PWA - Siêu cổ bđs vốn hóa 80 tỷ nhưng có giá trị BĐS gấp chục lần

Lại teo à !

BCTC 2019 PWA - NHỎ LẺ CHÚNG TA ĐÃ BỊ MẤT CẮP 2 LẦN TỪ DỰ ÁN 97 - 99 LÁNG HẠ:

LẦN 1: Biên lợi nhuận gộp "rơi tự do" từ mức 40% năm 2018 xuống còn 12% năm 2019 trên cùng một dự án. Đây là mức biên lợi nhuận thấp không tưởng, có lẽ thấp nhất trong các dự án nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào ở trung tâm Hà Nội. Chiêu trò đẩy giá vốn để rút ruột lợi nhuận của cổ đông được tái hiện, một cách tham lam đến không tưởng.



LẦN 2: Với cách trình bày mập mờ, con số lợi nhuận cổ đông chúng ta được hưởng không phải là 43 tỷ đồng hiện hình trên BCTC. Hãy nhìn vào phần thuyết minh, con số lợi nhuận cổ đông PWA nhận được thực tế chỉ vỏn vẹn 20 tỷ đồng sau khi chia lại hơn 22 tỷ cho VCG.



Và đáng buồn hơn, trong số 20 tỷ đồng này có đến 8 tỷ đồng lợi nhuận khác được Phục Hưng Holdings thanh toán giá trị lợi thế phát triển Dự án 59 - 63 Láng Hạ. Như vậy, với 418 tỷ đồng doanh thu từ Dự án 97 - 99 Láng Hạ năm 2019, PWA chỉ thu về vỏn vẹn 12 tỷ đồng lợi nhuận. Thật trơ trẽn!



Với gần 300 tỷ đồng Hàng tồn kho còn lại từ Dự án 97 - 99 Láng Hạ, tôi dự đoán cổ đông sẽ chỉ nhận được trong khoảng 15 tỷ đồng lợi nhuận trong năm 2020. Như vậy tổng lợi nhuận từ Dự án 97 - 99 Láng Hạ trong hai năm 2019 - 2020 chỉ ở mức gần 30 tỷ đồng, thấp hơn 80% so với dự phóng lợi nhuận một cách thận trọng nhất!



KẾT LUẬN: LÃNH ĐẠO TỒI THÌ GIÁ NÀO CŨNG ĐẮT.

Quyết Xuống tàu ngay và luôn!

Vốn 100 tỷ lợi nhuận vậy, tiền mặt vậy mấy ông trên còn đòi gì nữa nhỉ. Kể cả có rút ruột (chuyện này khó tránh, thằng dn nào ở xứ mình chả vây) thì kết quả này là các con số đáng nể với dn theo đường tiểu ngạch này.
Biên lợi nhuận thấp khả năng cao là do hoạch toán tái định cư trước. Hệ số K bồi thường đối với các căn hộ chung cư cũ ở Hn thường cao từ 1,5 đên trên 2 lần. Ví dụ: căn hộ cũ là 30 m2, nếu K=2 thì Cđt phải bồi thường cho hộ dân diện tích mới là 60m2. Phần diện tích bàn giao nếu lớn hơn 60m2 thì chủ hộ phải thanh toán thêm cho Cđt theo giá thương mại. Vì lý do này nên đối với phần tái định cư giá vốn rất cao và doanh thu lại thấp( do chỉ kinh doanh dc phần chênh lệch nêu trên.
Vì vậy, nếu nhìn con số biên lợi nhuận 12% ở trên tưởng là thấp nhưng thực tế lại ấn tượng, vì sau khi bồi thường phần Tđc vẫn có phần lợi nhuận 12%. Một số cđt ko làm dc điều này do chi phí bồi thường cao.
Đối với phần tồn khi còn lại hạch toán 2020 biên lợi nhuận tối thiểu bằng 2018, đơn giản vì cùng một công trình giá vốn ko không thể khác nhau ở các năm hạch toán dc. Nếu chệnh quá thì xin mời lãnh đạo làm việc với kiểm toán nhé. Cái này mấy anh lãnh đạo đâu có ngu đâu mà hoạch toán sai dc.
Trên đây là ý kiến của em. Mời các cụ phán tiếp

Theo t hiểu thì việc trích lợi nhuận chia cho VCG là tạm tính, hết dự án mới trả. Phần dự án đã hạch toán chủ yếu là phần của VCG (2 bên phân chia số căn và tầng theo tỷ lệ). 300 tỷ tồn kho còn lại của yếu là phần của PWA.

Tổng kết dự án 97-99 Láng Hạ
Đã hạch toán 407 tỷ tồn kho => 52 tỷ LNST
Còn 296,5 tỷ tồn kho => 38 tỷ LNST chưa hạch toán
=> Tổng LNST của dự án là 90 tỷ LNST
- PWA dc 55% => dc 49,5 tỷ
- Ngoài ra để ý thì còn phát sinh doanh thu từ DV hơn 3 tỷ , giá vốn 500tr => LN gộp 2,5 tỷ (đây chính là dịch vụ quản lý, phí gửi xe tầng hầm B2, B3,...)


Anw C1 Thành Công sẽ bàn giao Q2/2020 (PWA góp 39% nên k hiện trên BCTC)

Tổng kết lại thì cái 97 99 láng hạ lãi bao nhiêu hả các bro.dự đoán lãi 400 tỷ mà giờ chỉ dc 90 tỷ thôi ư. Nếu ăn trắng trợn vậy thì bên kiểm toán họ có làm gì không? Ko hiểu thằng PWA này nó lên sàn làm gì nhỉ. Chắc chỉ để lùa gà

Review PWA sau công bố BCTC kiểm toán 2019

Vậy là tới hôm nay tôi đã có đủ mọi dữ liệu để nhìn nhận lại về PWA, về điều còn lăn tăn đã khiến phải ra quyết định rút khỏi deal vào những ngày cuối tháng 8/2019, sau gần 1 tháng nắm giữ. Sự lăn tăn này chắc hẳn rất nhiều người hiểu và họ cũng đủ tinh ý để kịp thời tạm rút (ngoại trừ vài kẻ ăn theo trình độ có hạn nhưng thủ đoạn đổ thừa thì vô cùng ).

Nhẽ ra, câu chuyện về PWA cũng đã có thể kết thúc lâu rồi, hơn nữa Huy Khoa cũng hoàn toàn đứng ngoài thị trường từ hơn 1 tháng nay nhưng vì chót hứa sẽ review lại sau khi có BCTC 2019, nên bắt buộc phải bỏ chút thời gian để đọc và viết review về PWA, note lại một số điểm trọng yếu cho những bạn đang nắm giữ hoặc có hứng thú với PWA , có thể căn cứ vào mà tham khảo rồi tự ra quyết định cho bản thân.

I. Đầu tiên, việc đội chi phí dự án đã chính thức được xác nhận.

Vào tháng 8/2019, ý nghĩ về việc đội chi phí dự án LH mới ở mức độ nghi ngờ cao, chưa có gì để kiểm chứng. Tuy nhiên, một khi bản thân không kiểm soát được tình hình thì việc tạm rời bỏ vị thế, kế hoạch ban đầu là một quyết định nên làm. Và đến nay, sau khi rà báo cáo tài chính 2019 , sự nghi ngờ đó đã biến thành sự khằng định, thể hiện ở 2 điểm sau:

(1) Biên lợi nhuận gộp 2019 chỉ còn 12.3% so với 40% của năm 2018. Doanh thu dự án Láng Hạ năm 2019 là 415 tỷ đi theo đó là giá vốn 364 tỷ.

(2) Gía vốn, tổng mức đầu tư của dự án LH sẽ là bao nhiêu, bị đội lên bao nhiêu ?

- Bằng phương pháp thận trọng nhất, giả định biên lợi nhuận của dự án hạch toán cho năm 2020 sẽ tương đương 2019 tức là 12.3%. Với 277 tỷ hàng tồn kho được xuất ra năm 2019 tạo ra giá vốn 364 tỷ, doanh thu 415 tỷ thì số tồn kho còn lại 296 tỷ sẽ tạo ra giá vốn 388 tỷ và doanh thu 443 tỷ cho năm 2020.

- Như vậy giá vốn dự án LH tổng hợp qua các năm 2018, 2019, 2020 là: 802 tỷ. Đội thêm 170 tỷ so với kế hoạch vốn đầu tư ban đầu 632 . Phần lợi nhuận mất đi của PWA tương đương 70-80 tỷ tức là mất một khoản eps 7-8k/cp từ dự án LH. Thực sự không dễ chịu cho mấy đối với các cổ đông năm ngoái của PWA (trong đó có cả bản thân tôi từng kì vọng khi hạch toán 2019 sẽ cho eps rơi vào khoảng tối thiểu 7k-8k/cp).

II. Vậy PWA còn xứng đáng để đầu tư hay không và giá trị của nó thực tế của nó hiện nay là như thế nào ?

Việc đội vốn dự án LH thêm 170 tỷ như đã phân tích là rõ rồi và Huy Khoa sẽ tránh chỉ trích ban lãnh đạo của họ tham ô tham nhũng hay gì đó vì chúng ta không có bất cứ bằng chứng nào để kết tội họ. Có chăng, hãy coi như đây là sự yếu kém trong quản lý của BLĐ khi để thất thoát và đội vốn quá lớn so với kế hoạch.

Vì vậy, nếu muốn soi xét đầu tư PWA thì hãy tìm đến những giá trị cốt lõi có thể mang đến sự an toàn nhất cho một nhà đầu tư thận trọng : Đó chính là đi tìm khoản tiền mặt ròng, tài sản ròng của nó là bao nhiêu sau khi các con số đã phơi bày rõ nét trên BCTC ?

1. Tiền mặt cuối 2019: 84 tỷ. Cùng xem trong năm 2020, PWA sẽ còn những khoản tiền mặt ròng nào nữa sau khi tất toán hết nợ vay, tất toán vốn góp từ Vinaconex.

- Từ đầu năm 2018 so với đầu năm 2020 , PWA có số dư tiền mặt xấp xỉ nhau: 74 tỷ vs 84 tỷ. Doanh thu từ dự án LH từ 2018,2019 là 503 tỷ, cộng thêm số tiền người mua trả trước còn lại năm 2020 là 233 tỷ, trả chi phí quản lý doanh nghiệp năm 2018,2019 (30 tỷ) thì phần còn lại đã bù đắp một phần cho chi phí giá vốn dự án LH (tổng 802 tỷ). Như vậy trong năm 2020 sẽ phải trả nốt một khoản phải trả (vay từ Vinaconex) là: 96 tỷ

- Số tiền phải trả từ lợi nhuận phải chia cho Vinaconex là: 55 tỷ ( trong đó 34 tỷ của 2018 và 2019)

- Số tiền mặt ròng 2020 sẽ thu về sau khi tất toán dự án LH là: ‪443-233-96-55‬ = xấp xỉ 50 tỷ

- Tiền mặt thu từ việc được chia lợi nhuận của dự án C1 Thành Công do PWA sở hữu 40% (đang bàn giao nhà cho khách hàng): tối thiểu 30-50 tỷ tùy thuộc vào phân đoạn hạch toán lợi nhuận.

Vậy tổng số tiền mặt năm 2020 PWA có thể nắm giữ có thể lên tới con số 160-180 tỷ

2. Khoản phải thu trị giá 50 tỷ trong đó khoản phải thu chắc chắn là 30 tỷ gồm 20 tỷ người mua nhà 97 LH còn thiếu và 10 tỷ góp vốn dự án C1 Thành Công sẽ được hoàn sau khi tất toán dự án

3. Tài sản dài hạn
- Với 277 tỷ hàng tồn kho được xuất ra ,ngoài việc tạo ra doanh thu bán hàng 415 tỷ năm 2019, nó còn chuyển đổi 1 phần thành 43 tỷ TSCĐ là 2 tầng hầm B1, B2 của dự án, bổ sung thêm cho PWA một nguồn TSCĐ có thể khai thác. Tổng tài sản dài hạn là 91 tỷ.

4. Nợ của PWA
- Năm 2019 PWA đã trả hết nợ Ngân hàng, trả hơn 100 tỷ nợ của Vinaconex và không còn một đồng nơ vay tổ chức tài chính. Phần vay nợ còn lại đều thuộc vay nợ chủ yếu từ phải trả cho Vinaconex (gồm chi phí xây dựng, thiết kế, vốn góp, lợi nhuận phải trả). Sau khi PWA tất toán toàn bộ chi phí đầu tư , trả lại phần vốn góp (nằm trong gói đầu tư 802 tỷ) và chia lợi nhuận cho Vinaconex thì số nợ của PWA hoàn toàn sạch sẽ trên bảng CĐKT.

5. Quyền khai thác các dự án
- Ngoài dự án LH năm 2020 sẽ tất toán, dự án C1 Thành Công đang bàn giao và chuản bị chia lợi nhuận, PWA còn có quyền phát triển 1 số dự án khác như 57 Huỳnh Thúc Kháng, B1 Thái thịnh, Tân Thanh Vũng Tàu,…..

III/ Kết luận

Nhẽ ra, nếu dự án LH không vì sự kém cỏi của Ban lãnh đạo PWA bị đội vốn mất 170 tỷ thì thực sự lúc này PWA có thể đúng nghĩa gọi là công ty siêu tiền mặt như bài phân tích ban đầu. Nhưng ít ra, là một công ty vốn điều lệ 100 tỷ, vốn hoá 90 tỷ nhưng sở hữu tận 160-180 tỷ tiền mặt dằn túi gửi tiết kiệm ,nợ vay bằng 0, trong thời điểm cực kì khó khăn hiện nay, cũng đủ để khiến cho PWA rất thoải mái nếu muốn kích hoạt chế độ ngủ đông.

Như vậy , mỗi một cổ phiếu PWA thị giá 9k/cp, sẽ sở hữu: 16-18k tiền mặt + 14k dưới dạng khoản phải thu và tài sản cố định + một số quyền phát triển cũng như quyền hưởng lợi nhuận được chia từ các dự án khác. Bên cạnh đó, nợ nần gần như bằng 0.

Định giá PWA là bao nhiêu ? mua ? bán ? hay nắm giữ ? tự các bạn phải tự chịu trách nhiệm với bản thân nhé

Huy Khoa

Những gì xấu nhất của PWA đã thể hiện ra rồi. Bên cạnh những cái xấu thì còn lại những giá trị cốt lõi của nó. Bây giờ chỉ đợi đội lái mà thôi

Dù sao Huy Khoa cũng đã thoát khỏi deal từ 08/2019 rồi, chỉ phân tích để bạn nào còn nắm giữ có thể yên tâm về cp mà mình nắm ở mức giá này. Trường hợp đội lái mà không đánh lên thì cứ nắm tới cuối 2020 mà hưởng ít nhất 1 khoản tiền mặt gấp đôi vốn hoá hiện hiện nay. Trên sàn chắc không có nhiều cp nào dưới giá trị nhiều như PWA hiện nay đâu

P/S: Trong 2020 này Cash is the King. Cổ phiếu nào càng nhiều cash dự trữ, càng ít nợ thì không phải King thì cũng là Queen

Huy Khoa

HUY KHOA phân tích rất hay.... Thanks!!!

Có chắc năm 2020 cash is king không bác? nếu là king thật thì king này sẽ bị rẻ rúng với mặt bằng lãi suất thấp và chính sách bơm tiền của các NHTW.