Pha đếm cua kinh điển nhất Thị trường Chứng Khoán Việt Nam- Sonadezi Châu Đức SZC

biết chứ sao ko biết hả cụ
bản chất là SZC có 539ha đất KDC và 1550 ha đất KCN, 152ha sân golf
nhưng do SZC chưa đền bù xong 100% nên chưa thể có dc giá vốn chính xác nên bản chất tất cả giá vốn SZC ghi nhận trên bctc của mảng liên quan đến KCN và đô thị Châu Đức là giá vốn tạm tính
Nên biên lợi nhuận thật sẽ thấp hơn rất nhiều, chỉ cần đếm cua đơn giản thế này thôi: giá đền bù 1 tỷ/ha, giá bán 11 tỷ/ha. Tiền xây dựng, làm pháp lý, nộp thuế,... bao nhiêu nữa? Thì bác tự đếm cua ra dc biên lợi nhuận là bao nhiêu

Đừng chỉ bận tâm vào việc giá vốn ghi nhận thời gian đầu bao nhiêu mà phải tìm hiểu thêm chi phí cho toàn bộ dự án gồm những khoản gì? khoảng bao nhiêu?
Nhiều DN thời gian đầu hạch toán giá vốn rất cao, nên sau này hàng tồn kho gần như không đáng kể trong khi đất còn cả đống.
Cụ nhìn biên lợi nhuận cải thiện qua các năm mà @TLTL14 thống kê thì sẽ hiểu. Cái này bao gồm cả giá thuê tăng nữa nhưng không ngoại trừ rằng chi phí ban đầu bị hạch toán cao.
7,6%
25,1%
25,7%
37,5%
49,0%
49,3%
49,5%
56,3%

Lạc quan như bác là tốt, nhưng phải tĩnh bác ạ
Lúc trước D2D em có comment là éo thấy TN2 xây dựng gì thì nhiều bác vào chửi, giờ thì sáng mắt cả

lạc quan chỗ nào? bác chỉ xem???

Thực ra cụ là người lạc quan nhất ở đây đó
Thật luôn.
Cụ bảo giá vốn 5 triệu, giá bán 10 triệu. Vậy là lãi gộp 5tr đồng/m2.
SZC có 163 ha đất ở, tức lợi nhuận gộp đất ở KDC khoảng 1.630.000 *5.000.000 = 8.150 tỷ.

@TLTL14 tính giá bán 5.2tr , chi phí 1.8 tr. tức là chỉ dám tính lãi 3.4 tr/m2 thôi đấy.

Chi phí đất ở nông thôn của SZC 1,8 có đối tượng so sánh là Lộc An của D2D
Cùng quy mô diện tích 40-43ha
Cùng đất nông nghiệp
Cùng tiền sử dụng đất 61-62 tỷ
Cùng là đất cách đây 10 năm

D2D chi phí 1,8 , bán trung bình 10, biên lãi 80%

Cứ đất nông nghiệp cũ mốc đền bù bán thành đất phố thì có Chênh lệch địa tô thui

Không so sánh thế được. Khác nhau cả thời điểm, địa điểm mà.

Có điều cái Hữu phước này thì có số liệu để tính tạm giá vốn rồi.
Diện tích 36.7 ha
Chi phí giải phóng mặt 1 tỷ/ha: 36.7 tỷ
Chi phí làm hạ tầng: 269 tỷ
Tiền sử dụng đất: 61 tỷ
Chi phí bổ sung khác: khoảng 33 tỷ
Cộng 400 tỷ.
Không tìm được cái quy hoạch 1/500 nên tạm lấy con số 17.7 ha thương phẩm của em (Tỷ lệ đất ở 48% chắc cũng nằm trong mức chung khoảng 40%-50% nên có thể chấp nhận được.)
Tùy giá bán được bao nhiêu mà có doanh thu và lợi nhuận gộp tương ứng

Chưa có 1/500 thì Chị xem tạm phối cảnh quy hoạch do công ty con của SIP là Phú An Thành lập.

Dọc đường lớn ngoài là nhà ở thương mại

Còn bên trong toàn nền liền kề và biệt thự bán.

Giống y hệt D2D, mặt đường 30 căn xây nhà mới dc bán, còn bên trong bán nền nên tiền sẽ về nhanh như D2D thôi.

Tại sao giá vốn 5tr và giá bán dự kiến 10tr em lại sút? Vì em thấy lãnh đạo cố tình tăng giá vốn để tiện bề gửi giá thi công, Thế là ăn trên đầu cổ đông. Còn giá bán 10tr thì thanh khoản sẽ thấp và sẽ rất khó bán.
Lãnh đạo SZC không cầm nhiều CP nên họ không cần nhiều LN, vừa đủ để khỏi mất ghế.

1. Họ nhà Sonadezi thì cẩn trọng phần giá bán thôi, còn giá vốn thì ok

2. ăn uống, gửi giá linh đình hay ko thì nhìn vào sự ĐƠN GIẢN, NHẤT QUÁN trong hoạt động kinh doanh, biên gộp cho thuê kcn hạch toán.