[phân tích vĩ mô chuyên sâu cuối tuần] Doanh nghiệp Bất động sản: cái chết được báo trước

Chủ đề trong 'Thị trường chứng khoán' bởi Smiley109, 07/07/2012.

Có 2908 người đang online, trong đó có 65 thành viên. 05:15 (UTC+07:00) Bangkok, Hanoi, Jakarta

Có 1 người đang xem box này (Thành viên: 0, Khách: 1)

Trang 2/11

Chủ đề này đã có 6922 lượt đọc và 105 bài trả lời

KiemThu Thành viên quen thuộc

Tham gia ngày:

07/06/2012

Đã được thích:

0

#11

07/07/2012, 14:29

Nhìn cụm từ phân tích vĩ mô là đủ khiến đa số tè ra quần rồi. 99% còn không hiểu vĩ mô là cái quái gì.

Do it by yourself

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
ChiPheo_2010 Thành viên quen thuộc

Tham gia ngày:

15/07/2011

Đã được thích:

0
#12

07/07/2012, 14:32
Japan0105 đã viết: ↑

Smiley109 đã viết: ↑

70% các doanh nghiệp BDS đang niêm yết trên TTCK cũng như trong nền kinh tế đang đối diện với khả năng phá sản cận kề trong 6 tháng tới.

Ba vấn đềthật sự trầm trọng các doanh nghiệp BDS đang phải đối mặt:

Tổng vay nợ cực lớn, phổ biến chiếm từ 70-97% tổng tài sản các doanh nghiệp. Doanh nghiệp có một đồng vốn, hiện đang vay từ 4 cho đến 40 đồng.

Nợ xấu cực cao. 4-40 đồng vay nợ hiện đang tồn tại dưới dạng hàng tồn kho tính theo giá thị trường chỉ cỡ 2-20 đồng (50% số nợ), nhưng cũng không bán nổi. Doanh nghiệp do vậy không có khả năng trả nợ.

Hàng tồn kho nhiều khủng khiếp, dưới hai dạng: căn hộ đã hoàn thiện nhưng không thể tiêu thụ, và các công trình xây dựng dang dở. Rất ít cơ may bán được đống hàng tồn kho này.

Đối diện với 3 án tử như vậy, cơ hội sống sót tối đa qua 6 tháng cuối năm chỉ cỡ 40%.

Giờ xin đi chi tiết vào từng vấn đề.

1. Doanh nghiệp BDS vay nợ cực lớn, từ 4-40% vốn CSH.

Dư nợ BDS tính đến cuối 2011 là 348 nghìn tỷ đồng. Đó là chưa tính đến các luồng vốn chảy vòng vèo qua các kênh với tên gọi khác nhưng cuối cùng vẫn rót vào BDS.

Trong các chỉ tiêu tài chính doanh nghiệp, có hệ số Nợ/Vốn CSH (DER: Debt on Equity Ratio), cho biết cơ cấu vốn của doanh nghiệp có quá lệ thuộc vào các khoản vay. Trong nền kinh tế, không doanh nghiệp nào có thể tồn tại mà không phải đi vay. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp có 1 đồng vốn, mà đi vay nhiều hơn 2 đồng (DER>2), thì doanh nghiệp bị coi là đang đi trên dây. Nếu DER>4, thì sợi dây này được chăng ngang qua đáy địa ngục. Với chi phí tài chính không thấp hơn 20% giá trị các khoản vay, có thể số tiền trả lãi vay hàng năm gấp vài lần vốn CSH.

Đây là 3 doanh nghiệp BDS rất quen thuộc với anh em ta. Riêng lãi vay hàng năm doanh nghiệp phải trả đã gấp vài lần vốn CSH.

Doanh nghiệp

Vốn CSH (tỷ đ)

Tổng nợ (tỷ đ)

DER

Lãi vay hàng năm (tỷ đ)

Lãi vay/vốn CSH

STL

180

5.070

28,2

1.000

5,56

HUT

480

3.300

6,8

660

1,38

DLG

420

1.200

2,85

240

0,57

2. Nợ xấu của doanh nghiệp BDS hiện đang cực cao.

Trong số ~350 nghìn tỷ đồng (17 tỷ USD) dư nợ BDS tính đến cuối 2011 (Con số chính thức của UBGSTCQG công bố tuần qua), có ~57 nghìn tỷ đồng (2,9 tỷ USD) là nợ xấu, và ~147 nghìn tỷ đồng khác (7 tỷ USD) là không rõ ràng (muốn hiểu thế nào thì hiểu!).

Tuy nhiên đây mới chỉ là nợ xấu sơ cấp, tức nợ xấu của các chủ đầu tư, là các doanh nghiệp BDS. Nợ thứ cấp, bắt nguồn từ dân đầu cơ đang ôm hàng (ôm bom) bằng tiền vay NH sẽ còn khủng khiếp hơn.

3. Hàng tồn kho chất cao như núi

Theo các báo cáo của CBRE và Savills, mặc dù trong 18 tháng trở lại đây hầu như không có căn hộ chào bán mới (mới hoàn thiện xong) – số căn hộ ế chưa tiêu thụ được trên cả nước hiện khoảng 70 nghìn căn. 70 nghìn căn này là hàng tồn sơ cấp.
Hàng tồn thứ cấp – như nói ở phần trước – chắc phải gấp vài lần con số đó.
Những năm BDS sôi động, số những người mua có nhu cầu thực, mua để ở chỉ chiếm cỡ 20%. 80% khách hàng mua BDS là dân đầu cơ, vay NH lãi suất 20%/năm với giá trên trời, để 6 tháng sau bán cho một thằng đầu cơ khác với giá cao gấp rưỡi cao độ của trời. Nay giá đã về mặt đất, dân có nhu cầu thực buồn thay gặp cơn suy thái tài chính toàn cầu cũng cóc có tiền mà mua nữa, còn dân đầu cơ chỉ nghe tới nhà là lên cơn tự kỷ hoặc hưng trầm cảm lưỡng cực rất khó chữa.

------------------------------------------
Tình huống giả định sau có thể giúp các bạn hiểu rõ hơn vấn đề các doanh nghiệp BDS đang đối măt.

Tình huống điển hình phổ biến tại VN: Doanh nghiệp kinh doanh BDS A có vốn CSH 100 tỷ. Doanh nghiệp A vay ngân hàng và phát hành trái phiếu tổng cộng 1.000 tỷ (DER của A = 10).
Dù khoản vay nợ của DN A là vay ngân hàng hay phát hành trái phiếu, lãi vay ít nhất cũng là 20%/năm è Mỗi năm DN A phải trả lãi vay tối thiểu 200 tỷ, gấp 2 lần CSH.
Với 1.100 tỷ tổng tài sản, DN A xây khoảng 800-1.000 căn hộ. Với tình trạng TT BDS đóng băng, hóa thạch với giá giảm thê thảm như hiện tại, nếu bán sạch 1.000 căn hộ này (what a daydream), DN A cũng chỉ thu về được tầm 800-1.000 tỷ sau 3 năm xây dựng.

Trong khi đó chi phí bỏ ra sau 3 năm là:

1.100 tỷ (vốn + vay) + 600 tỷ (lãi vay trong 3 năm) = 1.700 tỷ

=> doanh nghiệp lỗ ít nhất ~800 tỷ trong những điều kiện thuận lợi nhất (chẳng hạn bán được hết sạch hàng).
Xem tất cả

=============
Chúng nó sẽ chết hết, về cái mạng lợn hết.
Xem tất cả

Đi bằng đít hết!
Có biết đâu ngày vui, đã nằm trong thiên tai

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
privo Thành viên rất tích cực

Tham gia ngày:

19/03/2011

Đã được thích:

11
#13

07/07/2012, 14:56
Smiley109 đã viết: ↑

70% các doanh nghiệp BDS đang niêm yết trên TTCK cũng như trong nền kinh tế đang đối diện với khả năng phá sản cận kề trong 6 tháng tới.

Ba vấn đềthật sự trầm trọng các doanh nghiệp BDS đang phải đối mặt:

Tổng vay nợ cực lớn, phổ biến chiếm từ 70-97% tổng tài sản các doanh nghiệp. Doanh nghiệp có một đồng vốn, hiện đang vay từ 4 cho đến 40 đồng.

Nợ xấu cực cao. 4-40 đồng vay nợ hiện đang tồn tại dưới dạng hàng tồn kho tính theo giá thị trường chỉ cỡ 2-20 đồng (50% số nợ), nhưng cũng không bán nổi. Doanh nghiệp do vậy không có khả năng trả nợ.

Hàng tồn kho nhiều khủng khiếp, dưới hai dạng: căn hộ đã hoàn thiện nhưng không thể tiêu thụ, và các công trình xây dựng dang dở. Rất ít cơ may bán được đống hàng tồn kho này.

Đối diện với 3 án tử như vậy, cơ hội sống sót tối đa qua 6 tháng cuối năm chỉ cỡ 40%.

Giờ xin đi chi tiết vào từng vấn đề.

1. Doanh nghiệp BDS vay nợ cực lớn, từ 4-40% vốn CSH.

Dư nợ BDS tính đến cuối 2011 là 348 nghìn tỷ đồng. Đó là chưa tính đến các luồng vốn chảy vòng vèo qua các kênh với tên gọi khác nhưng cuối cùng vẫn rót vào BDS.

Trong các chỉ tiêu tài chính doanh nghiệp, có hệ số Nợ/Vốn CSH (DER: Debt on Equity Ratio), cho biết cơ cấu vốn của doanh nghiệp có quá lệ thuộc vào các khoản vay. Trong nền kinh tế, không doanh nghiệp nào có thể tồn tại mà không phải đi vay. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp có 1 đồng vốn, mà đi vay nhiều hơn 2 đồng (DER>2), thì doanh nghiệp bị coi là đang đi trên dây. Nếu DER>4, thì sợi dây này được chăng ngang qua đáy địa ngục. Với chi phí tài chính không thấp hơn 20% giá trị các khoản vay, có thể số tiền trả lãi vay hàng năm gấp vài lần vốn CSH.

Đây là 3 doanh nghiệp BDS rất quen thuộc với anh em ta. Riêng lãi vay hàng năm doanh nghiệp phải trả đã gấp vài lần vốn CSH.

Doanh nghiệp

Vốn CSH (tỷ đ)

Tổng nợ (tỷ đ)

DER

Lãi vay hàng năm (tỷ đ)

Lãi vay/vốn CSH
STL

180

5.070

28,2

1.000

5,56
HUT

480

3.300

6,8

660

1,38
DLG

420

1.200

2,85

240

0,57

2. Nợ xấu của doanh nghiệp BDS hiện đang cực cao.

Trong số ~350 nghìn tỷ đồng (17 tỷ USD) dư nợ BDS tính đến cuối 2011 (Con số chính thức của UBGSTCQG công bố tuần qua), có ~57 nghìn tỷ đồng (2,9 tỷ USD) là nợ xấu, và ~147 nghìn tỷ đồng khác (7 tỷ USD) là không rõ ràng (muốn hiểu thế nào thì hiểu!).

Tuy nhiên đây mới chỉ là nợ xấu sơ cấp, tức nợ xấu của các chủ đầu tư, là các doanh nghiệp BDS. Nợ thứ cấp, bắt nguồn từ dân đầu cơ đang ôm hàng (ôm bom) bằng tiền vay NH sẽ còn khủng khiếp hơn.

3. Hàng tồn kho chất cao như núi

Theo các báo cáo của CBRE và Savills, mặc dù trong 18 tháng trở lại đây hầu như không có căn hộ chào bán mới (mới hoàn thiện xong) – số căn hộ ế chưa tiêu thụ được trên cả nước hiện khoảng 70 nghìn căn. 70 nghìn căn này là hàng tồn sơ cấp.
Hàng tồn thứ cấp – như nói ở phần trước – chắc phải gấp vài lần con số đó.
Những năm BDS sôi động, số những người mua có nhu cầu thực, mua để ở chỉ chiếm cỡ 20%. 80% khách hàng mua BDS là dân đầu cơ, vay NH lãi suất 20%/năm với giá trên trời, để 6 tháng sau bán cho một thằng đầu cơ khác với giá cao gấp rưỡi cao độ của trời. Nay giá đã về mặt đất, dân có nhu cầu thực buồn thay gặp cơn suy thái tài chính toàn cầu cũng cóc có tiền mà mua nữa, còn dân đầu cơ chỉ nghe tới nhà là lên cơn tự kỷ hoặc hưng trầm cảm lưỡng cực rất khó chữa.

------------------------------------------
Tình huống giả định sau có thể giúp các bạn hiểu rõ hơn vấn đề các doanh nghiệp BDS đang đối măt.

Tình huống điển hình phổ biến tại VN: Doanh nghiệp kinh doanh BDS A có vốn CSH 100 tỷ. Doanh nghiệp A vay ngân hàng và phát hành trái phiếu tổng cộng 1.000 tỷ (DER của A = 10).
Dù khoản vay nợ của DN A là vay ngân hàng hay phát hành trái phiếu, lãi vay ít nhất cũng là 20%/năm è Mỗi năm DN A phải trả lãi vay tối thiểu 200 tỷ, gấp 2 lần CSH.
Với 1.100 tỷ tổng tài sản, DN A xây khoảng 800-1.000 căn hộ. Với tình trạng TT BDS đóng băng, hóa thạch với giá giảm thê thảm như hiện tại, nếu bán sạch 1.000 căn hộ này (what a daydream), DN A cũng chỉ thu về được tầm 800-1.000 tỷ sau 3 năm xây dựng.

Trong khi đó chi phí bỏ ra sau 3 năm là:

1.100 tỷ (vốn + vay) + 600 tỷ (lãi vay trong 3 năm) = 1.700 tỷ

=> doanh nghiệp lỗ ít nhất ~800 tỷ trong những điều kiện thuận lợi nhất (chẳng hạn bán được hết sạch hàng).
Xem tất cả

Bài viết hay và sâu
Để em loan tin câu view cho bác nhé [r2)]
Chia sẻ tri thức đầu tư

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
Hip_Zit Thành viên rất tích cực

Tham gia ngày:

09/06/2011

Đã được thích:

1

#14

07/07/2012, 15:02

Chỉ ở Việt Nam mới có cảnh SHN, VSP, VTA ... doanh nghiệp đã hoặc sắp phá sản mịa rồi nhưng cổ phiếu có khi vẫn rửng mỡ tăng trần 6 piên

Tháng giêng (âm lịch) là tháng ăn chơi
Tớ đem cả đống tiền l[SIZE=3]ời ra ti[SIZE=3]êu[/SIZE][/SIZE]

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
ballua Thành viên rất tích cực

Tham gia ngày:

02/02/2011

Đã được thích:

0

#15

07/07/2012, 15:03

Smiley109 đã viết: ↑

Hôm qua tôi tạo 1 topic, nội dung có đúng 1 câu dài 10 chữ. Vậy mà có gần trăm reply, hơn 3 nghìn views.

Topic hnay tôi viết mất 30', nhiều số liệu đủ quyết định túi tiền của nhà đầu tư. Nhưng hầu như chẳng ai mò vào.

Tôi hoàn toàn không chút bất ngờ. Ngược lại, tôi nắm bắt rất tốt tâm lý đám đông. Bởi chính đám đông này tạo ra 90% thanh khoản trên TTCK. Muốn kiếm xèng trên TTCK, phải thấu hiểu nó.
Xem tất cả

mò vào phát rồi ra

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
Smiley109 Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

25/09/2008

Đã được thích:

1.149

#16

07/07/2012, 15:05

privo đã viết: ↑

Smiley109 đã viết: ↑

70% các doanh nghiệp BDS đang niêm yết trên TTCK cũng như trong nền kinh tế đang đối diện với khả năng phá sản cận kề trong 6 tháng tới.

Xem tất cả

Bài viết hay và sâu
Để em loan tin câu view cho bác nhé [r2)]
Xem tất cả

Cám ơn cậu nhé! Chỉ cần một người thấy topic của tôi có ích là tôi rất vui, cảm giác việc mình làm không phải vô nghĩa!

Thời gian trôi đi thêm làm chi

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
KiemThu Thành viên quen thuộc

Tham gia ngày:

07/06/2012

Đã được thích:

0

#17

07/07/2012, 15:08

Smiley109 đã viết: ↑

privo đã viết: ↑

Bài viết hay và sâu
Để em loan tin câu view cho bác nhé [r2)]
Xem tất cả

Cám ơn cậu nhé! Chỉ cần một người thấy topic của tôi có ích là tôi rất vui, cảm giác việc mình làm không phải vô nghĩa!
Xem tất cả

Cứ chăm chỉ làm công việc hữu ích. Sớm muộn mọi người cũng sẽ ghi nhận [r2)][r2)][r2)]

Do it by yourself

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
privo Thành viên rất tích cực

Tham gia ngày:

19/03/2011

Đã được thích:

11

#18

07/07/2012, 15:15

Smiley109 đã viết: ↑

privo đã viết: ↑

Bài viết hay và sâu
Để em loan tin câu view cho bác nhé [r2)]
Xem tất cả

Cám ơn cậu nhé! Chỉ cần một người thấy topic của tôi có ích là tôi rất vui, cảm giác việc mình làm không phải vô nghĩa!
Xem tất cả

Đôi khi kinh tế học nó chỉ đơn giản thế thôi,đâu cần phải cao siêu như các bác tiến sĩ nhà mình.
Nghe các bác ấy phát biểu mà VKL

Chia sẻ tri thức đầu tư

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
privo Thành viên rất tích cực

Tham gia ngày:

19/03/2011

Đã được thích:

11

#19

07/07/2012, 15:16

Hip_Zit đã viết: ↑

Chỉ ở Việt Nam mới có cảnh SHN, VSP, VTA ... doanh nghiệp đã hoặc sắp phá sản mịa rồi nhưng cổ phiếu có khi vẫn rửng mỡ tăng trần 6 piên
Xem tất cả

Tuy doanh nghiệp không còn nhưng nó vẫn có giá trị làm phỉnh đánh bạc nhé [r23)]

Chia sẻ tri thức đầu tư

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
bino_bina_bica Thành viên quen thuộc

Tham gia ngày:

07/07/2012

Đã được thích:

0

#20

07/07/2012, 15:29

thử nick

Có ai say để quên sầu. Lòng tôi lảo đảo càng sâu vết buồn.

Loan tin | Thích |Báo vi phạm

(Hãy đăng nhập để trả lời bài viết)

Trang 2/11

Chủ đề cùng chuyên mục

Chia sẻ trang này