Phân tích NVL. Những dấu hiệu đổ vỡ đã xuất hiện từ lâu.

1) Tập trung phần lớn nguồn lực vào các dự án cao cấp nghỉ dưỡng rời xa nhu cầu thiết yếu ngay thời điểm dịch bệnh bùng phát. Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng thảm bại hiện tại của NVL.

- Bao năm qua NVL thường xuyên sử dụng đòn bẩy tài chính rất cao với tỷ lệ 1:4 (cứ 5 đồng vốn NVL chi ra thì có tới 4 đồng là đi vay). Tỷ lệ đòn bẩy cao này rất rủi ro. Tuy nhiên đôi khi nó cũng có thể được chấp nhận nếu các dự án đang triển khai sớm mang về những khoản doanh thu lợi nhuận lớn để tương xứng với với hệ số rủi ro cao đó.

- Tuy nhiên thời điểm đầu năm 2020 NVL đang triển khai 4 dự án trọng điểm chiếm trên 80% doanh thu của NVL. Bốn dự án này đều là các dự án nghỉ dưỡng cao cấp: Aqua Citi Long Hưng, NV Hồ Tràm, NV Phan thiết, NV Đà Lạt. Đây là các dự án không thiết yếu và có mức giá bán rất cao, có dự án bán với mức giá trung bình trên 30 tỷ như NV Đà Lạt. Thật chẳng may đại dịch ập đến và các dự án này đã trở nên quá xa vời thực tế. Khiến dòng tiền của NVL đi vào tình trạng thiếu hụt thanh khoản tầm trọng.

2) Lâm cảnh khó khăn và kéo theo hàng loạt dự án đi vào bế tắc.

Một dự án BĐS được cho là tiềm năng khi đáp ứng được 3 yếu tố cốt lõi sau:

- Một là tính pháp lý của dự án: Điều này là cực kỳ quan trọng bởi tính chất pháp lý ở lĩnh vực BĐS của Việt Nam mình rất rườm rà và phứt tạp. Nhưng rất nhiều doanh nghiệp khi tính quỹ đất sẽ tính luôn cả những quỹ đất chưa hoàn thiện pháp lý. Và đã từng có không ít những người lợi dụng cách tính quỹ đất này để lùa gà. GIỐNG NHƯ NĂM NGOÁI MỘT NGƯỜI XƯNG MÌNH LÀ THẦY và các học trò của mình sau khi đưa hàng loạt các dự án chưa hề có quy hoạch 1:500, sổ đỏ sạch, giấy phép xây dựng thậm chí còn mới ở giai đoạn xin chủ trương vào định giá rồi phán "C**, D** 500 là rẻ rách" (cười).

- Hai là khả năng thực thi dự án: Để triển khai 1 dự án phải chi trả rất nhiều chi phí. Trong đó đặc biệt là chi phí đền bù giải tỏa mặt bằng, chi phí triển khai dự án và chi phí ngầm (chi phí bôi trơn). Rất nhiều dự án đã không thể triển khai vì chi phí này quá lớn hoặc đang xây dựng dở dang thì rơi vào cảnh bỏ hoang do gãy dòng tiền. Hay quá trình giải tỏa mặt bằng có khi cũng bị kéo dài do dễ phát sinh tranh chấp với người dân về chi phí đền bù, nơi ở mới. Như hồi năm 2018 tôi cùng với 2 anh chị trong bộ phận phân tích của LHG đi thăm dự án KCN LH3. Dự án của họ cũng bị kéo ra 1 khoản thời gian dài so với dự kiến do các tranh chấp trong quá trình giải tỏa mặt bằng.

- Nhu cầu về các sản phẩm của dự án: Việc hoàn thành pháp lý, thực thi được dự án là một phần. Nhưng khi dự án hoàn thành tạo ra sản phẩm nó có thu hút được nhu cầu và bán được sản phẩm cũng là một điều cực kỳ quan trọng. Bạn hãy thử serch từ khóa "Khu đô thị, biệt thư bị bỏ hoang" Bạn sẽ thấy rất nhiều dự án đã hoàn thành nhưng vẫn chết do không bán được sản phẩm.

* Thật không may vào thời điểm 2020 hầu hết các NVL dính hết cả 3 yếu tố trên. Khởi nguồn từ 4 dự án nghỉ dưỡng cao cấp không bán được hàng khiến NVL thâm hụt dòng tiền, điều này dẫn đến NVL mất khả năng thực thi hàng loạt các dự án đang dang dở. Phần lớn các dự án NVL cũng chưa hoàn thành pháp lý. Rồi sau hàng loạt nổ lực để huy động thêm vốn giải quyết thanh khoản và các khoản nợ đến hạn nhưng TT trái phiếu sụp đổ như là 1 con dao kết liễu mọi nổ lực của NVL.

3) Bên cạnh đó là trên BCTC của NVL cũng đã có các dấu hiệu khiến tôi phải đánh dấu hỏi lớn về độ minh bạch xuất hiện từ lâu. Những khoản mang đến lợi nhuận có tính trọng yếu cao rất đáng nghi ngờ đã xuất hiện trên BCTC từ năm 2019 khi NVL đẩy mạnh các dự án nghỉ dưỡng cao cấp. Nhưng nó ở một khía cạnh khác không giống như CEO mà trước đó tôi phân tích. Nhưng bài sẽ rất dài nếu bạn quan tâm thì tôi sẽ chia sẻ ở một dịp khác nhé!

P/s: Những vấn đề bên trên hầu hết đã được tôi phân tích vào giữa năm 2021 lúc sóng BĐS đang rất mạnh. Hình ảnh dưới là phần kết luận tôi đã gửi trong room khách hàng chính thức của mình. Lúc đó NVL đang vùng giá trên 100 và là một mã BĐS được nhiều NĐT quan tâm chứ không phải bây giờ khi NVL sập đổ tôi mới phân tích. Muốn đầu tư hiệu quả thì bắt buộc bạn phải dựa trên những kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm của mình để nhìn thấy được những điều mà số đông chưa thấy. Điều đó không chỉ giúp bạn tránh né được nhiều rủi ro mà còn mang lại những khoản lợi nhuận rất tuyệt vời.

CHÚC MỌI NGƯỜI MỘT NGÀY CUỐI TUẦN NHIỀU NIỀM VUI BÊN GIA ĐÌNH VÀ NGƯỜI THÂN!