trong toàn bộ giá trị của công ty, nhạy cảm hơn với các giả thiết về sự tăng trưởng và rủi ro. Vì vậy, mô hình này sẽ cho ra một giá trị ước lượng chính xác nhất khi thực hiện thâu tóm bằng vay nợ, trong đó đòn bẩy tài chính của công ty ban đầu khá cao nhưng dự kiến có nhiều thay đổi trong vài năm tới.

--- Gộp bài viết, 03/04/2019, Bài cũ: 03/04/2019 ---

Trích @langbavibo đã viết: ↑

"Gần hết đời người Tôi mới nhận ra rằng, càng định giá phức tạp bao nhiêu, hiệu quả đầu tư càng thấp bấy nhiêu" Benjamin Graham​

Về cách định giá để thanh lý NTC tôi xin đóng góp bằng 1 câu chuyện để các bác giải trí sau, mong các bác vui là chính đừng đặt nặng nề: (trong ví dụ này tôi sẽ bỏ qua NTC3, cổ tức các công ty liên kết, hay lợi nhuận đột biến các khu dân cư,...)

- Chuyện là tôi đi thuê 1 lô đất lớn trong 50 năm, giá tôi thuê là 10 triệu/năm. Chủ nhà bắt tôi đóng tiền 1 lần nên tôi phải đóng 500 triệu ngay.
- Sau khi thuê xong tôi về bỏ thêm 50 triệu để làm đường, tân trang,... Rồi tôi tính cho thuê lô đất ấy kiếm lời.
- Tôi cho thuê được 90% lô đất với giá 20 triệu/năm và tôi cũng bắt người thuê đóng tiền luôn trong 50 năm, thế là tính ra tôi thu được 20x50x0.9 = 900 triệu ngay, nhưng do bên thuê kỳ kèo nên tôi cho đóng trước 800 còn 100 tôi thu sau.
Tiền điện nước và duy trì cho khu đất 90% tôi tính 2 triệu 1 năm cho bên thuê nhưng thu tiền theo năm. 10% lô đất còn lại mỗi năm tôi thu trung bình tầm 5 triệu cả điện nước.
- Thế là tôi có 1 cục tiền 800 triệu, nhưng do không có nhu cầu gì cần thiết nên tôi gửi ngân hàng tồi rút ra chi tiêu hàng năm, mỗi năm tôi rút ra 20 triệu tiêu dần, và hàng năm tôi có thêm 7 triệu cho thuê 10% đất theo năm + điện nước cả khu.
- Đến năm thứ 12 có 1 ông bạn đến chơi rồi hứng thú hỏi mua lại. Thế là tôi ngồi tính với ông ấy thế này:
+ Tôi : Trong tài khoản tôi còn 800-12x20 = 560 triệu, bên thuê còn nợ tôi 100 triệu, tài sản tôi đầu tư lúc đầu 50 triệu giờ tính rẻ cho ông 30 triệu, hàng năm tôi thu trung bình thêm 7 triệu, còn 38 năm vậy là 266 triệu nữa. Tất cả chi phí tôi đã thanh toán xong hết rồi ông k phải trả thêm gì nữa. Tổng cộng ông muốn mua tôi bán cho giá 560+100+30+266 = 956 triệu. Ngon chưa?
+ Bạn tôi : Hấp dẫn nhỉ! Như vậy tôi bỏ ra 956 triệu mà có ngay 560 triệu tiền măt, vậy là bỏ ra có 396 triệu thôi, rẻ thật!

Ơ nhưng tôi mua giá ấy xong rồi về hàng năm tôi làm gì?
90% Đất 50 năm ông cho thuê hết rồi giờ tôi không thêm được đồng nào còn mất công quản lý, phí thêm tiền.
Còn có mỗi cái 10% đất khả năng tăng giá hàng năm với tiền điện nước. ông tính 7 triệu chắc giỏi tôi cho thuê thành 8 triệu.
Thế là tôi bỏ ra đến 396 triệu để nhận về hàng năm 8 triệu à? Được có 2% hàng năm?
Thôi tôi chịu không mua đâu, trừ khi ông có cái gì ngon nữa cơ.
+ Tôi : Ơ Thế giá đấy ông k mua à?
Thôi tôi khuyến mại ông 1 cái cổ tức hàng năm của mấy ông hàng xóm, chắc cũng tầm 20-30 triệu hàng năm đấy.
+ Bạn tôi: thế là mới được có 28-38 triệu hàng năm mà vốn tôi bỏ ra gần 400 triệu, vậy hàng năm lời tầm 6%,-10%.
Thôi ông để tôi suy nghĩ đã.
+ Tôi : Khiếp ông khó tính thế! Thôi giờ tôi có mấy cái dự án NTC3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10.... Cộng mấy khu dân cư dễ bán, mấy cái tôi còn chưa tìm ra nhưng chắc ngon đấy, mấy cái này lúc trước tôi mua không có đâu nhưng cứ dần dần nó mới đẻ ra, tôi khuyến mại cho ông, giờ ông mua về cứ ngồi đợi biết đâu nó ra đến cái NTC11,12,13,14..., lợi nhuận ông tính bằng lần thì ông giàu to.

+ Bạn tôi : Ờ thế ngon, tôi mua ngay.

Mong các bác đọc giải trí để NTC tiếp tục leo núi. Cảm ơn các bác đã quan tâm.

Sau khi thanh lý NTC lấy tiền chia cho cổ đông => Lúc này NTC thế nào ? Xin thưa NTC vẫn thế ? Mọi người ai thuê ở đâu vẫn ở đó > chỉ khác một điều nó không như trước nữa ?
Đã thanh lý chia rồi thì làm éo gì còn tiền mặt ? hơn nữa thực ra đã bán từ ngày đầu rồi có nơi đã bán 12 năm rồi ? chỉ là thanh toán cho gọn để chia cổ đông thế thôi hiểu chửa ?

" Ngu xuẩn của là người là vô tận - còn vũ trụ tôi không giám chắc " Et

Đúng là đọc cho vui thôi. Bác có nỗ lực trong việc cố gắng thu nhỏ và đơn giản hóa câu chuyện NTC nhưng tỷ lệ thu nhỏ ở các hạng mục và hàm số thu nhỏ có vẻ ko khớp và đồng nhất dẫn đến kết quả sai lệch theo chủ ý nhất định hii. Anyway ntc có vẻ chuẩn bị qua đoạn khen mãi cũng ko lên và vào giai đoạn bắt đầu bị chê nhiều. Nhưng chê nhiều mà ko xuống là phải coi chừng. Nếu để phân tích rủi ro và các mặt hạn chế ở NTC hay các doanh nghiệp đất đai tương tự thì nên phân tích về nhu cầu thuê đất của FDIs tại các KCN hot như Bình Dương, Đồng Đai và giá đất ở các các địa phương này đã vào giai đoạn bong bóng chưa hay vẫn còn tiếp tục. Nếu còn tiếp tục trong 2 - 3 năm nữa với cung tiền trong nước và nhu cầu đầu tư của FDI vào VN hiện tại thì giá thậm chí còn lên cao hơn mức các bác lạc quan nhất đưa ra. Ngược lại, nếu hiện tại đã là đỉnh của giá đất thì giá ntc cũng sẽ xẹp đi rất nhanh chóng bất kể câu chuyện ra sao. Em xin bổ sung 1 ý kiến trung lập như vậy vì vẫn là người quan sát chờ vùng mua lớn của mình.

Cụ @baitran cụ nên bình tĩnh để thảo luận, cụ cứ đọc kỹ câu chuyện của tôi nêu ra. Để thanh lý thì cần có người mua chứ không phải cứ thích thanh lý là thanh lý.
Vậy câu hỏi đặt ra là ai sẽ là người bỏ 1 cục tiền to ra để nhận về 1 cục tiền nhỏ hơn với lợi nhuận hàng năm thấp mà còn kéo dài đến 38 năm nếu chỉ có tiền phí điện nước và thuê đất nhỏ bé 10% còn lại?
Tôi đứng trên cương vị người mua thanh lý để phân tích xem có đáng mua không.
Rất cảm ơn cụ đã dành chút thời gian nhỏ bé cho câu chuyện của tôi. Chúc cụ ngày mới sống vui sống khoẻ!

Chỉ cần hiểu bản chất không cần phải chính xác từng tý để phức tạp hoá vấn đề bác ạ!
Tính tôi thích biến những cái phức tạp thành đơn giản.
Cảm ơn bác đã quan tâm.

Nói về đầu tư, Soros cho rằng: “Nếu đầu tư là một hoạt động giải trí, nếu bạn tìm thấy niềm vui, thì có lẽ bạn sẽ không kiếm được tiền. Đầu tư tốt là một công việc tẻ ngắt”.

Sự nhàm chán là rất cần thiết trong giao dịch bởi nó thường mang ý nghĩa là bạn đã đang kiếm được tiền trong dài hạn. Đối lập phía bên kia là những traders lúc lên (rất) cao và lúc xuống (rất) thấp...