PDR Q1-2026: Tiếp tục chuyển nhượng dự án lấy dòng tiền

PDR vẫn đang trên con đường tái cấu trúc và chuyển đổi mô hình kinh doanh trong 2-3 năm vừa qua. Hiện công ty vẫn đang trong xu hướng này khi tiếp tục chuyển nhượng dự án để lấy dòng tiền triển khai các dự án có tính nhu cầu thực cao. Đồng thời thoái khỏi các dự án gặp khó về đầu ra cũng như tại các tỉnh lẻ để tập trung về thị trường trung tâm và các dự án có nhu cầu thực để quay dòng tiền nhanh. Ngoài ra công ty cũng có thêm những bước đi mới trong thời gian gần đây cũng như trong 2026. Chi tiết như thế nào chúng ta sẽ cập nhật trong bài viết này.

I. BCTC Q1-2026: hạch toán dự án chuyển nhượng
Bctc Q1-2026 nổi bật với việc PDR tiếp tục chuyển nhượng dự án của mình để lấy nguồn tiền cho các dự án tiếp theo. Cụ thể Q1-2026 công ty ghi nhận doanh thu chỉ 104 tỷ đồng, giảm 76.3% yoy. Tuy nhiên lợi nhuận sau thuế lại ghi nhận 132 tỷ đồng, cao hơn cả doanh thu và cao hơn 159% yoy. (Hình 1)



Lợi nhuận sau thuế cao hơn cả doanh thu là do trong Q1 công ty đã ghi nhận lợi nhuận tài chính lên tới 475 tỷ đồng. Khoản lợi nhuận này tới từ việc công ty chuyển nhượng dự án Thuận An 1 cho đối tác Nhật với doanh thu đạt 906 tỷ đồng. Tuy nhiên do phải trích 307 tỷ đồng chi phí dự phòng tổn thất đầu tư cũng như các chi phí khác nên lợi nhuận tài chính còn 475 tỷ đồng. Chi tiết như ảnh 2 thuyết minh dưới:



Nhờ dòng tiền về tốt từ dự án đã giúp cho tình hình tài chính của PDR tiếp tục được cải thiện khi nợ vay tiếp tục sụt giảm trong Q1-2026 khi chỉ còn 4,406 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ vay/VCSH giảm xuống còn 35.3%. (Hình 3)



Trong các quý tới PDR sẽ tiếp tục xu hướng trên khi sẽ tiếp tục hạch toán dự án Thuận An 1 dưới hình thức bán dự án để lấy tiền phục vụ đấu giá các dự án mới tại các vị trí có nhu cầu thực cao hơn cũng như sẽ triển khai các dự án BT để đổi dự án trong tương lai.

II. Kế hoạch 2026: Tiếp tục tái cấu trúc và triển khai cả dự án BT để đổi dự án
PDR đã hoàn thành ĐHCĐ 2026 với khá nhiều thông tin cập nhật về cả chiến lược cũng như kế hoạch trong 2026, dưới đây là những thông tin nổi bật:

• PDR đã chốt phương án phân phối lợi nhuận 2026 với việc chia cổ tức bằng cổ phiếu vơi tỉ lệ 10% (dự kiến trong Q3-2026).
• Thông qua kế hoạch kinh doanh 2026 với doanh thu đạt 8,830 tỷ đồng, Lợi nhuận sau thuế đạt 868 tỷ đồng. Kế hoạch trên cao hơn rất nhiều so với kết quả công ty đã đạt được trong 2025 (Doanh thu 1,325 tỷ đồng, LNST đạt 515 tỷ đồng). Cổ tức 2026 dự kiến chia không dưới 8%.
• Thông qua phương án chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu. Cụ thể tỉ lệ phát hành là 20%, giá bán 10k/cp và dự kiến sẽ triển khai trước 30/6/2026 để mang về khoảng gần 1,996 tỷ đồng và dự kiến được sử dụng với mục đích như hình 4 dưới đây:

Ngoài các nghị quyết trên thì tại đại hội cũng đã có nhiều nội dung được lãnh đạo công ty công bố trong phần hỏi đáp với cổ đông. Các thông tin này cũng hé lộ rất nhiều về kế hoạch và tầm nhìn của PDR trong tương lai. Cụ thể chúng tôi tổng hợp như dưới đây:

• Công ty đang trong giai đoạn tái cấu trúc và quá trình này được triển khai trên 4 phương diện. 1 là tái cấu trúc danh mục đầu tư, tập trung các dự án trọng điểm có tính thanh khoản cao tại tp HCM và Đồng Nai. 2 là tái cấu trúc nguồn vốn, thoái vốn tại các dự án có cấu trúc sản phẩm cần thời gian dài để tập trung các dự án có vòng quay vốn nhanh hơn. 3 là tái cấu trúc hoạt động vận hành. 4 là hoàn thiện triết lý, định hướng phát triển sản phẩm nhằm phù hợp với thị trường. Tựu chung lại quá trình tái cấu trúc được triển khai cả về chiều rộng và chiều sâu.
• Trong ngắn hạn công ty sẽ ưu tiên hợp tác và chuyển nhượng dự án để thu hồi vốn nhanh. Đối tác hiện tại là tập đoàn Nhật Bản Mitsubishi (dự kiến còn có thể hợp tác thêm các dự án sau này). Với các sản phẩm có khả năng tiêu thụ tốt, công ty sẽ đẩy mạnh hoạt động bán lẻ để tối ưu hóa lợi nhuận.
• Tại thị trường Đồng Nai, hiện tại công ty đã trúng đấu giá 2 dự án. Còn tại thị trường HCM, công ty hiện đang đề xuất tham gia 2 dự án theo hình thức BT với tổng mức đầu tư khoảng 24,000 tỷ đồng (Dự án bệnh viện ung bướu với 9,000 tỷ đồng đã được chấp thuận chủ trương từ thành phố và dự án đường trên cao với hơn 15,000 tỷ đồng đang trong giai đoạn đề xuất). Các dự án BT này sẽ được đổi lấy dự án trong tương lai từ thành phố. Điều này chính là nguyên nhân khiến cho PDR đang rất cần dòng tiền để thực hiện các dự án trên.

Như vậy sau ĐHCĐ 2026 chúng ta đã thấy khá rõ kế hoạch cũng như lộ trình mà PDR sẽ đi trong 1-2 năm tới. Công ty vẫn sẽ tiếp tục tiến hành tái cấu trúc, thoái và chuyển nhượng dự án để lấy tiền sang đấu giá các dự án tiềm năng hơn cũng như triển khai dự án BT để đổi quỹ đất tiềm năng hơn trong tương lai. Chúng tôi đánh giá chiến lược trên là hoàn toàn đúng đắn trong bối cảnh vĩ mô ngành BĐS gặp nhiều khó khăn. Chỉ các dự án có tính nhu cầu thực cao mới có thể triển khai và được hấp thụ trong các năm tới.

III. Tổng kết
Dù kế hoạch 2026 là khá lớn nhưng PDR hoàn toàn có thể hoàn thành nếu quá trình thoái các dự án được triển khai đúng kế hoạch. Quá trình tái cấu trúc vẫn còn khá nhiều thời gian để hoàn thành và dự kiến PDR sẽ dần hái trái ngọt từ dự án của mình trong chu kỳ kinh doanh tiếp theo. Trước mắt KQKD vẫn sẽ được hỗ trợ chính bởi việc thoái dự án.

Hiện PDR đang giao dịch trong vùng giá 16.x k/cp, tương ứng vùng định giá P/B khoảng 1.3 lần. Đây là mức định giá cao hơn chút so với các doanh nghiệp BĐS tương đương khác trong ngành (khoảng 1.1-1.2 lần) nhưng cũng là phần nào phản ánh cho kỳ vọng tích cực vào quá trình tái cấu trúc của PDR. Vì vậy mức giá trên theo quan điểm cá nhân chúng tôi là phù hợp với PDR hiện tại. Cho kỳ vọng cả năm 2026 nếu hoàn thành kế hoạch chúng tôi cho rằng mức định giá phù hợp sẽ là khoảng 18k/cp.

———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-